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8月25日，央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，为了继续完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制，将对新发放商业性个人住房贷款利率进行改革，并于10月8日实施。
什么是LPR?新的利率体系，将对房地产市场带来哪些影响?10月8日以后按揭购房利率怎么计算……针对一系列置业者关心的话题，本报记者走访了市场各方。
市场化定价 利率差别或更加明显
LPR是贷款市场报价利率的简称，其定价机制是采用公开市场操作利率加点的方式。通俗来说，就是接下来的利率并不是恒定的，而是由包括工、农、建、中四大国有银行，以及兴业、浦发、招商、民生等总计18家银行，根据额度的松紧而制定出来的一个基础利率。
“这是住房按揭贷款利率更加市场化的重要一步。”东海开发副总经理梁军毅表示，以往住房贷款是以基准利率为准绳，再根据市场的调节需求，给出利率上浮或者优惠的政策，一视同仁地判定各个购房者的贷款利率。现在，由于参考的基础利率是跟随市场变动的，而且公告明确指出，将根据银行的经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，合理确定每笔贷款的具体加点数值，也就是说，同样是二套房，银行给予每个人的利率可能是不同的。
另外，根据央行的指导意见，首套房贷款利率不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60个基点。但是，这个只是全国通用的最低标准，根据“因城施策”原则，不同省份的加点下限，会根据当地的市场形势、贷款风险进行调整。
“也就是说，未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略，不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。”业内人士表示。
利率多久调整 借款人可与银行协商
以往，央行每次降息(或者加息)之后的第一个1月1日，各银行会根据最新利率，调整贷款人未来一年的房贷利率。而10月8日以后，随着LPR新政的正式施行，银行在贷款合同签订之初就会跟借款人协商好，以后调整利率的周期是多久，最短是1年，最长为合同期限。如果选择后者，则整个合同期内不会调整利率。
对此，泉州世邦地产总经理曾海堤指出，如果购房者能成功判断未来长期利率走势，就可以通过设定对自己有利的“重定价周期”来“占便宜”，即如果认为现在的利率是低点，则可以约定整个合同期不对利率进行调整，尽享低利率的福利。不过，假设判断失误，未来利率大幅下调，那也只能按照约定的现有“高利率”执行。“所以，如果没办法做出有效预判，约定每年重新定价不失为一种规避风险的选择。当然，到底采用哪种方式还要购房者自己决定。”曾海堤建议。
稳定是主调 应根据需求理性购房
业内人士认为，本次房贷利率新政是坚持“房住不炒、落实房地产长效管理机制、不将房地产作为短期刺激经济的手段、确保差别化住房信贷政策有效实施、保持个人住房贷款利率基本稳定”会议精神的重要体现。整个政策在强调市场化的同时，也明确了加点水平，强调不得突破利率下限，并着重指出“因城施策”。
“从长远来看，新的利率机制对购房者影响并不大。”泉州保利城营销负责人汤清认为，楼市长远的内部驱动力在于人口城市化供需和货币承载，“即使利率市场化了，但短期内并不会有大的波动”。
东海开发副总经理梁军毅也认为，置业者购房应该根据自己的需求，而不是一有新的政策出台就随时改变主意。“对于政策应保持关注，但没有必要过度解读”，尤其是在泉州，深度调控下的楼市目前呈现稳健态势，并不会因为利率的市场化而产生多大的震动。
“还是应该牢记‘长效机制’这几个字”，曾海堤认为，市场大起大落已经比较难以出现，所以，置业者更多的还是应该紧抓城市的发展趋势，研判区域及项目走向，入手适合自己的项目，这远比拿着计算器纠结一分一厘的贷款利率来得有意义。（记者 黄榕凯）
