春节后，厦门楼市火爆。
“营改增”(营业税改征增值税)5月1日将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开。3月13日，国税总局局长王军在回答媒体提问时表 示，这次“营改增”将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。这一表态传出后，市场关于5月起二手房交易税费暴增的传言频频散播。专家表示， 传闻不实，税负将持平或略降。
【传言1】
要买卖二手房得趁早
专家:并非针对楼市的特殊调控
这几天，市民付先生不断接到中介的短信和电话，都是问他手上房子要不要卖，还多次告诉他“现在价格很好，成交很快”。
市民刘先生则向记者展示了一条在他的朋友圈疯传的消息，其中称“要买房，5月1日前要赶紧下手。5月1日以后厦门二手房买卖正式‘营改增’，过户成本会从三四万升到三四十万！”
针对目前市场上的种种传闻，国税总局主管的中国税务报新媒体特约撰稿人段文涛说，二手房销售属于销售不动产业务中的一种，按现行税收政策属于营 业税征税范围，在包括房地产在内的全行业“营改增”后，对于销售二手房由原征收营业税也就自然就改为征收增值税了。因此，这一改变不存在针对二手房交易或 房地产市场的任何其他特殊调控。
【传言2】
税负将明显增加
专家:应该是持平或略有下降
目前市场传言纷纷，“营改增”后二手房交易的税负将大幅增加。那么，真相如何呢？
个人二手房交易现在征收的“营业税”，就是对营业额直接征税。目前，我市的个人二手房买卖营业税的缴纳比例是房屋价款的5.6%。
对于市民最关心的税负问题，段文涛说，许多传言用“销项减进项”，也就是一套房子卖出的价格减去买入的价格，计算增值税。实际上，增值税一般纳 税人才适用“销项税额减去进项税额得出应缴税额”的方式。而按照已有的增值税管理规定如《增值税一般纳税人资格认定管理办法》，还有增值税的基本管理常 识，个体工商户以外的其他个人(自然人)，是不能被认定为一般纳税人的，这就意味着出售二手房的个人只能按照小规模纳税人的计税方式、也就是简易征税方式 来计缴增值税。
房地产行业“营改增”的实施方案尚未出台，纳税人销售房屋的增值税税率尚不得知。由于增值税简易征税也是以不含税销售额乘以征收率的积为应缴税额，假设某套二手房以100万元成交，应缴纳的营业税是100万×税率；而缴纳的增值税是100万÷(1＋征收率)×征收率。
可见，“营改增”后个人出售二手房缴纳的增值税与原应缴的营业税将持平或者还略有下降。
【传言3】
下月起评估价调整
市地税局:目前无计划
另一个备受关注的传闻称:“4月1日起，房产评估价格将进行例行更新。4月1日以后的评估价将按更新后的评估价作为计税参考价格。”
但市地税局昨日明确表示，目前我市没有调整二手房计税评估价的计划。
【市场反应】
传言引发“抢房大战” 中介挨家挨户找房
春节后，厦门楼市一片火热。上个周日，“个人二手房交易将缴纳增值税”的消息一出，房产中介经纪人趁机制造噱头，称要多花几十万元税费，让购房者迅速出手；房东则惜售或坐地起价；原来不紧不慢的购房者则有些焦虑，被传言推着加入“抢房大战”。
【买方】
传言引发购房者焦虑
“买房换房还是得趁早，房产营业税将于5月1日改征收房产增值税。”市民尤先生的微信朋友圈里，就有房产中介经纪人发出这样的信息。
市民林先生也看到类似的信息，虽然不知道真假，但为了给身边想买房的朋友提个醒，也转发了。内容是:“疯传:要买二手房，五月一日前抓紧下手；五月一日以后，厦门二手房买卖正式实施营改增政策，废弃营业税改征增值税，过户成本会从三四万元升到三四十万元。”
以上信息在房产市场上流传，让购房者胡先生很纠结。因为他刚刚卖了两套住宅，换购了位于前埔一带的二手房；虽然交了定金，但尚未过户。“营改增”的消息一出，让他担心“五一”后会增加过户成本，不禁有些焦急。
换房族魏先生就更不淡定了。他最近正在看房，想把现有的一套50多平方米的小房子先卖了，然后换一套位于松柏一带的小三房。结果中介屡屡催他:“买房卖房都要在五月一日前，否则要多交一大笔税费。”
【卖方】
房东“坐地起价”
受传言影响，加上之前已出台的一系列宽松政策，厦门楼市被催热起来。孙先生的购房经历，就是市场火爆的一个缩影。
“我都没想到，手里拿着200多万，还得求着人家，才买得到房子。”孙先生说，上周，他刚交了15万元定金，买了一套97平方米的小三房。但这 房子买得特别曲折。孙先生春节前举行的婚礼，虽然去年年底就开始看房，但由于小两口有家里老人提供的房子住，即便看到符合要求的房源，也没急着下手。未料 到，春节后，市场风向陡变，去年年底，他们看好的一套160万左右的房子，春节后就涨到180万元，他们也慌了。
半个月前，孙先生开始频繁看房，但随后看中的七八套房子都没买成，不是房东临时变卦要“捂一捂”，就是房子被别人高价给“撬”走了。
“有的房东一两天内就涨五六万元，我都绝望了。”孙先生说，他曾看中一套报价192万元的二手房，结果第二天房东就反悔要加价6万元，当双方坐 下来要签合同的时候，房东又要加价2万元。孙先生承受不了了，一气之下不买了。他听房产中介说，这位房东后来又把房价抬到220万元，但目前还没卖出去。
【中介】
白天卖房晚上找房源
官方公布的数据显示，3月7日—3月13日，全市一手住宅成交576套，日均成交82套，环比明显上涨；二手住宅总成交量为1317套，这是自 2014年至今，单周成交量最高的一次。而本周刚过去的四天，一手住宅市场仍在“升温”，成交套数分别为95套、100套、91套、111套；二手住宅市 场更为疯狂，分别成交了333套、305套、261套、327套。
此前，有中介机构称，这是多年来未遇到的行情，为了给工作人员带人看房留出时间，有的中介机构连例会和培训都推迟了。
高成交再加上房东惜售，出现了房源“吃紧”、一房难求的现象。“我们白天卖房，晚上就出去找房源。”中介经纪人小刘说，最近一周，每天下班后， 他和同事就分为两组，然后再分片区去找房源。他们到店面附近的小区里，挨家挨户敲门，问房东有没有卖房意向，然后还要在每个单元楼下的铁门上留电话，最后 拍照传给组长，才算“交差”。
【链接】
“满两年免征”优惠将延续
根据目前政策，对符合一定条件的住房买卖还可免征营业税。去年，营业税免征条件就从原来的普通住房“满5年以上(含5年)”放松到“满2年以上(含两年)”；今年2月份，这一免征优惠政策又从“普通住房”扩大到“所有住房”。
税务专家认为，按照财政部新闻发言人有关“营业税改征增值税全面推开期间，拟对税收优惠政策原则上予以延续”的表述，原营业税对于二手房交易的相关征免规定极有可能得以延续。（记者高金环）
