今年的“金三银四”，厦门楼市确实火了一把。据统计，3、4月份厦门一二手住宅总计成交12218套，同比上涨幅度高达310.28%。其中，一手住宅成交 2623套，二手住宅成交9595套，与去年同期数据相比，回暖态势明显。然而，5月过半，导报记者发现，一二手房市场均出现了一些新的变化。
一手房 市场分化明显
厦门的开盘潮，从3月底开始，几乎没停过。据厦门克而瑞数据统计，上周，厦门有两盘低调入市，分别是嘉和豪庭和泰禾汀溪院子，由于项目性价比不够突出，去化均一般。而就在此前的五一假期前后，建发央著、国贸远洋天和、古龙山语听溪、融侨观澜等多盘纷纷入市，去化冷热不均。经过对这些楼盘开盘情况的跟踪，我们发现，在大环境整体回暖的前提下，受区域、价格、户型等因素的影响，一手楼盘的成交分化越发明显。
地段未来的升值潜力正在成为左右购房者的一大关键因素。分析来看，集美新城成交量长期占据楼市榜首，正是由于购房者对这一区域的持续看好。以国贸天悦和建发央著为例，前者作为去年楼市销冠，在今年第一季度又包揽了成交金额与成交面积双榜首，与项目所处的优越区域位置不可分离。而就在刚刚过去的4月，建发央著开出4.2万元/平方米的均价，依然热销，除了品牌效应与学区效应，同时也跟地段息息相关。
备受看好的区域还有环东海域新城与翔安南部新城。位于这两大片区的融信铂悦湾、特房莱昂公馆、国贸远洋天和、融创东南府等楼盘在此前均有不俗的市场表现。
楼市回暖，一些楼盘喊涨，也有一些项目楼盘抓住良机，用以价换量的策略快速走量。翔安的古龙尚逸园、海沧的海投自贸城，还有一个月之内三次推盘的特房莱昂公馆，背后热销的逻辑都是价格低于同片区其他楼盘。不得不说，无论市场好坏，购房者对于价格始终敏感。
户型方面，融信铂悦湾与融侨观澜分别是改善与刚需的典型代表。铂悦湾88㎡可实现120㎡使用面积的高利用率复式户型，吸引了不少置换客户。而融侨观澜52㎡的小户型做到了两房一厅一卫，且格局方正，虽然单价不便宜，且位于位置较为偏远的灌口区域，但是凭借180万元的低总价，吸引了不少刚需客户的青睐。
一些楼盘热销，一些楼盘成交乏力。综合来看，这些楼盘大多性价比不够突出，或是位置偏远，或是周边配套较差，或是楼盘资质一般却定价过高。此外，据克而瑞数据统计，4月，厦门楼市供应现井喷，商品住宅新增供应52.70万㎡，环比大涨518.8%，为2018年总供应量的42.0%，成交15.05万㎡，环比上涨37.3%，同比上涨242.2%，供求比高达3.5，整体呈现严重供过于求态势，库存大幅扩容，去化周期约需31个月，项目入市去化压力不断增大。这也意味着，接下来楼盘之间竞争将更加激烈，对于房企销售能力提出严峻考验。
二手房 成交量出现回落
此前一路高歌猛进的二手房，成交的热度也在逐渐冷却。截至5月15日晚上6点，根据厦门网上房地产的数据统计，扣除没有显示成交数据的天数，厦门二手住宅日均成交178套，与近几周日均成交超200套相比，市场热度正在退潮。
21世纪不动产厦门易家园松柏店总经理朱晓健告诉导报记者：“学区房在3月份就是一阵风，带动了整个厦门二手房行情。现在这一波风潮已经过去，成交量下降了不少。如果没有政策的利好，之前因为学区房导致的市场过热，会迅速回归平静。”
另一位不愿意透露姓名的资深人士告诉导报记者：“其实从4月中旬开始我们就感受到成交乏力，到了5月份这个趋势更明显。”分析缘由，该业内人士表示，一个是学区需求基本释放完毕，另一个是因为目前在售二手房源都涨价了，市场已经进入买卖双方博弈的阶段。同时，公积金额度的收紧对市场也有一定的影响。值得留意的是，由于二手房数据备案会延后，只有到了5月底、6月初的时候，二手房市场的行情才会真正显露出来。
对于接下来的价格走向，上述两位专家则表达了类似的观点：如果交易量持续走低，之前过快上涨的一些楼盘价格也将有所回落。同时，朱晓健还特地强调了一点：“特房是岛内老破旧、又非学区房的房源，其实在这波回暖的热潮当中基本没怎么涨，未来将进一步贬值。”
观点
从目前的市场情况来看，其实无论是一手房还是二手房，虽然不太可能回到2018年的低迷行情，但接下来的走势可能也不会太过乐观。分析来看，“房住不炒”依然是楼市主旋律，在没有重大政策利好做支撑的前提下，厦门楼市缺乏长期的、全面回暖的依据。正如上述二手房资深人士所言：厦门其实不缺购买力，只是目前大家对于市场与政策走向都看不清楚，因此选择谨慎旁观，择机入市。（导报记者 傅霏雯）
