住宅、景区、校园、机关单位……一个个“小细胞”，构成城市“大肌体”。如何让“城市细胞”活力四射，则考验着物业管理水平和管理者的智慧。但是，由于种种原因，物业管理服务品质良莠不齐、专业化物业服务覆盖面较小、物业管理手段和服务内容无法满足业主多层次生活需求等问题依然存在。
可喜的是，在不久之后，我市物业管理水平即将迎来质的飞跃。记者从市建设局获悉，《厦门市住宅小区物业服务质量星级评定管理办法(试行)》《厦门市物业服务企业及项目经理信用综合评价暂行办法》《厦门市住宅小区前期物业管理招投标管理办法》《厦门市住宅小区业主大会物业管理招投标管理办法》《厦门市物业专项维修资金管理暂行办法》等五个管理规定同时向社会征求意见。
五个重磅管理规定将同时出台，无疑是我市瞄准提升物业管理水平放的一个大招——从住宅小区前期物业服务企业选聘、物业服务质量星级评定、物业行业信用评价、业主大会选聘物业服务企业，到专项维修资金的管理等方面，五个管理规定通过相应的条例，全链条、系统性地对后资质时代物业服务企业在经营中涉及的方方面面进行约束、规范，实现物业服务规范化、标准化管理。
今日，本报精心梳理，为您解读五个管理规定征求意见稿中的核心亮点。
【亮点1】
物业服务质量实现评星打分
提升物业企业服务品质 倡导质价相符
自家小区的物业服务怎么样?很快将有“星级”标准进行评判。由市建设局编制的《厦门市住宅小区物业服务质量星级评定管理办法(试行)》(简称《星级评定办法》)正在征求意见，为我市实施物业管理的住宅小区进行评星定级。
根据《星级评定办法》，我市住宅小区物业服务质量星级评定将分为五个等级，得分越高，星级等级越高。其中，一星级至三星级服务由区物业主管部门负责评定;四星级、五星级服务由市物业主管部门负责评定。
记者在评分标准中看到，评分内容均为物业服务项目在项目基础管理、房屋管理与维修养护、设施设备管理、秩序维护管理、环境管理、社会效益等方面所达到的水平，结合当前小区物业服务费收费标准、业主满意度测评进行综合评定。不过，根据星级的不同，每个等级又有其具体服务标准，评分涵盖范围可谓巨细靡遗。
据悉，物业项目的“星级”评定将一年开展一次，我市将在2020年上半年首次开展评定。那么，为了让“星级”评定过程公平公正、评定结果实至名归，又该如何进行评定呢?《星级评定办法》对此进行了具体明确。首先，由物业服务企业根据在管项目情况自行申报，也就是自己对照评分标准一一打分，再将结果汇总至申报项目所在地街道办事处(镇人民政府)，由街道办事处(镇人民政府)组织行业专家听取物业服务企业自评汇报、征询小区党支部或业主代表意见、审阅申报项目相关的年度物业管理档案、查阅项目管理制度和标准执行记录等资料，同时结合现场查勘进行初评。其中，经初评达到一星级、二星级、三星级物业服务质量标准的，由街道办事处(镇人民政府)报区物业主管部门进行评定。
但若是评定达到四星级、五星级的物业项目，评定门槛则更高，需要“过五关斩六将”——通过街道办事处(镇人民政府)初评、区物业主管部门复评后，复评结果还要报市物业主管部门评定。
需要指出的是，为了保证业主意见的真实性，参加初审评定的业主代表要由街道办事处(镇人民政府)指定。此外，所有评定结果都将进行公示。
“通过星级评定机制，希望能促进物业服务行业健康发展，提升物业服务企业的服务品质，加强物业服务企业自律。”市建设局相关负责人指出，评定星级后，星级牌匾将悬挂于小区醒目位置，能够引导业主加强对小区物业服务质量的监督，时时刻刻提醒物业服务企业不断提升自身服务水平。值得一提的是，星级评定结果还将对企业信用等级、评优评先、竞标优势和物业服务费的提升产生直接影响。
以星级评定为抓手，我市力求倡导物业服务实现质价相符，也就是针对不同的物业服务需求予以不同的收费标准，物业服务等级要求越高，应付出相应的物业服务费用。反之，小部分连一星级服务标准都无法达到的以及连续两年物业服务工作保持在低端水平的物业服务企业则考虑将其视为不适合从事物业服务工作，清退出物业服务市场。
【亮点2】
开展全市物业服务企业及项目经理信用综合评价
推行信用评价 实施守信激励失信惩戒
在申请、使用物业专项维修资金过程中弄虚作假，经有权机关确认因物业服务企业主要责任或全部责任发生重大安全事故……未来，发生这些情形的物业服务企业及项目经理，将直接被列入信用“黑名单”，企业甚至将面临禁止参加物业服务项目招投标、承接新项目的处罚。
这是我市即将推行的《厦门市物业服务企业及项目经理信用综合评价暂行办法》(简称《信用评价办法》)中针对物业服务企业及项目经理相关失信行为作出的规定。
《信用评价办法》规定，物业服务企业和项目经理的信用评价将根据其基本信息、良好信息、不良信息进行综合评定。其中，物业服务企业信用等级划分为A级至E级共5个等级，记分周期为一年;项目经理施行信用评分不评级，信用信息实时动态更新，每一条信用信息自记入之日起生效，按序时长久保存。
据悉，信用评价结果将作为选聘物业服务企业、物业管理示范项目考评、行业各类评优评先活动、日常监管、物业服务项目招投标、行业专家选聘等物业管理活动的重要依据。根据物业服务企业信用等级和项目经理信用评分实行差异化分类管理，实施守信激励、失信惩戒。如针对信用等级B级以上的企业将减少日常监督检查频率，在实施财政性资金物业服务项目安排中还将优先考虑，而信用等级为E级的企业则将重点监管，甚至不得参与物业服务项目招投标。而针对信用评分为70分以上的项目经理(基础分为60分)，减少对其管理项目的日常检查频率，优先推荐申报行业专家、劳模等各类评优评先;信用评分为40分以下的，则将直接列入行业黑名单，由区物业主管部门对物业服务企业法定代表人进行约谈，责令企业限期整改存在问题，限期更换项目经理。
《信用评价办法》还设立了物业企业及项目经理黑名单制度，明确规定物业企业及项目经理在日常管理中，发生侵害业主合法权益、违反法律法规规定等行为或情形的列入行业黑名单。对被列入黑名单的物业服务企业或项目经理记入不良信用档案，存留期为三年，存留期内禁止在本市企业参加物业服务项目招投标、承接新项目，并由项目所在地物业主管部门向物业服务项目业主大会提交终止物业服务合同、清退该物业服务企业的书面建议。
值得一提的是，物业服务企业及项目经理信用评价体系的建立，还将进一步强化属地监管，《信用评价办法》赋予区物业主管部门、街道办事处(镇人民政府)在信用评价工作中对物业服务企业及项目经理日常监管的职权，弥补其在日常工作中物业服务企业监管手段缺失等问题。市建设局相关负责人指出，“《信用评价办法》还积极引导党员业主参与小区事务的管理、参加业主委员会委员遴选，鼓励物业企业聘用党员项目经理，鼓励党员项目经理加入小区党支部，真正形成以社区党组织为核心纽带，小区党组织、小区业委会、物业服务企业相互协同，着力解决小区物业管理难题的工作局面”。
【亮点3】
选聘住宅小区物业服务企业 需进行统一电子化公开招投标
从源头杜绝串标围标 规范物业行业竞争机制
一个好的物业服务企业提供优质的物业服务，一定程度上能实现业主的良好居住体验。那么，住宅小区选聘物业企业是什么流程呢?此次市建设局编制的《厦门市住宅小区前期物业管理招投标管理办法》(简称《前期物业招投标办法》)《厦门市住宅小区业主大会物业管理招投标管理办法》(简称《业主大会物业招投标办法》)，就分别明确了业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位如何选聘物业服务企业实施物业管理，以及业主大会物业管理招投标的流程，力求从源头上杜绝串标、围标、营私舞弊等乱象，真正促进物业服务企业以实力说话、物业管理招投标市场形成“比质量、比服务”的良性竞争机制。
为了通过技术手段解决招投标活动中弄虚作假、串通投标等问题，《前期物业招投标办法》《业主大会物业招投标办法》均明确规定达到一定规模标准的住宅及同一物业管理区域内非住宅项目，招标人应通过统一的公共交易平台以公开招投标的方式开展电子化招投标活动。反之，若住宅规模较小的、投标人少于3个或业主大会决定续聘原物业服务企业的，经物业所在地的区物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
同时，《业主大会物业招投标办法》还规定业主大会在进入物业服务企业选聘程序之前，应就是否续聘原物业服务企业、是否委托业主委员会或招投标机构开展物业管理招投标活动以及招标文件的编制进行表决，物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意后，才可进行招投标。
值得一提的是，在招投标过程中，为了避免招标人通过量身定做招标文件，限制排斥潜在投标人，或是评标过程中的串标、营私舞弊，要求招标人应当根据市物业主管部门制订的示范文本，结合物业管理项目的特点和需要，编制物业管理项目的招标公告、招标文件、评标方法和标准。此外，为鼓励物业服务企业“拼服务”而非“比低价”，在招投标评分设置上统一不设价格分。
【亮点4】
业主大会进行物业管理招投标 最终决定权将交给业主
强化业主决策监督作用 实行定性评审评定分离
《业主大会物业招投标办法》逐一明确招标、投标、开标、评标、定标和中标各阶段的行为规则。与建设单位招标不同的是，为了发挥业主在选聘物业服务企业上的决策和监督作用，将物业服务企业的选择权真真正正交还业主自主决策，业主大会在进行物业服务企业的选聘时，将原有的评标环节划分为评标和定标环节，实行“定性评审，评定分离”的做法。
简而言之，评标委员会将不再对投标文件进行打分，不对投标人进行排序，不直接确定中标人，而只将指出各投标文件和拟派项目经理答辩中的优点和存在的缺陷等，定标工作将交由定标委员会开展。而定标委员会人选的选取也有讲究，需先由社区党委书记、辖区派出所民警、小区党支部成员、楼栋党小组成员(无楼栋党小组成员的由小区党员代表担任)、业主委员会主任共五名成员组成定标委员会筹备组，再从全体业主中随机抽取产生定标委员会。特别需要指出的是，《业主大会物业招投标办法》明确要求业主委员会委员、候补委员、业委会执行秘书及与投标人有利害关系的人员不得进入定标委员会。
为了让定标委员会更了解物业管理事务、投标企业情况，招标人需在定标前组织清标，对投标人的评标报告、履约情况、信用记录、不良行为、在管项目星级评定等进行汇总，形成清标报告，供定标委员会定标做参考。
在最终的定标环节，定标委员会成员将独立行使投票权，对所有进入定标程序的投标人进行票决，从中选出3名中标候选人。最后，在3名中标候选人中，通过公共交易平台采取随机抽签方式确定中标人。值得一提的是，《业主大会物业招投标办法》规定，在定标关键环节，招标人应当邀请定标委员会筹备组、业主代表、党员业主等对定标过程进行见证监督。
“既重视加强基层党组织和政府部门在业主大会物业管理招投标活动中的监督和指导作用，也发挥业主在选聘物业服务企业上的决策和监督作用，促进物业服务企业相互比拼，良性竞争。”市建设局相关负责人指出，这是采取“定性评审，评定分离”做法的出发点和落脚点。
【亮点5】
紧急维修程序规范为先修后报 物业灭失可返还专项维修资金
完善专项维修资金相关制度 保障业主合法权益
在拟出台的《厦门市物业专项维修资金管理暂行办法》中，根据《福建省物业管理条例》规定，对紧急维修做法进一步规范，要求物业服务企业先修后报;对未按规定实施维修、更新、改造的，所在地街道办事处(镇人民政府)可以组织代修，经相关行业主管部门验收确认，市建设主管部门可将维修费用直接从相关受益业主物业专项维修资金分户账中划拨至代修单位。
值得一提的是，《厦门市物业专项维修资金管理暂行办法》还规定对于因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，物业专项维修资金代管单位应当依据业主大会、业主或者现建设单位的申请，将物业专项维修资金余额退还业主。如近期就有银丰工业大厦、兴湖商务大厦项目因征拆造成物业灭失，业主可依据相关规定办理专项维修资金返还手续。
【征求意见方式】
7月15日之前，针对五个管理规定，市民可通过以下几种渠道提出自己的意见:
一、通过电子邮件发送至xmjsjwy@163.com;
二、通过信函方式寄至:厦门市思明区厦禾路362号建设大厦1402物业管理处;
三、通过传真发送至0592-2222639;
四、通过0592-2204279致电市建设局物业管理处。
（记者 袁舒琪）
