小区公共收益，究竟该怎么分配?业委会擅自分配480万元共有车位收益，业主能否起诉追回?近日，思明法院发布《房地产审判白皮书暨典型案例(2016-2019)》，其中有一起小区公共收益引发的官司特别引人关注。
据统计，2016年至2019年思明法院共受理房地产案件18528件，平均每年4600多件，诉讼标的总额达100.25亿元。在这些案件中，数量最多的有三类：物业服务合同纠纷(物业起诉业主要求支付物业服务费)，占29%;房屋买卖合同纠纷(含商品房预售合同纠纷)，占22%;租赁合同纠纷，占16%。
纠纷
未经业主共同决定业委会擅分480万元
这起案件的原告王某、吕某系厦门市某小区业主，而被告则是该小区业主委员会。
原来，该小区共有车位100个。2013年9月29日，该小区业委会将小区内的100个车位租出去，承租方每月支付10万元借用费，期限30个月，共计300万元。不久后，业委会召开业主委员会会议，并形成了《会议纪要》，其中第3项内容为“停车场业委会(全体业主)50%金额，委员初步意向考虑用这笔款项为业主建一座文化休闲会所……”
2016年4月22日，停车位被继续租借，期限18个月。这一次，18个月的借用费为180万元。同年12月23日，业委会再次作出《会议纪要》，对480万元的车位借用费进行分配。480万扣除分给业主专项公维金账户180万元，分给物业公司144万元，剩余156万元按产权证建筑面积(包括车位产权)比例分给小区业主。
随后，该业主委员会发布《公告》，对车位借用费的取得及去向进行说明，告知车位借用费由业委会、物业公司各分成70%、30%，已支付物业公司120万元。
看到《公告》，得知车位借用费一部分被分给物业公司后，小区业主王某、吕某提起诉讼，将业委会告上法庭。
业主起诉认为，被告业委会在未召开业主大会、也没有按法定形式经小区业主共同讨论决定的情况下作出的《会议纪要》及《公告》，侵害业主利益。
因此，原告起诉请求法院判决撤销小区业委会作出的相关会议纪要和公告。
判决
业委会未经授权侵权决议应当撤销
思明区法院审理后认为，本案被告业主委员会作出的案涉《会议纪要》内容，系处分某公司借用小区共有部位所支付的借用费补偿款480万元，以及作出改变共用设施用途等决定的行为。但是，该业委会作出相关决议未召开业主大会审议，并经相关业主、业主大会同意或授权。
首先，根据《物业管理条例》和《业主大会议事规则》，业委会享有的物业管理权并未包括未经相关业主、业主大会同意利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的权利。
其次，并无证据证明业委会与物业公司签订的《物业服务合同》中有关停车位收益分配的条款经过业主授权同意。
第三，处分车位借用费补偿款480万元，属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，根据《物业管理条例》的规定，必须由业主共同决定。
因此，被告业委会未经相关业主、业主大会的同意作出的案涉《会议纪要》内容，并未取得相关授权，其行为侵害了小区业主的合法利益，应当予以撤销。
最终，思明法院作出一审判决，撤销了被告业委会作出的案涉会议纪要及公告。
法官说法
小区重大事项须由业主共同决定
法官说，业主委员会作为业主大会的执行机关，应当根据业主大会的授权、管理规约以及法律、法规的相关规定履行职责。业主撤销权作为业主参与公共管理、维护业主权益免受不当侵害的重要途径，逐渐成为社会广泛关注的热点问题。近年来，人民法院受理的业主撤销权纠纷也呈逐年上升态势。
本案系较为典型的业主撤销权纠纷诉讼。根据我国《物权法》及相关法律、司法解释的规定，业主所享有的权益，既包括实体权益，也包括程序权益。业主大会或者业委会不得作出侵害业主实体权利的决议，例如限制或者剥夺业主对共同所有部分所享有的使用、收益等权益。同时，业主委员会也不能逾越法定或者约定的权限范围、违反程序性规定作出决议。
本案审查业主委员会的决定是否侵害业主合法权益，既涉及审查业主的程序权益，更涉及审查业主的实体权益。从实体权益来看，480万元的公共部位收入系业主共有收益，且数额巨大，关涉业主重大经济利益，显然属于《物权法》规定的“应由小区业主共同决定如何进行分配使用的重大事项”。而被告业主委员会对于该收入的支配，既未获得业主大会的明确授权，也未召开业主大会由业主共同决定，应当认定为侵害了业主的合法权益，依法应予撤销。
专家说法
小区哪些权益属于全体业主?
“小区公共停车位，收益归全体业主所有，这是毫无争议的。”厦门大学法学院黄健雄教授说，根据相关法律规定，占用小区“业主共有的道路或者其他场地”的停车位，属于业主共有。因此，小区地面停车位应当归全体业主共有，出租收益也应当属于全体业主。其实，针对小区停车收费归属问题，外地法院也曾有判例，之前上海市天鼎花园业主委员会曾代表全体业主状告物业公司，追讨三年多的停车费。最终，法院作出一审判决，认为小区地面停车位产生的收益应归全体业主所有。
小区还有哪些权益属于全体业主?对此，黄健雄说，《物权法》明确规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
建筑物区分所有权共有部分包括法定共有部分、天然共有部分和约定共有部分三类。如《建筑物区分所有权解释》第三条第1款第1项对天然共有部分作出了规定，其中明确列举外墙、屋顶、通道等属于共有部分。所以，包括外墙广告收益等也属于全体业主共有。
（导报记者 陈捷 通讯员 思法/文 陶小莫/漫画）
