近期，继出台《持续整治规范房地产市场秩序的实施方案》后，漳州再发《市直管项目商品房预售资金监管实施细则》(以下简称《细则》)，从政策监管角度出发，进一步规范房地产市场秩序，加强市场监管、净化市场环境。
房产预售制度问世至今，对房地产行业快速发展起了重大推动作用，但该做法背后的风险也不可忽视，需要政策这双看不见的手加以干预。《细则》出台，旨在进一步加强商品房预售资金监督管理，确保预售资金安全并专款用于工程建设，保障购房人合法权益。
严防烂尾 多地集中出台监管政策
近段时间以来，大型房企出现债务危机的报道见诸报端。多家房企均出现债务危机，它们在全国多地开发的楼盘出现烂尾或面临烂尾风险。
这不得不提到当前通用的“房屋预售”。房屋预售，即房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。究其本质，是房屋期货买卖，也就是买卖的是一纸合约而非真实交接的房屋。
与房屋预售对应的是现房销售。但当前市面上能做到现房销售的房企少之又少。这和房企长期以来高杠杆、高周转、高负债的运作模式有关。一旦房企出现债务问题，资金链断裂，很容易造成楼房烂尾，侵害购房者的权益，或者最终产品货不对板，购房者吃了哑巴亏。
房屋预售需要较强的政策干预。因为房屋预售事实上是将风险转嫁给消费者和银行。预售后，房企不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋的存货成本。
当前，多地集中出台预售资金监管相关政策，房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。
根据贝壳研究院统计，近两年是预售资金监管相关政策发布的高峰期，2020年至2021年10月中旬，全国主要城市共发布相关政策65次(不包含应对疫情暂时纾困的政策)，其中2020年44次，2021年21次，而2016-2019年年均约12次。
漳州在此时出台预售资金监管政策，是保证本地楼市平稳健康发展的应有之义。
监管升级
把钱关进制度的笼子
今年8月份，漳州住建局发布提醒，购房人所购房屋(住宅、店铺、车位、办公用房、商场等)的任何购房资金(包括定金、订金、预售首付款、分期付款、一次性付款、追加的首付款等)，都应由购房人直接转入由住建局批准的商品房预售资金监管账户。这与当时群众反映强烈、社会关注度高的某项目未按规定将款项打入监管账户且延迟网签备案事件有密切关系。
事实上，在本月出台《细则》之前，漳州已有相关的预售资金监管政策。此次《细则》与时俱进，进行了更详细的扩充、更严格的规定。
《细则》明确，商品房预售资金指购房人依商品房买卖合同约定应支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等全部房价款。商品房买卖合同应明确约定预售资金全部直接缴入商品房预售资金监管专用账户(以下简称“监管账户”)。也就是说，不管开发商收了什么钱，都要放进监管账户的口袋中。
市住建局对监管额度内预售资金实行重点监管，确保专款专用，专项用于支付预售项目取得预售许可证后工程建设产生的费用。支出款项必须直接转入相关施工单位和供货单位，严禁用于支付任何借(贷)款本息，缴纳土地款、罚金、营销费用及预售人员工资等费用。
另外，房企必须按照工程进度节点及额度，申请支取监管额度内资金，不能提前拿钱，更不能超额拿钱。比如，“主体结构封顶且屋面构架完成至下一节点前，累计申请支取的监管额度内资金不得超过监管额度的60%(全装修商品房项目不得超过监管额度的50%)”，房子没封顶只能支出六成款项。再比如，“取得《工程竣工验收备案表》，可申请支取监管额度内的剩余资金”，竣工了才能把钱都取出来;“项目竣工验收备案且经公示无拖欠工程款和农民工工资的，在恢复项目周边因施工破坏的市政设施等并拆除施工围挡后，可申请撤销预售资金监管”。
专款专用
有助于保障购房人权益
预售资金纳入政府监管，对购房人来说更有利。比如，“商品房买卖合同备案时，监管银行应在网签备案系统中确认‘首期购房款由购房人直接缴入监管账户’，网签备案系统对预售人提交的商品房买卖合同备案申请信息自动核验通过后，市房产交易中心给予办理商品房买卖合同备案”。
再比如，“购房款缴入监管账户后，预售人因故依法与购房人解除购房合同(认购书)的，预售人可提交购房人缴款凭证及解除购房合同(认购书)证明材料等向市住建局申请退回相应购房款。退回购房款直接划入购房人账户”。
并且，预售资金监管制度还能对房企的一些行为起到约束作用。《细则》明确，预售人存在下列情形之一的，限期整改，整改期间，暂停拨付监管账户资金，并暂停办理预售人其他预售许可、现售备案：因违法违规行为导致工程停工的;工程存在严重质量问题的;未按期交房或存在逾期交房风险的;未按规定使用已支取的监管资金;蒙骗或诱使购房人将购房款缴入非监管账户的;提供虚假资料套取监管账户资金的;商品房买卖合同网签后超期限(30日内)未备案的;在建工程抵押、预购商品房抵押未依法办理备案的;其他违反商品房预售资金监管规定的情形。
贝壳研究院认为，房企通过预售获得的资金，理论上对应未来需要履行的交房义务，因此根据房地产项目工程进度对预售资金实施监管，一方面是对购房者权益的保障，另一方面也是对房企合理使用资金的规范。逐步加强的预售资金监管力度，体现了对购房者权益和房企稳健经营的双重保障。预售制监管趋严，也将进一步放大房企运营能力差异，经营健康、信用较好、综合实力较强的房企竞争优势有望进一步扩大。(记者 张 晗)
