“看中一套房子，对方只是向开发商交了定金，还没签订购房合同，这样的房子我能买吗？”最近，漳州市的叶女士通过房产中介看中市区万达的一套新房，价格很有诱惑力。
房东交了买房定金就要转卖
叶女士是平和人，今年打算到漳州购置房产。看中万达的房产，因为这里有繁荣的商业圈，同时，随着漳州一中分校的规划用地的确定，万达周边将来也有优质教育资源，可以让孩子上好学。
叶女士说，从中介了解到万达这套要出售房子的卖家只是交了定金，还没和开发商签订商品房买卖合同。“还是很有吸引力的，面积大小合适，自己还能承受得了，而且还是直入户，是一手房，不用多缴过户等其他费用。”叶女士说，当时就向卖家交定金，签订的协议价格是6800元/平方米。
可事后叶女士担心，到时和开发商交易时，是不是按原来的定金协议的价格出售，是否废除原来定金协议，重新和开发商签一份？
要和卖方签订转让协议
福建方圆人律师事务所律师洪亚斌表示，这种房产交易是法律允许的，在房源紧俏的时候交易量也不小。
“这种交易，看似简单，但不注重细节，还是会带来不确定的麻烦。”洪律师说，与开发商签订的购房定金合同，交购房定金，是为以后签订正式商品房买卖合同的立约担保，具有法律效力，明确固定双方的权利和义务，买主取得了优先以确定的价格购买该房屋的权力。而一般向开发商交完定金后欲转手交易的卖主，主要是以投资为主，这类人在投资时，就不太会关注房子的结构、质量、物业的管理等细节。所以叶女士在购房时，首先要到实地亲眼看看，要买的房子是否和中介介绍的一样，面积大小、房子的结构等细节，同时也要查看开发商的售房的各种证件是否齐全，已签订的定金合同是否具备明确的房号、面积、结构与单价等必备条款。
其次，要和卖方签订定金合同的转让协议，合同上要注明每平方米加价的金额，但最为关键的是这个转让协议，要得到开发商的书面承认才能发生债权债务转移的法律效力。要是开发商不承认这份转让协议，定金合同的购房主体就不能变更为叶女士，届时签订商品房买卖合同的购房方仍只能以卖方名义，若卖方不能在规定内的时间内签订商品房买卖合同并缴交房款，转让给叶女士的定金可能被开发商没收，而叶女士存在付给卖方的定金转让款与加价的金额血本无归的双重风险，须十分谨慎才行。
定金和订金有区别
要退掉一套商品房，但定金却要不回来，日前，漳州市区的洪先生遇到了这样的情况。
据洪先生介绍，去年夏天在市区丹霞名城小区定了一套房子，与开发商签订认购定金合同，向开发商预先交了3万元定金，可因考虑不周等原因，不想购买这套房子，向开发商索要定金时，却遭到拒绝。“已经向开发商讨半年多了，还是要不回来。”洪先生无奈地说道。
对此，福建方圆人律师事务所洪亚斌律师表示，购房的市民在向开发商预交一定数额的房款时，一定要分清与开发商签订的合同是定金合同还是订金合同，“定金和订金，读音相同，但却有质的区别。”洪律师表示，签订定金合同，是作为今后签订《商品房买卖合同》的担保，也就是具有签订正式购房合同的立约担保性质。按照法律关于定金的规定，如果因购房者的原因要退房，即购房者无故不签订合同的，开发商有权不返还定金；如果因开发商的原因，购房者没有购买到房子，购房者可以向开发商索要返还双倍定金；还有一种情况是，导致商品房买卖合同未能订立的责任不能归责于开发商和购房者的，开发商应当将定金返还购房者。
而和定金合同相比，订金合同就不具有担保的法律性质，订金实际上只是具有作为购房的预付款性质，是购房者的一种支付手段。商品房买卖中签订订金合同，如购房者不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若开发商不履行义务亦无须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任，即开发商若不出售房屋或购房者不购买房屋，违约一方要按订金合同约定承担违约责任，未约定的按合同法的规定承担相应的违约责任，但不像定金罚则这种方式来没收定金或双倍返还定金。（记者 陈群）
