上周，市民李女士致电本网记者，2012年在一项目购买了一间商铺，当时开发商签订协议承诺按总房款的10%进行返租。可是，事后，因为李女士的购房按揭贷款一直没放下来，而开发商到了约定期限迟迟不进行返租。开发商这样算不算违约？是否可以追究开发商的法律责任？
遇到商铺返租困扰的，不止李女士一人。“购房合同和返租协议该怎么签？”、“是否一定要签返租协议？”、“购房合同与返租协议的主体不一致，会不会有影响？”……最近，不少读者来电咨询商铺返租问题。
按揭贷款受阻 或将影响返租
像李女士这样，因为按揭贷款被卡住，开发商迟迟不返还租金，该怎么办？
福建双鼎律师事务所主任律师于那刚表示，按揭贷款无法到位，原因很多。有的可能是因为购房者自身的征信记录不良，有的可能是因为银行贷款紧张，有的可能是因为开发商违规建设或交易等。所以，首先应该分清楚原因再追责。如果是开发商的原因，即使按揭贷款没有到位，购房者也有权依据购房合同的约定，追究开发商违约责任，要求开发商按时返租。
福建贤泰律师事务所律师胡长鸿表示，如果是因为购房者个人原因导致按揭贷款无法到位，且合同中没有特殊约定，开发商是有理由拒绝交付商铺，以及不履行返租义务。
返租、保租 两种模式签订有区别
据了解，在购买返租商铺过程中，购房者通常要签订两份合同，购房合同以及商铺的出租委托协议。为什么有的购房者会遇到这两份合同的签约主体不同？“现在市场上所谓的‘返租’，分售后保租和售后返租两种。”从事商业地产多年的厦门红狐房地产策划有限公司总经理蒋志文告诉记者。而这就是产生上述问题的原因。
据蒋志文介绍，售后保租，是开发商出于推动市场繁荣的目的，对购房者做出资金补贴，以便于市场的统一运营和管理。而售后返租，是购房者在购买商铺后，将商铺委托给商业经营管理公司进行运营管理。
因此，两种模式在签订购房合同及协议时存在区别。售后保租的购房合同与保租协议的签约主体都是开发商。售后返租的购房合同与返租协议的签约主体往往不同，前者为开发商，后者为开发商旗下或另外聘任的商业经营管理公司。
福建双鼎律师事务所主任律师于那刚表示，在后期如若遇到交易纠纷，通常是依据购房合同及协议来追究签约主体的责任。如果购房合同与返租协议的签约主体不同，购房者后期需根据具体情况追究相应签约主体的责任。例如，如果返租协议是跟运营管理公司签的，后期遇到租金问题就需找运营管理公司，而非开发商。
签订返租协议 需明晰责任
一读者反映，在购买商铺时，由于返租协议中未约定清楚具体返租时间吃了哑巴亏。开发商在约定返租时间时规定，按季度进行租金返还。由于没有约定清楚在每个季度的什么时间返还，导致款项一直被拖。
对此，福建贤泰律师事务所律师胡长鸿告诉记者，在签订返租协议时，购房者需看清条款。例如，其中对返租金额、返租时间等进行明确约定，避免含糊其辞，为日后使用埋下隐患。
同时，在买卖交易过程中，如果买卖双方对返租问题达成一致，尽量同时签订购房合同及返租协议，以免后期出现变故。
同时，他还表示，购房者在购买这类商铺时，如果在返租问题上无法达成一致，有权拒绝签订返租协议。
