闽南房产网讯 买房办按揭，知道自身征信记录有问题，办不了按揭，市民周先生以朋友的名义购房，缴交首付款。没想到他的朋友申请的按揭也批不下来，周先生想转手，但又没能及时卖出。由于余款缴交的时间超过了购房合同的期限，他被开发商起诉，要求撤销购房合同，并缴交违约金。
交了首付 按揭办不下来
2012年国庆节，市区某楼盘开展房屋营销活动，推出几套特价期房，价格相对优惠。周先生抽签获得一个购买特价房的资格。但是周先生清楚自己在银行存在信用问题，贷不了款，便和朋友林先生协商，以林先生的名义与开发商签订《商品房买卖合同》。按合同约定，周先生向开发商交纳30%的首付款及契税、专项维修基金、产权登记费，合计约35万元，剩余约72万购房款由周先生的朋友林先生向银行申请个人住房按揭贷款。周先生和林先生两人也签订了委托合同书。没想到的是林先生向银行提供的申请按揭贷款材料，没有通过银行的审核，按揭款未获批准，而72万的余款周先生又付不起。取消合同的话，周先生要交违约金，他认为解决的最好办法就是把房子转让。但是，过了一年还找不到合适的买家，房子一直脱不了手。
由于余款交付时间一拖再拖，开发商表示，多次以电话、短信等方式通知林先生，之后在2013年10月以书面方式按购房合同留下的地址发送函件，要求林先生2013年10月底前，按银行要求再提交按揭相关材料并办理按揭贷款手续，或者一次性付清余款，林先生均未回复，也未与开发商协商处理。在去年年底，开发商委托律师事务所相续发送两份律师函，要求林先生于十日内将剩余应交房款72万元全部交清，否则将解除合同，并支付违约金。但林先生仍然不履行合同。开发商向法院起诉，要求取消合同，并按合同约定，支付违约金21000多元。
购房者违约 需承担后果
经调查，法院认为，原告开发商与被告林先生签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应认定为有效合同，双方应按合同约定履行合同义务。被告林先生交纳首付房款后，虽按合同约定向原告提供办理按揭相关材料和办理相关按揭手续，但由于林先生原因致使未能办理商品房按揭贷款，也未向原告支付剩余房款，导致商品房买卖合同不能继续履行。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的相关规定，“商品房买卖合同约定，买房人以担保贷款方式付款、因其本人原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买房人可以请求解除合同和赔偿损失”，开发商有权要求解除双方签订《商品房买卖合同》，并按合同约定向开发商支付逾期付款违约金，开发商的主张得到本院支持。法院判决，根据合同规定的违约金，从林先生支付的首付房款予以扣除，其余的首付款应退还林先生。
作为本起案件的第三人周先生，与被告林先生协商以林先生名义向开发商购买商品房，第三人与被告之间形成委托合同关系，判决剩余的首付款支付给周先生。至于买房时的交付契税、专项维修基金，产权登记费、抵押费、印花税，由周先生另行向实际收款人主张。
规避风险 合同需进行特殊约定
福建泾渭明律师事务所叶庆瑞律师表示，目前有不少购房者签订了购房合同后，因各种原因，银行贷款始终无法获批，就会出现退房纠纷。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
他提醒购房者，如因不可归责于当事人双方的事由未能办理按揭贷款，并导致商品房买卖合同无法继续履行的，开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。但如果系因当事人本身原因无法办理按揭贷款的，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。由于在具体执行中，很多楼盘是开发商统一指定银行办理贷款，为保护购房者自身权益，购房者应尽量在合同中注明，“如果贷款不能办理，购房者可以解除合同并不承担违约责任，开发商需全额返还首付款”。
出卖人需协助办理两证
市民蔡先生来电表示，2004年购买了在长泰龙某小区购买了一套二手房，付清了购房款后，房东根据购房协议书协助蔡先生办理有关手续。但当时房屋只有所有权证，还不能办理土地使用权证。今年该房屋可以办理土地使用权证，蔡先生要求原房东协助帮忙办理，但原房东以各种理由加以拖延拒绝，置之不理。原房东拒绝协助办理的理由是，卖房屋的时候，当时只能办理一证，即房屋所有权证，房东已按协议书约定，将房屋及房屋所有权证交付给蔡先生，已尽了应履行的义务。现在蔡先生无权再要求原房东协助办理土地使用权过户手续。蔡先生很困惑，原房东可以拒绝协助他办理土地使用权证吗？
福建泾渭明律师事务所叶庆瑞律师表示，从蔡先生反映的情况看，原房东有义务协助蔡先生办理土地使用权证。叶律师认为，《合同法》第130条规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。蔡先生已经履行了支付购房款的主要合同义务，原房东则有转移房屋所有权于蔡先生的义务。房屋作为不动产，所有权的转移不仅仅是交付房屋及权利凭证，更重要的是将房屋所有权和国有土地使用权转移过户至买方名下。故原房东不但要配合蔡先生办理房屋所有权过户登记，也要在符合办证条件时配合办理土地使用权过户登记，才能视为履行了卖方的主要合同义务。建议蔡先生上门耐心地向原房东协商、解释，争取原房东的理解、配合。要是协商无果的情况下，可以到法院起诉原房东履行配合办证义务。
