闽南房产网讯 购买还在按揭中的二手房，买主可能要面临垫付按揭款或房屋无法过户的风险。因为按揭的房子，没还清贷款，房子处于抵押权存续期间，房产的所有权证书抵押在银行，无法办理过户手续。 近日，市区的黄女士就是因为看中这样一套二手房，全额付款还惹了一身麻烦。
买按揭房 原房东不还银行欠款
黄女士称，自己在2012年年底，看中了市区荣昌花园小区的一套商品房，是小户型，面积50多平方米，和房东杨先生协商以总价40万元成交，并和杨先生签订了《房地产买卖协议书》。
协议书约定，杨先生自愿将坐落于漳州市荣昌花园某套商品房以总金额人民币40万元出售给黄女士，黄女士应于合同签订后一个星期内先付款30万，余款于杨先生向黄女士交付房屋1个月内支付。杨先生保证在2013年1月前将房屋交付黄女士使用。协议书还约定，杨先生须在收到全部购房款后3个月内还清银行按揭并解除抵押，而后在一个月内协助黄女士办理房屋过户手续，如有违反，黄女士有权选择解除协议，追讨购房款并要求赔偿，或者代杨先生还清银行按揭后过户并要求杨先生赔偿按揭款和违约金等。
黄女士表示，协议签订后便按约定先支付杨先生购房款30万，并在2013年1月底收到了杨先生的房屋。在交房后的一个月内黄女士交清了余款，但黄女士没想到的是，交房半年过去了，原房东杨先生并未依约定偿还按揭贷款及办理解除抵押贷款手续。黄女士说，房子交付后，已经重新进行装修，现在如果选择解除购房协议，会很麻烦。于是，黄女士只能起诉到法院，请求法院判决确认双方签订的《房地产买卖协议书》有效，杨先生限期偿还清银行按揭贷款，解除抵押，并协助办理房屋权属过户手续。
要过户需先垫付银行贷款
法院经过调查认为，双方签订《房地产买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。由于黄女士按合同约定支付购房款后，杨先生仅履行交付房屋义务但未依协议约定偿还按揭贷款及办理解除抵押关系，导致黄女士无法办理房屋权属变更登记手续，已构成违约。
但交易的房产还没还清银行贷款，还欠银行本金和利息以及逾期交按揭款的罚息约18万。也就是说房子现仍在抵押登记中，依照法律规定，银行是抵押权人，杨先生是抵押人，因此银行以第三人身份参加诉讼，要求黄女士要过户先垫付按揭款消灭抵押权。黄女士要办理过户只好同意银行的主张代为垫付按揭款18万元。
购买按揭中的二手房 要同银行协商
黄女士可追究杨先生的违约责任。福建方圆人律师事务所洪亚斌律师认为，根据物权法等法律的规定，尚未还清按揭贷款的房产，业主并不享有完整的房屋所有权，其处分权、收益权受到限制，不能将该房产擅自转让或再次抵押给第三人。因为处于抵押存续期间的房产，房产所有权证“他项权利情况”注明为抵押，且房产所有权证抵押在银行保管。只有还清贷款，完成抵押权注销后，业主对其房屋才享有完整的所有权，包括处分权以及收益权，才可对房屋进行自由处分将其转让过户给第三人。本案买卖的房屋因处于抵押状态，未经抵押权人的银行同意，是办不了过户手续的，而且黄女士不是按揭贷款合同的当事人，不能替银行向杨先生主张按按揭贷款合同约定偿还贷款；除非黄女士替杨先生还清按揭贷款，银行同意注销抵押权，黄女士才能顺利过户。当然，对于垫付的按揭贷款，黄女士可以另行起诉主张返还并要求杨先生承担违约责任。
洪律师提醒，今后市民购买还未还清按揭贷款的二手房，要买卖尚处于抵押状态下的房产，业主应与银行协商，提前还贷；然后到房屋登记机构办理抵押权注销，才能顺利过户给买方，否则可能会导致合同有效但因无法履行致使合同解除、双方出现损失的情况。
对于买方，因在实际房屋买卖过程中，一般由买方从其购房款中支付给业主用于还清尾款，所以买方不应全部付清款项后才要求业主提前还贷解押，而应付首笔款时就要求业主还清贷款。最好是与银行协商好将首笔款还入银行账号中以免业主挪为他用。需要注意的是，购买按揭房有较大风险，比如买家垫资解押房产后，卖家反悔不卖等。因此，买卖双方最好选择“二手房交易资金托管”或银行同意进行转按揭，即在买卖合同签好后，共同去银行申请开设一个专门的资金托管结算账户或由银行将未偿还的按揭转由买方承担。办理“二手房交易资金托管”的，所有相关房款，包括定金、首付款、买方替业主还贷垫付的资金、按揭款，都先进入该账户；待房屋交易手续全部办完，银行才会把房款划给业主，这样双方交易风险就大大降低。
