近日，福州市下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)，在这份《意见》中，当地市民手中的未装修安置房房源也被列为回购对象。《意见》明确,政府购买的商品房标准为建筑面积在45平方米至135平方米，已办理预售许可证并已封顶或竣工，商品房的购买价格原则上低于市场评估价格15%以上。而安置房则为建筑面积在45-135平方米，已竣工并办理安置结算手续，被征迁户已有自用产权住宅外多余的住宅用房，尚未装修入住，所有权人及共有人自愿出售。
新年以来，这一政策频频被开发商以及购房者热议。面对如今市场上成交量低迷的情况，此政策似乎也变成另一种期待“焦点”：“政府回购”能否提振市场信心?能否给福州不断攀升的库存量带来一定程度的缓解?对此，近日记者走访了业内人士进行解读，希望给福州市民一些提示。
思锐营销副总经理李辉
缓解旧城改造压力有利于去市场库存
记者：近日，福州市下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见》(试行)，明确了市民手头上有多套商品房或安置房，可以以低于市场评估价格15%以上的价格卖给政府。这一政策出台的原因以及目的是什么?
刘峰：我认为，当前不断攀升的楼市库存应该是福州的“回购政策”的颁布的一个重要原因，据我了解，截止去年12月，福州新建商品住宅库同比增幅达到77.8%，成交量较为低迷，从目前来看，政府树立稳定楼市发展信心、稳定发展前景很重要。目前福州正处于飞速发展阶段，因此仍难以完全摆脱房地产。所以我认为颁布“回购”政策主要意在稳定楼市，降低楼市库存，而且确实能产生一定程度的利好，在政府回购承诺的影响下，购房者入市的积极性会提高。而在库存量高企的背景下，开发商或市民可能更有动力去把多余的房子卖给政府。
李辉：目前福州楼市有两大难题，一方面房地产库存难解;另一方面，政府旧城改造的成本大，以及保障房建设任务艰巨。我认为出台这一政策还可以缓解政府在旧改拆迁安置方面的压力，在加快推进旧城改造步伐的同时，也可减轻政府在拆迁安置方面的费用支出。
记者：此次政府统购的房屋有何标准?是不是普通市民都能向政府出售自己的房屋?
刘峰：并不是说普通市民能向政府出售自己的商品房，从政策中可以明确，在采购对象上，商品房针对开发企业，安置房针对开发企业与个人。也就是说，针对个人，政府只回购安置房，不回购商品房。而且是被征迁户已有自用产权住宅外多余的住宅用房，尚未装修入住。但对于个人来说，比市场评估价低15%的这个价格设定对于回购保障房而言，已经是比较高了，按照现有的保障房成本，价格应该只有商品房的一半左右。
李辉：确实如此，政府购买的商品房只针对开发商，条件应在45㎡-135㎡的房型(以建筑面积为准),并已办理预售许可证并已封顶或竣工。通过开发商也政府进行协商的形式实现回购，而在购买的价格方面,意见表明协商确定的价格原则上低于市场评估价格的15%以上。
福州相对论总经理刘峰
提振市场信心心理预期大于实际作用
记者：此政策的出台被不少市民解读为政府“救市”，那么此政策究竟是否能对市场产生深远的影响?是否能促使2015年福州的楼市的反转?
刘峰：不应去夸大这一政策的作用，就我看来，这个政策最大的作用就是给市场带来了政府托底的心理预期。有政府的回购承诺，会促使一些之前对楼市持悲观的态度的市民重新考量市场。但我认为，政府尝试回购商品房和安置房，最后能够从个人或者是开发商手中回购的量在市场上的占有量仍然是少数，对福州楼市成交的意义和影响并没有那么大。
李辉：一方面，政府回购的量所占的市场比例很小，不会对市场造成实质的影响，而另一方面，由于回购的价格是评估机构给出的评估价，而且是被政府回购当做保障房的用途，因为没有进入商品房市场进行交易，所以对正常楼市的成交价格产生的影响也较小。此外，这项政策是否能很好的落实，仍然存在疑问，例如，其中最大的问题就是回购价格问题，特别是商品房的市场价，与政府回购“省成本”的策略存在巨大差异的情况下，按照市场价回购显然不可能，但要开发商给予大额度的折扣也是非常困难。
续政策环境或更宽松楼市有望平稳发展
记者：有不少开发商以及市民把这项政策解读为2015年新年楼市政策定向宽松的一个延续，那么这项政策的出台是否也奠定了今年政策环境宽松的主基调?
刘峰：从目前的政策来看，譬如：政府统购商品房以及安置房，央行降准，降息等政策，都说明了政府频频发声示意楼市向好趋稳。所以2015年的政策环境肯定应该是较为宽松的，2015年，我认为，房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，并有望在营业税征收、一线中部分城市限购等环节进一步放开，地方政府还将非常直接的出台税费减免，购房补贴等多种救市政策。而不少福州房企也会在这样宽松的环境里迎来长足的发展。
李辉：虽然政策上是较为宽松，但目前福州城市住房供大于求，未来增值不确定，所以房地产投资需求也出现显著回落。虽然现阶段政府有救市倾向，但肯定不会再重复过去老路。还是以维稳为主，所以在这样的情况下，开发商也不应该盲目乐观，在房地产市场态势转变后，房企将逐步淡出之前的大开发模式，一方面加快去库存回笼资金速度，另一方面，转型寻求自身出路。
