面对2020年上半年复杂严峻的经济形势，在“规模、利润和财务安全”各方平衡下，各大房企交出了表现不同的“期中考”答卷。但让这个中报季颇为不同的是，期间传出了房地产融资政策趋紧的消息，一时之间，从业者多意识到，行业发展逻辑变了。
“过去三年可能是做大规模，未来五年是做强、做高利润。同时，世茂集团是上市公司，希望股价、市值和分红表现都是行业引领者，给投资者最大回报。”8月25日，在世茂集团2020年中期业绩说明会上，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛表示，公司将2020年-2024年的集团销售增幅调整至20%-30%，世茂集团将从“规模之路”向“利润之战”进行升级，中长期目标是，成为中国前五最具投资回报的以地产为主营业务的公司。
3000亿元目标或超额完成
不得不说，监管部门限制房企负债规模增长之后，想要逆市飘红和弯道超车的房企越来越难，但头部房企会更加稳健发展，行业也更加安全。
据2020年中期业绩报告显示，截至6月30日，世茂集团合约销售额达1104.8亿元，同比增速位列TOP10房企第二;权益销售额稳居行业机构榜单第九。
“今年市场受疫情影响比较大，可能行业错失了一两个月市场空间，但整体市场还是不错的。”许世坛向记者表示，公司下半年市场供货量很大，可能会超额完成全年销售目标(3000亿元)，鉴于市场的不确定性，目前没有提高销售目标的打算。
“下半年，世茂集团可售货值达4000亿元，业态类型与货源周期等分布均显现利好，其中，住宅类的现金流产品占总货值79%，货源类型与周期中新货及一年内货值占比大。”世茂集团管理层表示，公司提前为三季度供货做了准备，且下半年可售货值集中在一二线城市，其中，海峡西岸、长三角与粤港澳大湾区贡献超过2300亿元，北京、广州等TOP10核心城市权重最大，助力业绩增速领跑及利润额度上行。
值得一提的是，对于规模发展，世茂集团有了新的想法。许世坛在业绩会上表示，经过连续三年高复合增长，世茂稳居头部阵营后开启新一轮战略聚焦——从“规模之路”向“利润之战”进行升级，力争实现股东应占核心利润20%以上的增速，不断提升经营的高质量成色，培育自身跑“盈”大市的投资回报能力，扎实做好增收增利。
投资支出为现金回款50%内
向“利润之战”升级，需要持仓大量低成本土地储备，且需在全国实现均衡布局，增厚高能级城市的土地储备。
在保持稳健审慎的土地投资策略下，2020年上半年，世茂集团可谓实现了“广积粮、巧积粮”。截至6月30日，世茂集团获取土地84块，在深度扎根的高能级战略红利区持续增储，权益前总价约647亿元，占全年投资总量50%左右。其中，一二线及强三四线城市土地总价占比达94%，为当年销售转化及利润空间提供有效保障。
对此，世茂集团管理层表示，“今年全年新增货值目标为5000亿元，土地投资严格控制在回款的50%以内。”同时，许世坛也补充道，“不着急加大土地投入，看得稳一点，我们之前买的地都涨了很多，近期土地价格已经较高，等市场冷静一下，可能还有机会。”
截至2020年6月30日，世茂集团权益前土地储备约8393万平方米，遍布全国135城，货值超过14500亿元，较2019年底增长11.53%。其中，大湾区、长三角规模分别为4080亿元和3530亿元。
股东应占核心利润
增至近62亿元
事实上，这一波行业发展逻辑发生变化的背后，恰恰是房企需要面对的三大难题，利润下降、融资收紧和分化加剧，尤其对做强利润方面，头部房企已有所先觉。
截至2020年6月30日，世茂集团实现营业额645.5亿元，同比增长14.1%;毛利额195.1亿元，同比上升14.6%;毛利率始终稳定保持30%以上水平，占行业领先优势;核心利润82.5亿元，同比增长9%，如包含处置物业部份股权收益6亿元，股东应占核心利润同比上升16%增加至61.6亿元。
“今年上半年公司在营收方面的良好表现，在一定程度上得益于近年来公司在销售规模上的快速提升。”同策研究院资深分析师肖云祥向记者表示，特别是在2019年公司通过收并购方式获取的大量在建在售项目，在一定程度上，快速提升了公司销售规模和利润空间。
“2021年利润贡献来自于住宅销售，2022年至2024年则会逐年增加多元业务的利润贡献。”许世坛表示，从多元业务规划角度看，目前世茂集团正不断培育多驱并进的矩阵化能力，从多元化向专业化推进，持续扩容的业务航道和不断延长的产业链条，加速落地企业“大飞机战略”。
据记者了解，目前，世茂集团已建立起以房地产开发为核心主体，以商业运营、酒店经营、物业管理及金融为坚实双翼，以高科技、医疗、教育、养老、文化等投资为平衡发展尾翼的产业协同逻辑。
“房企旗下多元化业务可以做成熟一个，分拆一个，除了可以为母公司增厚利润外，也可以强化流动性。”有行业分析师向记者表示，世茂服务分拆在即，上市后也可以进一步改善世茂集团的财务盘面。
财务盘面稳健现金充裕
众所周知，财务盘面的稳健，往往是一家房企综合实力的体现。
截至6月30日，世茂集团账面现金699.2亿元，较2019年底上升17.3%;实现回款890.4亿元，增长9.5%，未动用的银行及金融机构融资额度520亿元，资金储备额度充足。在债务方面，净负债率57.8%，下降1.9个百分点，连续第9年维持在60%以下;借款总额1429.8亿元，长期借款占比72.3%，短期借款占比27.7%，现金短债比1.8，结构安全健康。在融资方面，世茂凭借稳定债权融资，综合融资成本下调0.1个百分点至5.5%，在民企阵营中长期稳居低位。
“公司的业绩表现和信用体系获得了诸多金融机构的认可，其融资成本是一般民营企业无法比拟的。”肖云祥向记者表示，上半年，投行几乎一致给予世茂集团“优于大市”或“买入”评级，除国内主要评级机构维持“AAA”的主体最高信用等级，惠誉、穆迪以及标普均维持世茂“稳定”评级。
值得一提的是，世茂集团今年透露出做强市值的理念。今年上半年，世茂集团最高收盘价冲高至35.20港元/股，总市值超过1200亿港元，涨幅领跑内房股。6月份，世茂正式被纳入恒生中国企业指数，成为50只成份股之一。
“头部房企近期不约而同的释放了做高市值、提升利润的诉求，市值的提升对企业未来减小融资难度、降低融资成本都是非常重要的。”贝壳研究院高级分析师潘浩向记者表示，从“规模”到“利润”是战略选择，提升利润与做高估值是战术手段，目标都是企业的长期健康发展。（记者 王丽新）
