海都网—海峡都市报讯 4月18日，建设银行漳州分行向多家房地产开发公司发出通知，从当日起，对于未能提供一年以上纳税证明、医保、社保缴交证明或企业法人经营执照的外来购房者，将全面停止按揭贷款。
“停贷政策出台后，对于已经订了房，但还没来得及办贷款的外地客户，或许面临退房的尴尬局面。”一位业内人士告诉记者，停贷通知下来之后，已经有部分外地购房客出于无奈不得不选择退房。
限贷新政出台 或引发退房现象
今年4月份，户口在福州，但祖籍在漳州的张先生，在福州已有一处房产，但考虑回漳州生活，就在今年新开盘的楼盘中，购买了一套90平方米的商品房，房屋款为56.7万元，扣去首付款6成，34万左右，剩下的金额张先生向银行申请贷款。临近办理贷款的几天时间，张先生突然被告知由于他是外地户口，对外地户口的房屋贷款已经停止。张先生这下傻了眼，由于贷款下不来，他已经把全部积蓄和向亲戚借来的钱，都用于支付房子的首付，再也凑不出多余的现金一次性购买，只能眼睁睁看着即将到手的房子再退回去。退房的时候，张先生以“因不可抗力及遇政府主管机关或贷款机构政策调整而导致合同解除的，各方均不承担违约责任”的购房条款，要求开发企业全额退还定金，但被告知要承担一定的手续费用，让他感到很无奈。
这种现象并非个别案例。“这一停贷，很多已经订了房，但还没来得及办贷款的外地客户，将不得不面临退房的尴尬局面。”一位业内人士告诉记者，停贷通知下来之后，由于贷款办不下来，已经有部分外地购房客出于无奈不得不选择退房。再过一段时间可能退房的人会逐渐增多。
外地人士占1/4 新政影响大
福晟·钱隆学府策划部经理张毅告诉记者，银行限贷政策主要针对外地户口买房，对于漳州楼市的影响要看地产的性质。如果是以刚性需求为主的楼盘，其所受的影响较为有限。因为刚性需求楼盘的消费群体多为漳州本地人，外地的投资性购房者所占比重很小。在市场供不应求的情况下，愿意马上退房的客户并不多，如果客户退房，还有更有需求的人在等。
为了避开“限贷”，也有一些购房者借亲戚朋友的户口来买房，这种借户口买房的方式在新政前就时有出现，新政后，这种情况会更普遍。业内人士郑先生表示，“借户口买房”，名义业主可以将此房的所有手续办理权利公证到真正购买人手中，即名义业主同意将房子的所有手续给真业主办理，两证下来后再进行过户即可。这种方式存在一定的风险，一般发生在双方相互信任并做好协商关系的亲戚朋友之间。
可以说，限贷新政对于外地户口的人士来讲，无疑被设置了一道关卡，外来投资客已无法再像之前一样，可以自如进出漳州楼市。业内人士分析，银行的停贷对于外地购房者而言，无异于设置了一道屏障，将外来投资客隔绝在外。但对于漳州楼市而言，无疑将搅动着整个楼市格局。数据显示，今年一季度，漳州约24%左右的新建商品房销售面积被外来购房客所消费，招商局漳州开发区所占比重最多。(本网记者 朱远娥)
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律师认为可依情势变更免责
业内人士告诉记者，很多开发企业对于因为贷款问题造成的退房，多愿退还定金。但具体要看购房者与开发企业之间的购房合同是如何签订的，有些开发企业购房合同的补充条款中，会要求购房者承担一定的违约责任。
业内人士陈先生告诉记者，在限贷政策下，一般会出现两种情况，一种是购房者已经向开发企业交了定金，签了合同，但还未备案；另外一种情况，是购房者与开发企业签下的合同已经备案。这两种情况下，如果是前一种，购房者可以与开发企业按照合同约定的条款直接解除合同。如果在备案的情况下，则需要撤销备案再进行退房，需要承担相关的手续费用。
仁胜律师事务所曾晓明律师表示，由于政策变动造成双方无法履行合同条款的，在法律上属于“情势变更”，可以作为双方免责的依据。他认为，由于政策调控不可预见，属于不可控的因素，是第三方造成合同无法履行，因而开发企业应当退还定金。不过，曾晓明律师同时表示，由于购房合同所约定的条款千奇百怪，案件差别很大。他建议购房者在签订合同的时候需要看清楚合同的条款，不要签订超出自己能力支付的合同条款；另一方面也要及时关注现有的房贷政策。在确定遇到纠纷的情况下，可以向法院提出起诉。
