买房是人生大事，从看房选房到签订合同，再到装修入住，耗费着购房者大量时间和精力。这个过程若顺利也罢，但实际情况中，因种种原因导致最后退房的事情常有。近日记者了解到，退房问题成为购房纠纷常见问题。
什么情况下可以退房，购房者在退房中如何保障自己的权利？关于“退房”问题，我们将针对相关案例邀请律师进行分析和提醒，希望对购房者有所帮助。
案例1：首付款提高至六成无力购买想退房
赖女士于今年春节后购买第二套房，没想到一万元定金刚交，就遇上房贷新政出台。随后，泉州各银行陆续执行新的房贷政策，规定二套房贷首付款比例不得低于六成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。与此同时，房贷也迟迟办不下来，这让赖女士萌生了退房的想法。
赖女士说，她看中的房子总价70万元左右，按照去年的政策首付只要21万元，但新政出台后，首付要提高到42万元，付出的利息也比原来高出不少。“费用超出了我的预算，如果硬是买下来，压力非常大。”赖女士决定退房，但开发商拒绝退还定金，这让她很烦。
律师分析：福建泉中律师事务所律师郑文峰称，赖女士退房是由于新的房贷政策出台，首付超出预算、贷款申请不获批所致，属于“不可抗拒因素”。在这样的情况下，显然违背了购房人订立合同时的基本条件，也并非卖房人的合理预期。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，购房人可以请求解除房屋买卖合同且不承担违约责任。
提醒：郑文峰表示，目前我国房产调控进入密集期，宏观调控造成的房屋买卖风险不容小觑，购房者在买房时，要密切关注房产政策和银行贷款的风险。此外购房者应尽可能在购房合同中约定一些细节以避免发生纠纷，比如写明购房款来源，明确约定如按揭不成的处理方法，以及哪种情况下可以解除合同或支付少量违约金等等。
案例2：证件迟迟没办令购房者进退两难
蔡先生是南安洪濑人，去年4月清明节过后，在当地某楼盘买了一套150多平方米的商品房，当场支付了首期款15万元。当时合同上约定，购房者没有贷款，但采取分期付款的方式支付房款，首期款当年交纳，第二年和第三年支付5万元，第四年支付7万元。
不久后，该楼盘交房，但房产证迟迟没办。为此蔡先生多次找开发商交涉，对方都说没有那么快，需要再等等。蔡先生说，他见过房子的土地使用证，但没有见到预售期许可证，后来又听说房子是私人自己建的，不受法律保护，这让他很不安。
最近蔡先生更是烦躁，因为一边是迟迟未办的产权证，另一边是对方催要房款的电话，“没有产权证，我不敢再交钱。想退房，他又说我违约，要支付违约金”。
律师分析：福建闽荣律师事务所律师李色阳表示，在“期房”买卖中，只有具备商品房预售许可证的商品房才符合预售交易条件。如果商品房出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。
在该案例中，如果蔡先生所购买的房产确定为私建房屋，那么双方签订的合同很难成为有效合同。出卖人不能基于无效合同向买受人主张权利，而且按照最高院关于商品房买卖的司法解释规定，如果出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假商品房预售许可证明导致合同无效的，买受人可以在解除合同和退房后，再要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
提醒：李色阳说，商品房预售买卖过程中，要重点关注开发商是否证件齐全。其中，土地使用权证必须是国有土地使用权证，而不是一般的工业用地土地使用权证，此外该房屋还需要具备规划部门的许可证、建设部门的许可证以及预售许可证等证件。
案例3：质量有问题买“小产权房”要退房
在乡镇或农村，“小产权房”常用于买卖交易，交易中产生纠纷而进行“退房”的事情也时常发生。日前许先生称，他在安溪一乡镇买了一套房，房子是村民集资建设的，没法办理房产证。今年3月入住后，却发现房子质量不大好，便找到房东要求退房，结果被拒绝了，“这样的情况，我能不能退房？”
律师分析：福建闽荣律师事务所律师李色阳表示，按照《城市房地产管理法》规定，商品房交易必须取得相关权属证书方可上市交易，“小产权房”因未取得相关权属证书而不具备上市交易的条件，所以双方的买卖合同会被依法认定为无效合同。另据《合同法》规定，双方应当将因为无效合同而取得的利益返还给对方，即不管房屋是否存在质量问题，买方都可以要求“退房退款”。
提醒：李色阳说，“小产权房”的价廉优势迎合了很多人的需求，但由于法律并不保护这种“小产权房”的交易，所以在有纠纷发生的时候，是没有合法权益能受保护的，所以购买“小产权房”时要三思而后行。
延伸阅读
在往常的实践当中，购房者退房的原因主要包括以下几点：1.商品房质量存在严重问题；2.银行按揭出现问题；3.房产证问题；4.开发商预售房屋时的一些承诺没有实现(比如医院、学校原许诺建立而事后没有兑现)；4.资金紧缺导致首付无法完成；5.延期交付房屋；6.开发商手续不全导致合同无效；7.房屋面积误差超过3％等。
属于法定退房条件的主要有：一、开发商缺“证”，导致合同无效；二、房屋质量导致严重影响使用；三、开发商把房子抵押。
