海都网－海峡都市报讯 过去的5月最后一个周末，漳州楼市进入5月后的一个小高潮，漳州碧湖万达广场低调开盘，3个小时即告售罄的消息刺激着业界的神经。但就整个漳州楼市而言，因其销售的产品为商业地产，因而不具有风向标意义。而事实上，从4月底至今，漳州也有不少楼盘开盘，推出房源超过2000套，除极个别楼盘预订情况不错外，多数楼盘当日销量难以超过五成。
时至今日，“日光盘”早已成为过去的过去，销售五成已经成了较好业绩。目前看来，调控政策没有松动的迹象。有资格购房且有购房意愿的客户越来越稀少，而存量越来越多，银行的贷款也不见松动，漳州楼市正陷入纠结之中。
“红五月” 难以出现红火景象
每年的5月份，都是一年楼市中的一个小旺季，业界称之为“红五月”，不过，今年，漳州的这个“红五月”却丝毫未见红火的景象。从漳州市住房保障与房地产管理局传出的数据显示，整个5月份，漳州楼市周交易量维持在600套至800多套之间，整月的交易量与4月基本持平，相比去年下半年和今年年初，则大大不如。
在交易量未见大幅上升的同时，去年年底至今年年初频频出现的“日光盘”也成为“往事”。据记者了解，从4月底至整个5月份，漳州推向市场的楼盘超过10个，房源超过2000套，但除了万达因为其商业地产概念得以重现“日光盘”外，其他住宅项目开盘当日的销量多数未能超过5成。
交易量的不温不火，无疑让“红五月”这个上半年的传统旺季大失色彩。对此，福晟集团策划部经理张毅认为，今年5月份没有像往年一样出现小旺季，是多重因素共同作用的结果。张毅认为，从需求量来看，经历了去年一整年和今年年初的放量，众多刚性需求都已入场，刚性需求量大大下降。除了刚性需求之外，众多的投资客曾经是漳州楼市的主要消费者，但今年4月份针对不符合条件的外来购房者，漳州各大银行采取了限贷政策，这让不少投资客无法入场。“整个市场需求量都在下降。”
而从市场供应方面而言，5月交易量未能大幅上涨，与不少开发商抢在节前就将重要房源推向市场有关，如鑫荣花苑贰期、绿洲富城、永鸿、悠乐、冠成国际等，都已在节前抢先开盘，有的楼盘甚至将剩余的数百套房源悉数出手，这与以往的捂盘待售形成鲜明的对比。“节前的放量稀释了5月的交易量。”
成交均价下降 楼市走势备受关注
在交易量未见起色的同时，漳州的房价连续三周出现下跌的趋势，数据显示，4月的最后一周，漳州商品房均价5677.34元/平方米，但一进入5月，均价开始出现向下的势头，至5月的第三周，全市均价降至4924.97元/平方米，连续三周下跌。
房价连续下跌，引发了人们对漳州楼市将步入“拐点”的联想，不过，事实可能没那么简单。不久前，漳州一房地产公司曾做过一次市场调研，调研结果发现，漳州楼市已经从供不应求转为供大于求。
而记者从漳州房管局获得的数据显示，目前，漳州全市共有可售楼盘556个，可售套数超过32500套，其中主城区的库存量超过13000套，在不增加可售房源的情况下，如按现在每周700套左右的销售速度，全市可售房源需46周的时间才能完全去库存。
显然，从供求关系而言，各个开发商去库存的压力明显增大，除此之外，银根的紧缩，让开发商面临越来越大的资金压力。据记者了解，目前，因为额度不足，漳州多数银行都已放缓了房贷审批的速度，这也意味着，开发商拿到房款的时间相应拉长，资金周转率明显降低。
房源越积越多，成交不见起色，贷款不见放松，这三个方面构成了“逼降”房价的动力。但想让开发商把房价降下来，却不是轻而易举之事。张毅认为，虽然压力增大，但今年来，因为底价的飙升，不少楼盘的楼面底价都超过4000元。“成本已经摆在那里，开发商不可能做亏本买卖，除非资金链真的出现严重的问题。”
此外，国际金融危机时的遭遇则让开发商不敢轻言降价。金石房地产开发有限公司业务总监陈再发认为，2009年，在金融危机的冲击下，不少楼盘主动降价，但他们很快发现，越是降价，消费者的观望情绪越浓，整个市场的交易量仍然没有起色，“经过那次危机，现在开发商对降价都十分谨慎，能扛就尽量扛。”
□业界交流
交易或下降
房价走势尚不明朗
房价是否会现“拐点”尚难下定论，但眼下的“纠结”让漳州楼市出现微妙变化却是事实。据了解，随着供求关系的逆转，以及楼市交易量的低迷，在新开楼盘的定价中，各个开发商的定价策略已经趋于理性，有部分楼盘甚至选择“平开”。据张毅透露，本月中旬，福晟·钱隆学府将再度开盘，但相比上个月，本次开盘的价格应该不会出现太大幅度的变化。
相对保守的定价源于开发商既不想得罪以前的老客户，又想以相对实惠的价格揽到更多的新客户的复杂心态。一业内人士告诉记者，他们的价格已不能定得再低了，因为老客户会有意见，怕“房闹”，但对目前的销售结果却也不满意。“在这样的市场下，没有好的价格确实很难吸引到客户，但对我们这样的老盘来说，很难走出降价这一步，否则怎么对以前的客户交代。除非迫不得已。”
这也是大多数开发商的普遍心态，据此，业界人士普遍认为，下半年，除像万达这样的个别楼盘有可能拉动漳州楼市进一步跃升之外，漳州楼市更有可能出现的情况是交易量依然低迷，但价格有望走向平稳，或是温和上涨。“毕竟大家都想赶紧出货，要不然库存会越压越多，开发商的压力也会越来越大。”
而经过此番变局之后，漳州楼市也暂时告别了量价齐升的“黄金期”。从去年下半年至今年年初，漳州楼市经历一波“狂飙突进”的过程，无论是交易量还是交易价格均出现较大幅度的上涨。而经历这样一段“黄金期”之后，一方面刚需大大释放，另一方面，价格也上去了，很多人被高价挡在门外，交易量下降是肯定的。（本网记者 陈惠聪 杨清竹 文/图）
