闽南房产网讯 记者从中介处了解到，由以上情况导致房屋买卖中断的现象十分常见，但事实上，合同失效的情况现已不多，由非产权人或房产共有人单方签订合同，只要无特殊情况，均具有法律效力，违约方需承担相应的违约责任。
近期，记者在走访各大房地产中介中了解到，由非产权人代签或房产共有人单方出面卖房，并签订房屋买卖合同，事后却因产权人不同意或房产共有人产生分歧，单方反悔而导致的购房纠纷时有发生。此外，也有不少读者拨打本报“购房热线通”，对于“非产权人能不能代签合同”、“如果卖方不是产权人出现纠纷该怎么办”等问题进行咨询。
走访
无效合同
导致买卖中断现象时有发生
近日，市民陈先生多次来电咨询，称他有一套房子在泉州想卖掉，但长期做生意在外地，可不可以由儿子帮忙签订购房合同。而与陈先生情况相反，子女为产权人，父母作为监护人代其签订合同售房的情况该怎么办呢？市民吴小姐称，自己看中一套单身公寓，房子是卖方以小孩名义买下的，现在即将签合同，但卖方说小孩还未成年，要由监护人出面和她来签订合同。于是，吴小姐产生困惑，如果不是产权人，与其签订合同有效吗？会不会产生纠纷？
那如果是只有房产共有人一方与买家签订合同，合同是无效还是有效？记者从中介处了解到这样一个案例。市民蔡先生近日购买一套小三房，在打算向房管局办理过户手续前，卖方却突然反悔，称房子为夫妻共有财产，签合同时并未告知妻子，如今其妻认为房子应当出租更为合理，所以房子又打算不卖了。蔡先生为此感到焦虑万分：“签合同时以为对方夫妻二人都同意，并没有在意细节，只让男方签了字，现在定金都付了，如果对方想毁约，并以合同无效为借口，不承担违约责任，怎么办？”
说法
非产权人及房产共有人单方卖房
所签合同基本具有效力
以上三种情况导致合同出现问题，这在购房交易过程中十分常见。记者在走访中发现，不少购房者疑问，若合同缔约方为非产权人或房产共有人，其中一方未签字，合同是否失效？
不过，福建双鼎律师事务所律师于那刚告诉记者，现在司法解释对以前合同无效的情况有所变动,实际中无效合同范围很小。以上三位读者的情况，均为有效合同。不过，在合同有效的情况下，并不代表实际交易能最终完成。以陈先生遇到的状况为例，按以往经验，子女作为产权人的亲属无权处分父母的房产，由其签订的合同为无效合同。然而根据最新的司法解释，即使签订合同的为非产权人，仍具有法律效力，但在办理过户手续时，卖方需出具授权公证书。
而针对吴小姐的案例，律师指出，现在许多购房者为了避税而用小孩名义买房，导致未成年人名下拥有几套房产。在现实中父母作为监护人代签合同存在许多争议。从法律层面而言，只要房屋价格在合理范围内，作为卖方监护代签合同，其合同的法律效力基本没有问题。但在交易中，监护人卖方，需向房管局出示证明其卖房子的目的，按相关规定，当卖方以未成年人发生重大疾病或是出国留学等为由，才可进行交易。所以吴小姐在签订合同后，如果有关部门不认可其卖房资格，交易仍无法实现。
以此类推，房产在夫妻名下，为其共同财产，不管是一方擅自卖房还是共同商定，合同上有一方产权人签订，均为有效。于那刚指出，当夫妻双方为房产证共同所有人，根据2012年7月1日起正式施行的合同法中规定，在关于审理买卖合同纠纷案件时，如果当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，法院不予支持。如果卖方以合同只有一方签名为由，想毁约并不承担违约责任，买方可以向法院起诉。
提醒
规避纠纷
购房者需审核卖房者主体身份
记者了解到，中介签订合同，房管局办理过户手续，以及银行在办理贷款时，不管房子是否是夫妻共同财产，均会要求夫妻双方一起签名。于那刚告诉记者，事实上并没有明文规定，但根据物权法规定，房管局若登记错误要承担赔偿责任，因此为减轻风险，有关部门内部会形成要求。
于那刚告诉记者，但合同有效并不意味着购房者的权益就能得到保障。当产权人不认同房屋买卖，那么就可能导致即使合同签订，甚至已经交了房款，房子仍无让交付及过户。购房者在遇到这种情况时，根据合同法，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院予以支持。换而言之，购房者可以根据合同要求卖方负相应责任。
因此律师提醒，为规避风险，购房者要履行好自身义务。首先，购房者要审核清楚对方主体身份和产权证登记所有权人是否相符，以及要求卖方提供产权证原件、身份证等材料。最好是能将过户和支付房款相挂钩，即将房款放到第三者处，待房屋产权过户后，由第三者来支付。据悉，福州及厦门等城市目前在房产买卖中，就是由中介承担第三方，如此一来，买卖双方所承担的风险都被大大降低。（海峡都市报闽南版记者 徐小婷）
