人物介绍：戴亦一，经济学博士，注册房地产估价师、管理学教授、博士生导师。现任厦门大学管理学院MBA中心教授，厦门大学管理学院副院长，兼任清华大学、北京大学等院校房地产总裁班特聘教授。同时也是福建省房地产业协会顾问，中国市场策划师协会副会长，以及国贸集团、七匹狼企业等多家上市公司独立董事。
7月12日，备受业界关注的“泉州城市发展论坛”如期举行。本次活动由海峡都市报闽南版报社主办，建发房产协办，厦门大学管理学院副院长、房地产专家戴亦一受邀来到现场。在会上，戴亦一博士围绕新经济形势下的地产企业谋变之路，展开了精彩演讲，近两个小时演讲时间，戴教授从经济形势、行业发展、政策调控、开发走向、投资策略等多方面进行深入阐述，赢得泉州业界人士的一致喝彩。在此，我们特别对戴亦一博士的精辟观点进行整理，以飨读者。
谈经济形势
保经济增长，房地产是利器
现在的经济形势将以“调结构、促改革、稳增长”方向发展。我认为，7%是中国经济增长的底线。如果低于7%，对经济而言显然存在风险，包括股市、银行、楼市都会出现波动。而要保持中国经济持续稳定增长，房地产成为可选政策工具。
在当前出口疲软、消费乏力的情况下，经济增长要拉升至7%，还是要靠投资。但是，现在不但传统产业过剩，新兴产业也同样面临过剩问题，怎么刺激老百姓消费？房产是一大工具。房地产市场还有很大的需求没有被满足，因为中国的城市化率还很低，非户籍人口只有52%，户籍人口35%，低于世界平均水平。所以，未来城市化率要达到70%，如果以每年1%的速度增长，还有至少20~30年城市化过程。中国的房价虽然已经偏高，但是老百姓的需求却没有减少，当整个经济不行的情况下，也只有房地产可以救市。
谈地产发展
至明年上半年楼市预期乐观
以多年研究地产的经验看，接下来，中国房地产有可能出现大的调整，特别是小型的开发商，很有可能会被大的开发商吞并，实力开发商会成为市场主导。不过，在未来五年内，房地产市场还是会以良好的态势发展。
今年下半年，我认为房地产的金融政策一定会放宽，这是因为今年下半年，经济的重点在于稳增长。所以，今年下半年到明年上半年，我对房地产市场的预期还是比较乐观的。
当下，政府会对房地产行业主要采取“外科手术式”的调整。只要政府从实体经济中腾出手来，就会对房地产市场进行打压，而且政策调整会越来越频繁。所以，从今年下半年到明年上半年房地产会很好，但楼市刺激经济转好后，明年下半年政府可能会继续对楼市进行打压。
谈政策转向
房企须留心房产税出台动向
限购令与房产税是穿一条裤子的，如果推行房产税，限购令就会被取消。但是，限购令政策不符合市场经济原则。市场经济就是自由买卖，可以加税、增加成本，但是不能限制大家购买。所以，大家最主要还是要关注房产税。
房产税目前有几种模式。第一种模式为上海与重庆之前所推的房产税模式。第二种模式，是按美国的模式，见房就增。第三种模式是对多套房子进行征税，比如从第三套开始，每年征收相应额度的房产税。我国的房产税会采取什么样的模式，还未有定论。不过，目前，房产税政策的操作风险仍然存在，所以大家一定要留心房产税的任何动向。
谈土地储备
反周期运作与灵活的土地储备战略
如果市场预期长期向上，房企就要进行三五年的土地储备，如果就一两年，那就要特别注重短平快。在土地储备方面，房企应注意反周期运作，在实体经济特别不好的时候，就拿地，等政府对楼市要松绑的时候，就把项目推出来。
我们很多企业，保持着土地储备稳定的思路。例如，原先有2000万平方米的土地储备，开发掉了1000万平方米，开发商就马上要补1000万平方米，甚至不惜高价拿地。这是一种均衡发展的思路。其实，在周期性频繁波动的时候，过多土地储备未必是好事。因为目前形势在变，过去二十年，土地储备越早越好，因为地价一直在涨。但是现在，这种习惯性思维要小心，因为政府为避免地价太高、工业成本太高、租金太高、房价太高、劳动力工资太高，要去房地产泡沫。当前形势下，开发商要有灵活的土地储备战略，不必追求土地储备的衡量。
谈投资策略
需注意产业互动及国际化机遇
将来纯粹做房地产会越来越难。贸易创造现金流，房地产创造利润，现在，已经有不少地产公司都是采用两者结合的方式。如果缺乏产业互动，纯粹做房地产，这样的企业会比较难生存。
中国房地产泡沫越来越高，整个中国的房地产在未来的5~10年会面临一次大调整，房地产泡沫终会破裂。抱着这种担忧，会有不少人选择去海外购房置业，从而将资金转到境外避险。从目前来看，已经有很多人到海外去买房子。目前，不少国内的房地产开发商已经到境外开发，为在海外置业的群体，提供了更多的选择。
总的来说，在不确定性的情况下，决策变得越来越重要。在过去三十年，房地产公司面临的可能是执行力的问题，例如怎么样把质量做好，怎么把产品升级好，怎么卖得更快。而在未来五到十年，更大的问题是公司的决策，例如拿地的时间点、拿地的地点等，这些决策决定企业未来的发展。
