闽南房产网讯 “投资回报怎么看？”“选哪里比较适合？”“现在有哪些产品可以选择？”……从去年开始，大量SOHO、写字楼、商铺新品入市，商业产品种类增多，让不少投资者怦然心动。可是，面对琳琅满目的产品，该如何进行选择，却让大家困惑不已。不少投资者向本报发来了商业地产投资方面的困惑。对此，泉州地产界专家及资深人士表示，商业地产投资高风险与高收益并存，在投资前，需从地段、产品特点、投资回报进行全面考虑，切记不要盲目跟风。
与住宅投资不同 商业投资主要看地段
商业地产投资与普通的住宅投资具有不同的特点。从事地产销售策划多年的厦门红狐房地产策划有限公司总经理蒋志文表示，商业物业具备抗通胀的属性，会随物价的浮动而浮动。不过，商业物业投资，与普通住宅投资不同，其价格涨幅是与租金上涨幅度成正比的。在住宅投资时，可能从房子开盘到交房时，价格就已经出现较大涨幅。但是商业物业，只有在开始租赁后，其明显的增值效果才会逐步显现出来。所以，在进行商业物业投资时，要对其未来的租赁前景进行评估。
华侨大学工商管理学院教授张向前表示，看商业物业的发展前景，关键还是要看地段。而地段包含的内容很多，不仅仅指地理位置，还包含周边的交通配套、商业氛围、人口密集度等因素。交通便利、小区配套良好、商业氛围浓厚、人口密集度及消费力高，这样的商业物业就比较适合投资。
厦门聚贤庄常务副总胡志坚认为，从地段来看，老城区繁华商圈、社区型商圈、新区潜力商圈是目前比较被看好的商业地产投资区域。老城区繁华商圈具有人流量大、商业氛围浓厚等特点，投资收益比较稳定，单价和总价相对比较高。社区型商圈可提供社区配套服务，单价和总价相对不高，只要住宅入住率高，其收益也会比较稳定。新区商业投资高风险与高收益并存，虽然短期的出租并不乐观，但是只要能看准潜力地段，随着配套完善、入住率的提高，未来能赚取比较高的增值收益。
投资商业产品 主要看长期的发展潜力
商业地产投资的回报，分租金回报与产品升值回报。王海森认为，短期来看，商业地产投资的回报要看租金回报比，长期则看其增值空间。租金回报比是以年租金除以购买的总价。例如，一商业物业的年租金为12万，其总价为250万，则租金回报比就是4.8%。只要这个比值不低于当前的定期存款利率，就是不错的产品。
不过，王海森认为，关键还要看长期的发展潜力。一些潜力地区的商业产品，前期的租金回报比可能不高，但是随着周边配套设施的完善及人口的入住，其租金回报比和产品价值都会迅速上升。
“商业地产投资，不能只看当前的投资回报。”胡志坚认为，当前的投资回报越高，可能说明其未来的增值空间越小。在进行商业产品投资时，要考虑开发商的销售价格是否透支了未来的升值空间。所以，在面临高价的商业产品时，投资者尤其要谨慎，要综合周边的配套、人口、规划等情况，考虑其未来是否还有比较大的上涨空间。
同时，业内人士提醒，初次投资商铺的中小投资者切忌贪大，相对来说面积较大的商铺对业态的要求更窄。例如，可能只适合做高端服饰品牌旗舰店等，后期招商会存在较大压力。
【投资之道】 三类产品收益有别
据了解，目前市场上SOHO、写字楼、商铺三类产品占据市场主导。
在SOHO产品的选择上，有着多年商铺置业顾问经验的易嘉房产王海森认为，SOHO适合居住也适合办公，投资收益比较稳定。在SOHO内办公，可以办理营业执照，这对于不少中小企业来说，还是比较有吸引力的。在选择SOHO产品时，可倾向于商务中心地段的SOHO产品，未来出租、销售较有保障。对此，张向前认为，从SOHO的租赁功能来看，为了便于日后出租，在选择时，要考虑周边的市场氛围，周边制造业、服务业比较活跃的地方，SOHO会较容易出租。
在选择商铺时，张向前表示，店铺投资风险比较大，更要考虑地段。要观察周边的商业氛围如何，单家难以成市，只有商业氛围浓厚的地方，才比较有发展潜力。同时，要看开发商的品牌实力。品牌实力强的商家，在运营经验上会比较丰富，对于商业的后期生存将产生重大的影响。在其中，如果开发商有自营店铺，对市场人气的带动会产生积极作用。周边的劳动密集型产业多不多，有没有教育、医疗配套等，这些也要结合进行考虑。王海森认为，考虑到电商对实体经济的冲击，商圈内如果聚集餐饮、美容美发等商业业态，商业氛围会比较活跃，利于出租及升值。同时，要结合未来的招租对象，研究商铺的建筑结构、物业结构、层高等，例如，餐饮、美容美发等行业，通常要双层的商铺。
未来写字楼的市场需求会逐步扩大，适合于中长期的投资。在王海森看来，写字楼价格涨幅不会像店铺那么快，但是租金回报比较高。不过，在选择写字楼时要关注停车位是否充足、周边娱乐商务配套有没有。张向前提醒，购买写字楼要选择符合做写字楼的产品。有些原先不是规划为写字楼的产品，例如由住宅改为写字楼的产品，在后期装修及使用过程中，会带来很多不便，且周边配套也难以满足办公需求。（记者 林桂平）
