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泉州昔日地王今状态如何?多数由本土房企夺得

发布时间:2016-06-15  来源:泉州商报  

  回首过去五年,泉州昔日地王多数是由泉州本土房企夺得,而彼时的地王,表面风光无限,实际上因为种种原因,市场反应不佳而备受“煎熬”

 

  全国一、二线城市的土地市场正上演着一场风起云涌的世纪大片。而将眼光放回泉州本土,去年年底,央企保利分别以6.52亿元和21.7亿元,合计总价28.22亿元拍下泉州城东2015-15号地块和2015-18号地块,夺得城东新地王,打破沉寂许久的泉州房地产市场的平静。回首过去五年,泉州昔日地王多数是由泉州本土房企夺得,而彼时的地王,如今现状如何?

 

 

  开元盛世广场:两次转手 今年底投入使用

 

  目前鲤城区的开元盛世广场地块,曾是2010年泉州诞生的“单价地王”。2010年8月5日,在泉州市区国有建设用地使用权出让拍卖会上,泉州盛荣房地产开发公司以3.39亿竞得2010-9号地块,地块楼面价达8877元/平方米,溢价率108%。资料显 示,该地块位于泉州市区新华北路与城西环路交叉口东南角(即现今开元盛世广场地块),土地面积34710.2平方米(约合52.07亩),为商业、住宅用 地,起始价16270万元。

  这块泉州单价地王并未给盛荣集团带来预想的收益,反而由于楼面价过高,最终盛荣选择放弃开发该地块。“当时盛荣正在开发盛世领墅项目,资金不足,只能放弃开发,最后几千万的定金打了水漂。”泉州联德行副总经理吴晓荣告诉商报记者。

  2012年,上述地块被重新推出挂牌出让,土地面积34393.3平方米,起始价21000万元,土地性质更改为商服—批发零售(商场)的纯商 业用地,名义上被泉州市宝德房地产开发有限公司以2.22亿元的价格收入囊中,楼面价6455元/平方米,实则由泉州宝德地产、泉州诚源地产和厦门新景地 联合拿地开发。之后宝德退出该项目,舜弘地产加入联合开发。该项目自2012年拿地后,直到2014年才正式开建。

  吴晓荣告诉记者,开元盛世广场年底将投入使用,目前2层商铺去化85%,均价约3.2—3.3万元/平方米,沿街商铺去化30%,其中新华北沿 街商铺为2层挑高商铺,一层高5米,二层高4.5米,两层折算均价为5.2万元/平方米左右,平水庙沿街商铺两层折算均价为3.4万元/平方米。“项目定 价合理,并且推出带10年租约,一年分两次返还8%的返租回报,因此市场销售情况良好。”

 

  海悦府:售价高 销售情况一般

 

  据媒体报道,2011年,东海片区的海悦府地块以5.8亿元的总价稳居“地王”宝座,当时约5000元/㎡的楼面单价在同片区项目中也是遥遥领先。

  海悦府项目负责人接受媒体采访时曾表示,当初公司在拿地时,对海西经济圈、泉州城市发展趋势、东海区域规划等进行了充分的调查和分析,海悦府坐拥泉州城市核心区域和独一无二的海景资源,是公司对该地块志在必得的原因。

  2014年11月,海悦府开盘时,主推产品是88—99平方米海景房,打出的房价是8888元/平方米起。项目推盘初期,海悦府曾试水主推精装产品,但市场反应不佳,后还是调整产品为毛坯房。据悉,海悦府目前售价超12000元/平方米,项目去化情况一般。

  业内人士分析,目前东海片区在售项目多,随着恒大和碧桂园东海项目的启动,这两家以成本控制严苛、价格优势明显的房企进驻东海,或将对片区内原有项目价格造成一定的压力,片区内售价较高的项目,或将下调产品价格。

 

  西湖院子:蓄客阶段 拿地三年后才推广

 

  2011年,泉州西湖公园西大门西侧2011—29号地被和裕置业以7700万元拿下,楼面价6650.5元/平方米,溢价率为52.2%,成 为当时的地王项目。但该项目在拿下后,直到2014年才开始进行推广。该项目占地11.58亩,沿湖规划低密度舒适社区,打造195—245平方米阅湖大 平层,414平方米双拼亲水墅,及地下商场、一、二层商业配套。打造别墅产品,在产品利润上相对有保障,均价15000元/㎡的别墅产品,业内表示,单价 不算太高,但产品面积大,总价较高,产品去化速度慢。

 

  泉州保利城:预期售价13000元/平方米

 

  2015年年底,央企保利分别以6.52亿元和21.7亿元,合计总价28.22亿元拍下泉州城东2015-15号地块和2015-18号地 块,借机占领泉州市场,其中2015-15号地块楼面价5953.56元/平方米,2015-18号地块楼面价6789.45元/平方米,刷新了泉州城东 单价记录,甚至在整个大泉州来看,近7000元/平方米的楼面价,此前也未有出现过。

  汇龙集团大江盛世营销总监陈香龙接受商报记者采访时表示,按照泉州保利城当前的楼面价,加上建安成本2800—3000元,再加上各种税费(为实际销售价20%左右)、营销成本、财务成本、运营成本等,售价至少要在13000—15000元/平方米,才有可能盈利。

  据了解,目前泉州保利城仍处于蓄客阶段,项目产品及价格均未公开。但来访量已突破10000人,加入保利会的客户超2000组。

  “近两年来,除星光耀广场项目在售外,周边可售房源已所剩无几,地块开发竞争少,有较大的销售溢价。”龙湖紫晋城策划经理黄梁兴表示。据了解, 保利城东地王出炉后,周边项目如泉州星光耀广场、津汇红树湾等项目上调了房价。吴晓荣表示,虽然开发商价格有所上调,但幅度不大,且区域内可售房源不多, 属于正常的价格调整。

  不少业内人士表示,房企拿地王,表面风光无限,实际上是一件痛苦的事,毕竟成本摆在那里。“以前商住的项目,商业部分如底商(底层商铺)是房企 利润较高的产品,但随着众多商业项目相继入市的冲击,现在除非成熟且具有地段优势的项目底商,否则价高去化不容易,因此不少开发商选择自持底商。”

  吴晓荣认为,地王频出,并不一定是个好信号。房价不可能无限制地上涨,脱离供需关系,最终将无人买单。从近年来泉州的土地市场来看,拍出地王的地块不多,多数土地价格均较为合理。

 

  记者手记

  地王考验房企实力

 

  纵观泉州本土近几年出现的地王,多数集中在2010年—2011年,且大多为本土房企夺得。2009年—2010年,全国房地产市场发展迅速,全国掀起了大规模的“高价地潮”,房企“不计成本”拿地,跟现在地王凶猛的现象颇为相似。2011年,在政策回调下,全国房地产市场发展出现放缓,但本土房企仍然高价拿地,导致在2011年后市场回调的情况下,一些房企在市场和资金的双重压力下,不得不放弃或暂缓开发计划。而2011年之后,外来实力房企纷纷进驻泉州,在政策优惠和本身资金实力的优势下,外来房企拿地的成本都不会太高,基本是以底价或较为低廉的成本拿地。而去年保利拿下的城东地王,一方面是优质地块引得房企争相争夺,另一方面,基本参与竞拍的都是具备一定实力的房企,泉州本土小房企在优质地块的竞争中已经缺席。

  房企拿地王,看起来风光无限,但在高成本下,存在一定的风险。近几年泉州房价并无明显上涨,高价地王要实现名利双收并非易事,如果不是具备资金实力或规模优势的实力房企,中小房企砸下的地王反而是烫手山芋。纵观泉州的几大地王,或几经易手,或延迟开发,在“地王”的名号下,考验的更是房企的综合实力。

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