过去的5个月，全国各地诞生了152个“地王”，超过半数由地方国企、央企制造。频频出现的“地王”成了过去五月当之无愧的“热搜榜第一”。国企、央企凶猛造“地王”，背后原因是什么?“地王”疯狂的现象还能持续多久?房企真的能够享受“地王”带来的名利双收吗?
本期《财经深度》纵深解读全国市场下的“地王”现象，并回归本土，调查泉州昔日“地王”的发展脉络（泉州地王报道）。
大批央企“任性”争当“地王”
针对近期大批央企扎堆以天价竞拍土地的现象，业内人士表示，“地王”频现未必能持续多久，原因是信贷已经开始收紧，天量信贷的现象很难再出现
过去的5个月全国各地诞生了152个“地王”，超过半数由地方国企、央企制造。针对近期土地频频天价拍出，大批央企扎堆以天价竞拍土地的现象，中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春表示，此前信贷大幅放宽大量流入房地产行业是导致如今土地市场火暴的一大原因。刘元春也指出，房企需要警惕天价拍地的高风险。
摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊则认为，房企扎堆在一、二线城市争地，无疑为已经火热的一、二线城市房地产市场再添一把火，由此可能导致三、四线城市的去库存变得更难。
现象：国企央企频频造“地王”
过去的5个月全国各地诞生了152个“地王”，超过半数由地方国企、央企制造。中原地产研究部统计数据显示：2016年前5月，全国土地市场总价超过15亿元的105宗高价地块，成交总价为3288.2亿元，其中有52宗被国企获得，合计成交金额达1785.8亿元，占比为54%。其中，信达、华侨城、招商蛇口、电建地产、鲁能集团、葛洲坝、保利、中铁、中冶等央企共制造出15幅地王。
据克而瑞房地产研究中心的观察，2016年年初至今，21家被允许从事房地产业务的央企中，至少有一半表现得异常活跃，无论是内部整合还是对外扩张均在提速。尤其是水电系央企加速抢做规模，水电系(鲁能、电建、葛洲坝)和铁路系(中铁、中铁建)在房地产板块的投入力度变化最为明显。根据统计，鲁能、电建、葛洲坝成为大手笔的“地王买手”，它们今年已在南京、苏州、天津、武汉、郑州等最热门的二线城市花了237亿元，抢得9幅地块。
而在这批“地王”制造机中，最抢眼的莫过于上市公司信达地产。6月1日，信达地产以58.05亿元总价夺得上海宝山区顾村一地块，楼板价36962元/平方米，溢价超过303%，刷新今年上海土地市场溢价率纪录。信达地产的母公司信达资产隶属财政部，是国内第一家专门处置不良资产的专业公司。被业界戏称为“钱袋子”的信达地产，过去一年内在各地疯狂制造地王。2015年7月至今，信达地产通过公开招拍挂新增10宗地块，其中7宗是地王，分别是广州天河地王、合肥滨湖地王、上海新江湾城地王、深圳坪山地王、杭州南星桥单价地王、杭州滨江奥体地铁总价地王，以及近日的上海顾村地王。
探因：央企为何热衷当“地王”
“地王”一个接一个出现，究竟是何原因?为何近期的“地王”大多由国企、央企造就?
☆土地供不应求
中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春分析，近来房企频频高价竞拍一、二线城市土地，一定程度上确实是对一、二线城市的房地产市场抱有较高预期。“一方面是对城市发展的看好;另一方面，是对当地政策的预期，认为当地政府土地政策很可能会越来越紧，所以加紧拍地。”刘元春解释，一些地方政府财政目标达到后，确实不再加大土地供应量，由此当地土地便供不应求，地价也由此水涨船高。
☆信贷宽松 房企不差钱
但除了对市场的判断之外，刘元春认为，房企天价拍地的另一大原因则是货币供应量的加大、信贷的宽松。
而央行公布的数据显示，今年一季度新增人民币贷款达到了4.61万亿元，创下历史同期最高水平。同样由央行发布的《2016年一季度金融机构贷款投向统计报告》则显示，房地产开发贷款余额同比增长13%。经济学家的共同观点是，信贷的宽松让房企突然变得“不差钱”了，投资的力度也由此转为激进。
刘元春进一步解释，由于当前整体流动性过剩，许多房企不愁信贷资金，在看涨一、二线城市房价的大环境下，自然就不惜重金拍地了。
近期各地涌现的所谓“地王”中不少由国企甚至央企制造，对此刘元春分析，相比不少民营企业，国企在信贷上的约束更少，它们更多地受益于此前的货币政策，可以更容易地在整体流动性过剩的大背景下获得信贷资金。也正是因此，这些国企、央企更有底气去用天价争地。
“从银行的角度来说，放贷给民营企业依然比较谨慎。”摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊说，银行更愿意把钱贷给还贷能力更强的央企，这就让央企更不差钱了。
但刘元春也指出，国企扎堆地选择投资房地产市场，也反映了当下投资渠道狭窄的无奈：流动性虽然过剩，但实体经济缺乏好的投资领域，“有钱没处花”，于是这股热钱又一窝蜂地涌进房地产市场。
☆做大资产规模
据分析，房地产开发利润丰厚，能够帮助央企做大资产规模，提高利润。从杭州滨江地王和上海顾村地王的央企来看，其开发商的母公司为四大国有资管机构之一的信达资产，金融背景使其投资逻辑不仅是开发拿地，而是更多地考虑资产配置，以便未来通过开发和资本运作来获取收益。
此外，鉴于“集团整合背景下争取主动权”，央企大手笔造地王，与央企整合的大背景有关。在提高央企效率、避免同业资源浪费的大趋势下，职能相近的央企极有可能从集团层面合并，如五矿集团已被整体并入中冶集团，房地产业务自然是强者占主导;另一方面，良好的拿地和销售水平以及足够广泛的布局，也是向上层展示有能力吸纳和消化更多优质资源。就连中海、招商这样的巨无霸也通过大肆收购充实家底。
分析：房企激进拍地风险大
刘元春和章俊都强调，房企天价拍地现象的频频涌现绝不是一件值得欢呼雀跃的事，恰恰相反，这可能导致严重的恶性循环：经济转型难以实现，泡沫却越来越大。
刘元春认为，房企高价拿地，风险很高。近年来一些二、三线城市房企面临破产的案例并不在少数，也正是因此，大批房企继续以天价拍地搏一、二线城市房价不断飞涨，这也可能只是一厢情愿。
章俊则认为，这一轮房地产热潮已经透支了未来两三年的市场空间。他同样认为房企以激进态度拍地未必有利润空间。也就是说，今天房企鼓吹的未来某地房价要达到多少高价才能保本，但未来房企未必能以保本价销售。房企天价拍地也意味着未来亏本的风险大幅上升。
此外，刘元春指出，面对“地王”频频出现，房地产市场泡沫扩大，地方政府应当有所作为。“除了采取限购措施这一短期的治标的办法之外，我认为最根本的还是做好土地政策的调整，做好城市规划和定位的调整。”刘元春解释，部分一线城市需要扩大土地的供应量，同时要有开放型的城市规划设计，加强卫星城的规划，统筹不同地域的发展，而不是一味坐视“地王”一个接一个诞生。“另外，还应该注重租售并举，进一步强化租赁市场，平衡供求关系。”
在章俊看来，一、二线城市地价过高也意味着未来三、四线城市房地产市场将持续遇冷，由此带来的一大负面影响是：三、四线城市去库存的压力进一步增大。
章俊预测，“地王”频现的现象未必能持续多久，原因是信贷已经开始收紧，天量信贷的现象很难再出现。这也意味着地产商们手里的钱不会再如此宽裕，也自然不能再“任性”地用天价争地了。
