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TOD为锚点 龙湖挑战“能力者”的游戏

发布时间:2018-06-22  来源:龙湖集团  

  当地产开发增长曲线接近高点,房企竞争激烈胶着,如何寻找到更多增长新路径,是个关键问题。

  来自中国城市轨道交通协会发布的《2017年城市轨道交通行业统计报告》显示,截至2017年末,中国内地34个城市开通轨道交通并投入运营,开通线路165条,运营线路5033公里;2017年新增运营线路32条,同比增长24.1%;新增运营线路880公里,同比增长21.2%。

  毫无疑问,由轨道交通发展延伸出来的TOD开发模式,对房企来说是新的蓝海。西南交通大学(上海)TOD研究中心主任朱晓兵认为,TOD开发在国家大力倡导、轨交高速发展、新型城镇化倡导节约利用土地等因素推动下,发展快、空间大、社会各方关注度高且参与意愿强烈。

  在TOD这条路上,已经有先知先觉的房企开始行动,而龙湖正是国内TOD先行队伍中的一员。在龙湖集团副总裁、集团总建筑师胡浩看来,产业和人口导入是城市发展的必要条件,从龙湖多年探索经验看,围绕轨道交通规划城市发展最具可持续发展性,并有巨大的想象空间。

  从对TOD模式的摸索到落地,龙湖倾注了大量的时间和精力。截至目前,龙湖已经开业的TOD商业项目18个,以TOD为核心的全业态开发面积达到800万平方米。

 

  TOD思考与探索

 

  在对TOD模式的探索上,龙湖从2003年便已开始,并一直保持惯有的稳健作风。

  2003年对于龙湖是关键的一年,在这一年,龙湖的商业正式起步,也是在这一年,龙湖的TOD理念开始萌芽。“2003年,龙湖的第一个商业项目重庆北城天街开业,那时候我们开始思考TOD,TOD的核心理念就是人流,是商业必备的基础条件。”胡浩说。

  彼时,TOD在国外已经风靡,国内却鲜为人知,龙湖只能借着发展商业地产的同时,不断对TOD进行了解和探索,这一摸索,就是八年。在这期间,龙湖初步形成TOD理念,包括意识到商业聚集与业态复合重要性。

  商业地产的发展一直伴随着轻资产和重资产的讨论,在很多业内人士看来,轻资产的商业地产模式能够让房企面临的风险降到最低,反之,重资产项目则会成为房企“沉重的包袱”。但在众多房企喊出轻资产口号的时候,有着TOD梦想的龙湖却以长远的眼光来看待商业地产,提出了“持商业”。

  2011年,龙湖商业加快在全国的布局步伐。与此同时,龙湖对TOD模式的理论思考更多投入到实践中,沿着轨交找地,为TOD项目的落地发展铺路。

  而且,与很多涉猎TOD领域的房企专注开发地铁上盖TOD项目不同,龙湖认为,城市的发展离不开轨道交通的发展,而轨道交通则包含城市中的地铁和城际间的高铁。

  去年,龙湖先是以34亿的价格拿下了重庆沙坪坝高铁站地块,正将其打造为国内首个商圈高铁TOD项目,命名为“龙湖光年”。在河北高碑店,龙湖还正在打造一个规划面积6.9平方公里,毗邻高铁的绿色生态TOD项目。“现在龙湖投资布局,在做深做透已布局市场的基础上,持续关注高铁网点布局节点形成的城市群,以及类似高碑店这种环超大型城市周边的卫星城市。”

  

(重庆·龙湖光年项目剖面示意图)

 

  胡浩透露,龙湖在TOD模式上的探索和实践正在提速,未来四年,龙湖还会有30余个TOD商业项目陆续落地。

 

  新的业绩增长点

 

  “未来三年,龙湖商业开业项目数量及面积将持续提升,到2020年,龙湖商业旗下开业商场总数将超50座,商业租金目标预计达成60亿。”对于商业地产板块,龙湖早已定下明确的目标,而较大比例的商场,都属于轨交节点上的 TOD项目。

  胡浩将TOD项目形容为龙湖业务的锚点,“如果企业将每个业态分开去做,就无法形成集约化的效应。以TOD为锚点,让企业内部各业务体系相互协同,就达到了集约化的效果。这是房企从地产开发逐渐向城市运营、城市服务去转变的一个契机。”

  住宅开发销售、商业运营、长租公寓、物业服务是龙湖的四大主航道业务,此外还有养老、产城创新业务。胡浩介绍,TOD项目是一个业态聚合的“大底盘”,以TOD为锚点,将多条业务聚合在一起,以此促进未来的运营能力和利润的增长。因此,TOD项目为龙湖带来的不仅是利润,还有持续的现金流。

  不过,眼下龙湖的TOD项目还需要一定的住宅开发销售来支撑。龙湖集团首席执行官邵明晓此前提出,未来龙湖的经营型业务会逐步加大,平均每年住宅开发销售回款的10%,投入住宅之外的持有物业。

  胡浩告诉时代财经,虽然当前还需要住宅开发销售回款的方式进行投资,但从长远看,龙湖也要用运营持有物业所获得的资金来投资TOD,这样能够帮助龙湖增加自身的造血能力。

  不难看出,在龙湖眼里,运营持有物业是笔理想的生意。2017年,龙湖投资性业务不含税租金收入为25.9亿元,较上年增长35.6%。

  有业内人士认为,龙湖持续将销售回款的一定比例投入持有物业,带来的将是2020年商业租金对集团总利润贡献占比达到20%。更重要的是,未来稳定的租金收益,将能逐渐覆盖龙湖的借贷利息,起到平衡杠杆的作用。

 

  能力者的游戏

 

  实际上,“轨道+物业”的开发模式在近几年来已经逐渐被关注,很多TOD项目也收到了不错的效果。但TOD仍然是一个高门槛的领域,与普通商业项目相比,TOD项目的规划和建设所耗费的精力呈几何增长。

  龙湖发现,在TOD模式领域有四个阶段。第一阶段是知道交通重要,但仍停留在弱连接层面;第二阶段,轨道交通开始有通道,可以避免刮风下雨通行等问题;第三阶段就是地铁上盖物业建设等;第四阶段便已发展到极致。比如,日本的涩谷未来之光,可以做到复合七条轨交,除了空间连接,还能关注到内容之间的连接。

  TOD无疑是能力者的游戏,尤其第四阶段的TOD项目,复杂性最强,对房企的要求也更严苛。首先,这考验企业与政府、轨交公司等多个主体沟通协调能力;其次,在开发TOD项目的过程中,企业需要具备打造多个复合业态空间的能力。

  为了能够在TOD领域得心应手,龙湖做足了功夫,曾赴日本考察、借鉴成熟经验。同时,龙湖还在今年年初提出“空间即服务”新战略,其核心针对龙湖具备多业态空间打造运营服务能力,且加强协同而提出,这也促进了龙湖在TOD模式下的多业态聚合。

  在胡浩看来,当前龙湖已经具有非常丰富的产品体系,足以应对各类TOD项目的要求。近些年来,龙湖商业、长租公寓、物业快速成长,养老、产城等业务也在积极探索。时代财经了解到,这些业务都会根据TOD项目的规划需求,选择性的植入。

  值得一提的是,不同于冠寓的成倍增长,在推进TOD上面,龙湖认为需要“慢慢来”,因为大多数的TOD项目都有开发周期长的特性。

  而在大周期的项目中,资本为王。说起龙湖的资金实力,胡浩底气十足,他表示,一直以来,龙湖的平均融资成本都控制在较低水平,2017年底这一指标是4.5%,接近卓越央企,这也让龙湖在做TOD项目时更加从容。

  邵明晓曾表示,过去三年,在整个行业加杠杆的背景下,非标、影子银行、信托,这些龙湖均未用过,这样的纪录给龙湖带来了非常低的融资成本,因此龙湖才有能力做好持有物业。

  这些,也正是龙湖能从容参与TOD这个能力者游戏的保障所在。

 

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