为规范住宅小区公共收益管理，维护业主合法权益，省住建厅日前下发通知，就《关于加强住宅小区公共收益管理的指导意见》(征求意见稿)向社会公开征求意见。此前不久，泉州在全市范围内开展了物业服务企业侵占小区业主公共收益专项整治行动。小区公共收益的话题因此引起广泛关注。
那么，市民对小区公共收益了解多少?泉州地区小区公共收益目前的管理情况如何?哪些小区的做法值得借鉴?存在哪些问题?未来如何进行更加规范的管理?带着这些问题，连日来，记者进行了走访调查。
记者走访 小区公共收益 多数业主不清楚
“您对小区公共收益了解吗?知道这些钱都用在何处了吗?”近日，记者走访了泉州多个小区，发现大多数业主对小区公共收益情况知之甚少。
在洛江区金凤屿小区，记者看到小区公告栏被租房、招聘等信息占据，楼栋电梯间里有课程培训、酒类广告等。记者先后采访了三名业主，他们均称，不知道电梯广告收益属于业主公共收益，更不清楚广告收益的收支明细。
“这方面我不太清楚，平时工作忙，也没怎么关注。”曾先生一家住晋江池店蓝湾半岛小区已经三年了，对于小区公共收益，他不是很了解，但之前业主群里就小区公共收益使用有关情况发起投票，他投了赞成票。
洛江区力标新时代业主李先生说：“我们小区的电梯广告很多。小区后面的停车场刚建好不久，停车费用也属于公共收益，但是目前收益有多少，去了哪里，我没有特别关注。”
家住大江盛世C区的郭先生是极少数清楚小区公共收益情况的业主。“去年年底，小区业委会公示了下半年的公共收益明细，今年8月份，我还领到了小区发放的一桶花生油。”他告诉记者，他一直都有关注小区公共收益，“我是做法律相关工作的，对这方面有所了解，小区的管理做得比较好。”
值得借鉴 收支账目清楚 使用公开透明
记者采访发现，不少小区对公共收益的管理较为规范。
晋江蓝湾半岛小区业委会主任叶桂栋介绍，2019年1月业委会成立后，聘请第三方公司对小区公共收益进行审计，2013年6月至2018年12月31日，小区公共收益共计50余万元，这笔钱在公示后转至业委会专用账户。截至2020年12月31日，小区公共收益余额达60余万元，主要来源为电梯广告、小区公共摊位、丰巢快递柜进场费、通信基站场地使用费等。
“其中的56万余元已经在今年2月份以现金红包方式回馈给业主，其余部分用于建设小区游乐设施、党建文化宣传栏等。”小区物业经理陈智红介绍，公共收益的使用有严格流程，如果业主投赞成的票数没有超过一定比例，就不能使用。小区图书馆建设原本要使用公共收益，但因赞成票数不达标，最后由物业出资建设。叶桂栋说，公共收益由专人负责管理财务，小区每季度公示使用情况明细，让广大业主知晓。
“我们小区公共收益的台账清楚，会如期在显著位置上公示。”洛江大江盛世C区业委会主任黄开福说，我们采用收支两条线，设置财务和出纳，由不同的人负责。公章、私章也分开管理。据悉，该小区公共收益以电梯广告和游泳池出租费为主。公共收益每半年在小区公告栏、业主群内进行公示，接受业主监督。
黄开福告诉记者，公共收益主要用于小区公共设施维护、购买回馈业主的礼品和小区活动的支出，像翻新改造小区篮球场、购买游乐设施等。此外，业委会工作经费也从公共收益中支出。
丰泽区云谷小区业委会主任林宪泉介绍，停车费是小区公共收益主要来源，一年有50万元左右，加上其他收益，一年有五六十万元。去年小区被纳入老旧小区改造项目，获得约500万元的补助，业委会从公共收益中拿出50万元用于提升小区整体环境。
目前小区的物业费是每平方米0.5元，物业公司经营压力比较大。经过协商，业委会拿出停车费的50%补贴给物业公司。此外，这几年小区加装电梯比较多，业委会按照每部1万元进行补助。目前小区建好、在建或者申请的电梯有20部左右。“公共收益管理由专业会计负责，对于大笔支出，会召开业委会或者业主大会进行讨论，然后公示。每季度的业委会收支明细公示中也会包含小区公共收益情况。”林宪泉说。
存在问题 收益未见公示 还有瞒报漏报
走访中，记者在一些小区没有看到公共收益的公示情况。此前，市住建局在其组织的专项整治行动中也发现了一些问题，包括公共收益公示不规范、瞒报漏报、分配不规范等。
18日上午，记者在鲤城区福隆星城小区看到，物业在各楼栋设置的宣传栏上没有关于小区公共收益的内容。之前住建部门在专项整治中发现，该小区未及时公示业主公共收益、水电费公摊等情况，当场开具整改通知单。小区物业项目经理袁先生称，其实他们有公示，一般公示十天左右就会更新内容。小区业委会6月底任期届满，目前新的一届尚未成立。
在城东澜湖郡小区，记者也没有发现有关小区公共收益的公示内容。物业负责人林女士称，小区目前还没成立业委会，自己刚接手，对于小区公共收益有没有公示、有没有存档等还不太清楚。
浮桥御景家园小区之前也因未及时公示被要求整改。18日上午，记者在该小区各幢楼电梯间公告栏上看到了《2021年第一季度和第二季度的小区公共收益情况汇总表》，表格里列有项目、合同期限、合同金额、经营管理费用、余额等明细。
在之前的专项整治中，永春县宝龙城市广场物业(华龙物业)存在瞒报漏报被要求整改。该小区上报无公共收益，但永春县住建局检查发现该小区有4处智能充电系统，这些应为公共收益。记者了解到，该小区共设有四五十个智能充电插座，分布在小区四个位置。该小区业委会2020年12月成立，其负责人介绍，物业称小区智能充电系统共收益8万多元，扣除电费、人工费后剩余1.9万多元，按照三七开分成，业委会于今年9月收到1.3万多元。
在联合检查中，惠安县泉州万晟基业物业管理有限公司所接管的万晟凤凰城住宅小区，被发现停车场管理人员工资成本73500元是从业主公共收益中支出。惠安县住建局现场下发责令整改通知书，限期要求整改到位。
部门声音 开展专项整治行动 督促物业规范经营
记者从市住建局了解到，我市现有接管物业小区的物业企业数量584家，物业服务小区数量1278个。今年6月至9月，市住建局联合有关部门在全市范围内开展物业服务企业侵占小区业主公共收益专项整治行动，整治内容包括：2019年以来，物业服务企业是否侵占属于小区业主的公用部分、共用设施设备所产生的公共收益;是否按规定分配公共收益;是否将公共收益存入专户;是否每季度末将公共收益收支明细在物业服务区域醒目位置公开公示等。
通过专项整治，全市累计回收企业自查自纠表1278份，累计收集问题(线索)183件，现已办结180件，占比98.36%;市县两级住建部门累计抽查物业住宅小区1003个，责令433个住宅小区的物业服务企业进行整改，对20家企业依法依规进行信用扣分，并通报曝光，其余小区由市县两级住建部门委托会计审计核实。
市住建局相关科室负责人表示，下阶段，该局将继续深入开展公共收益专项整治，进一步推进业委会成立，发挥业委会执行机构功能，监督物业服务企业规范经营。同时持续发挥社会监督作用，通过普及《物业管理条例》《民法典》等相关法律法规，营造社会各方面关心、支持参与物业管理的良好氛围。积极拓宽宣传途经，公布投诉举报渠道，充分发挥社会监督作用。此外还将持续开展公共收益专项督查工作，将公共收益管理情况纳入信用评价内容，作为企业年度信用评价的依据;督促物业服务企业及时将小区公共收益存入专户，严格实行“收支两条线”，并且要求每季度公示一次，接受全体业主监督。
律师说法 公共收益不公开 业主和业委会可起诉
福建重宇合众(泉州)律师事务所王超丽律师介绍，《物业管理条例》规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。《福建省物业管理条例》同样明确，小区公共收益归全体业主所有，而且必须纳入专用账户管理。
今年1月1日起实施的《民法典》第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共同部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。同时，第283条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
物业公司如果存在不公开公共收益和拒不分配公共收益的侵权行为，根据《民法典》第287条，业主有权请求物业承担民事责任，有成立业委会的小区，由业委会代表全体业主向法院提起民事诉讼。业委会既可以请求物业将扣除合理成本后的公共收益用于补充专项维修资金，也可以请求物业返还扣除合理成本后的公共收益，然后再根据《民法典》第283条的规定进行分配。
另外，业主或业委会还可以向有关行政机关投诉举报。根据《物业管理条例》的规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人的上述行为除了构成民事侵权外，同时还构成行政违法，根据《物业管理条例》第63条的规定，相关主管部门可以对其进行罚款的行政处罚。
王超丽律师建议，要加强业主的法律意识，可由业委会召集业主共同学习有关小区公共利益的法律知识，强化“小区公共利益属于全体业主所有”这一意识。同时物业要规范自己的管理行为，物业是小区的管理者，并不是公共利益的所有者，未经业委会或全体业主授权，不能随意支配小区公共利益。此外相关部门要加强监督管理，建立相关监督机制，加大处罚力度，强化问责制度，规范物业的管理行为，保障小区公共利益，切实做到“小区公共事务由业主说了算”。
泉州市物业管理协会主要负责人郭志铭称，小区公共收益还是应由代表业主的业委会来收取，没有成立业委会的可由社区居委会行使职权。此外还要进一步强化党建引领，积极探索“物业+党建”新模式，不断强化基层党组织对物业服务企业工作的领导，扩大物业服务行业党的组织覆盖和工作覆盖，提升物业服务水平。
相关案例
业主起诉物业 要求“查账”
法院：公开
作为小区建筑物区分所有人，业主享有知情权，享有了解小区建筑区划内涉及业主共有权及共同管理权等相关事项的权利。因对小区物业服务存在质疑，谢某等人将物业起诉至法院，要求公开相关资料和情况。日前，丰泽法院对该案作出判决。
2014年，某物业公司与地产公司签订协议，由该公司为市区泉秀街某小区提供物业服务。自物业公司管理小区开始，就对小区的共有部位进行经营并取得收益。2019年，物业公司与小区业委会签订合同，约定物业公司每年向业委会支付广告收入8万元，公共车位收入每月8000元，两项费用共计每年17.6万元。
小区业主谢某等人认为，依据上述费用推算，物业公司自2004年至2019年间，广告收入和公共车位收入就高达264万元，但物业公司从未将经营收益情况向业主公示，也没有将公共收益返还给业主。谢某等人多次要求物业公司公布相关资料情况，均被拒绝。2021年，谢某等人作为原告，将物业公司告上法庭。日前，丰泽法院审理认为，物业公司根据业主委托管理时，应接受业主监督。根据相关规定，业主的知情权范围包括，小区建筑物及其附属设施维修资金的筹集、使用情况，物业服务合同，共有部分的使用收益情况，停车位、车库处分情况等。综上，法院判令物业公司应向谢某等人出示2004年至2019年小区共有部分、共用设施收益情况及其配套合同、收费凭证等。(记者 吴志明 魏晓芳 郭芳蓉)
