近日，北京望京一名二房东突然跑路，上百名租客的租金被卷走，长租公寓的问题再次引起广泛关注。本报之前也报道过类似事件，房东出了装修费，将房子委托给公司装修后出租，不料对方不但未按约定装修房屋，还拖欠租金。记者了解到，近年来国内多地频频传出住房租赁企业爆雷的消息。自2016年以来，国家就大力支持住房租赁市场的发展，在住房租赁企业迅速发展的同时，因相关法律法规不健全，导致市场鱼目混珠、良莠不齐。那么，住房租赁企业是如何运营的?又为何会频繁爆雷?发生纠纷后房东、租客如何合法维权?记者就此进行了调查。
事例
房子委托他人管理 租金一直被拖欠
市民叶先生在泉州鲤城区浮桥街道有一套毛坯房。去年11月，他与重庆创邑尚居公寓管理有限公司晋江分公司签订合同，他支付装修费用6万多元，双方约定管理运营期限60个月，月租金4800元，按月支付。今年3月28日，他收到4800元租金。没多久，他将安溪的一套房子也委托给该公司，支付装修费用8万多元。但到4月底，他没有收到租金。对方称公司资金出现问题。后来，他发现浮桥的房子只装修了一部分，安溪的房子还没进场施工。与他有相同遭遇的业主有100多人。该公司负责人称今年5月28日之前支付拖欠租金，5月31日进场装修，但都没兑现。业主陆续到晋江梅岭派出所报案，警方建议相关业主向法院提起诉讼。后来，有些业主签了解除合同，对方分12期退回装修款的90%。“不想再跟他们纠缠了，减少损失自认倒霉。”叶先生说。
去年年底，市民杨先生把一套房子挂到网上招租。没几天，泉州粤蜀致星商业管理有限公司的业务员联系上他，提出公司愿意以每月1250元的价格对房子进行为期三年的委托管理。双方签订了《房屋托管合同》，今年年初合同约定的第一笔租金打款时间到了，杨先生却没有收到钱。他联系业务员，结果业务员说他们的工资也没发。杨先生再一打听，自己的房子被以1066元的价格租了出去。公司本来答应3月份要打租金，结果也没有实现。目前，该公司负责人已联系不上。杨先生后来跟租客协商，将房子收回。
记者查询得知，自2018年以来，住房租赁企业频频爆雷。据天眼查统计，全国目前已经注销或吊销的住房租赁企业约有170家，占相关企业总量的15%。
分析
住房租赁企业 应运而生
记者了解到，住房租赁企业是响应国家房住不炒的住房政策而迅速发展起来的住房租赁产品，这种商业模式打破了原先租房市场个人对个人的租房主要方式，将整个市场逐渐统一起来，由住房租赁企业进行市场化的租赁，住房租赁企业以一个标准化统一化的市场管理者的形象，向市场提供房源。
对于房东来说，通过住房租赁企业租赁，省时省力，既不需要自己装修，又不需要配备宽带水电等，即使房子需要维修，只要通过住房租赁企业就可以。尤其是老旧小区，由住房租赁企业进行统一装修和管理，能大大提高出租率。对于租客来说，托管方采取直租的方式，避免遇到黑中介;完整的配套软硬装修，使得租客可直接拎包入住而无需再为租房购置新家电;公寓式的管理模式，替租客料理好了不少生活琐事。
“长收短付”运营
存在风险
福建重宇合众(泉州)律师事务所王超丽律师介绍，从逻辑上讲，住房租赁企业收取租金是一种代收代付的中介代理行为，其收取的租金扣除相关手续费后再代付给房东。住房租赁企业作为“二房东”赚取的是租客与房东的租金差价。然而，部分住房租赁企业并不这么做，他们通过“高进低出+长收短付”的经营模式，利用时间差维持资金链运转以及扩张资金池，以此扩大市场规模及占有率。
为了抢到市场房源，企业以高于市场的价格大量承租房东的房屋，然后对房屋进行装修、隔断，又以低于市场租金的价格吸引租客把房子租出去，这就是所谓的“高进低出”。企业之所以愿意赔钱出租，抢占客户是一个重要原因。
按照“高进低出”的租赁方式，住房租赁企业一定是亏本经营。为了让“高进低出”的游戏能“转”下去，他们会利用一些优惠政策鼓励租客一次性付清一年或者更长时间的租金，甚至诱使租户线上办理合作银行租金贷，银行一次性将一年或者更多的预付租金支付给托管方，租户再按月归还银行贷款。住房租赁企业支付房东的租金则采取按月实付的方法，这就是“长收短付”。通过“以长补短”的时间差，企业积聚起庞大的预付款“资金池”。企业用“资金池”里的资金，到市场高价租赁房源，再以低廉的价格出租，做大预付款“资金池”，囤房——套现——再囤房——再套现，如此循环往复，住房租赁企业控制的房源越来越多。租金收入是资金滚动的来源，没有足够的租户承接源源不断的新房，房屋的空置率达到一定比例，资金链就会出现问题。
王超丽表示，住房租赁企业“高进低出，长收短付”的租赁模式成为他们圈钱的融资工具。住房租赁企业采取的是包租模式，不管房子能否租出去，都要向房东支付房租。虽然现在租房市场有一定回暖，但与往年相比，出租率仍有很大差距。租客减少，导致房源大量闲置，造成“资金池”现金流大幅减少。一旦托管资金链断裂，住房租赁企业的多米诺骨牌便会轰然倒塌。
业内人士称，租金倒挂是住房租赁企业一个比较普遍的现象。他们以“高进低出”的价格优势抢得房源，但租得多赔得也多，致使企业“资金池”规模逐渐减少。为填补房租“高进低出”的价差“亏空”，一些住房租赁企业将资金投向市场风险较高的行业，以谋求高额收益。当外部市场环境发生重大变化，投资可能无法按期收回，甚至颗粒无收，从而形成坏账。
建议
加强流动资金监管 统一采取合同网签
那么，如何防范住房租赁企业爆雷呢?王超丽建议，应该加强企业流动资金监管，预留部分租金作为流动资金。对使用租金贷、装修贷等各类金融产品进行融资的企业来说，为避免企业因挪用租金而出现现金流中断的局面，可要求企业预留一定比例的租金作为流动资金，以应对现金流不足的情况。预留租金可由有关部门统一开设账户存放并结合备案合同对账户进行监管。对于通过租金贷业务获得的房租，可要求第三方金融机构按季度或半年度的频率向企业支付，以提高企业的风险抵御能力。
此外，要加强对各企业房源扩张行为的监管。相关部门可对各住房租赁企业的租房行为进行适当监督，要求企业在控制空置率的原则下(可根据现有房源地段划定不同的空置率标准)适度扩张。在同一区域内，单一企业占有房源数量不得超过一定比例，以避免形成区域垄断而对住房租赁市场整体造成不利影响。
还可以统一采取合同网签，做好房东及租客教育工作。在与租客签约的过程中，有关部门应当督促企业做好与财产利益相关条款的解释工作。可拟定标准化房屋租赁合同，就双方的权利与义务、违约风险、贷款业务等信息进行全面披露，并做好合同备案工作。建议有关部门要求各企业通过统一的网签合同管理系统，与房东及租客签署委托及租赁合同，既可做到合同实时备案，也便于有关部门进行监管。同时，有关部门应当协助企业做好租客教育工作，帮助租客更好地厘清房屋租赁平台的资质及与自身权益密切挂钩的合同条款，引导租客选择最适合的租金支付方式。
提醒
房东谨慎选择租赁企业 租客不要预付过多租金
那么，房东和租客如何避免发生租赁纠纷呢?业内人士提醒，对房东来说，要谨慎选择住房租赁企业，了解市场租金水平，避免被过高的租金吸引造成损失。在出租房屋时，要审核承租人的资质情况，不要为了贪图方便，节省相应程序，最后导致房租收不到、房子收不回的两难境地。其次，市住建局已联合市场监管局发布《泉州市住房租赁合同范本》，市民可进入市住建局官网或市租赁服务与监管平台下载使用，范本中明确了多项租赁双方的责任义务，避免发生纠纷时，房屋租赁合同出现难以适用的情况。再次，在发生纠纷时，房东应该积极与租客进行协商，以和平的方式解决与租客之间的纠纷，以便减少自己的损失。
对租客而言，应尽量选择经营规范、实力较强的住房租赁企业，要分辨过低租金和打折诱惑，对明显低于市场租金水平的房屋信息和出租行为不轻易相信;在签订租房合同时，不要一次性预付三个月以上租金，降低被骗风险。保存好租赁合同文本和租金转账记录、相关票据，固定相关证据。一旦出现问题，要学会用法律维护自己的合法权益。
王超丽提醒，如果发生纠纷，房东应固定证据，尝试与公司负责人协商解决，尽量采取短信、微信等方便留存记录的方式与其进行沟通，并在当面或电话沟通过程进行录音以作为证据，为日后维权提供依据。发生纠纷时房东可多渠道同时维权，既向行政主管部门投诉维权;若有必要，可同时委托律师，向法院起诉并申请财产保全。
那么，发生纠纷后，房东是否可以赶租客呢?王超丽称，若房东与住房租赁企业签订的是租赁合同。那么房东为出租人，住房租赁企业为承租人，租客为次承租人。根据合同的相对性原则，出租人与次承租人之间并不存在租赁合同关系，次承租人根据转租合同取得的占有、使用租赁房屋的权利依附于租赁合同中的租赁权。而一旦租赁合同解除，承租人不再对租赁房屋享有任何权利，同时，次承租人享有的合法占有、使用租赁房屋的权利基础亦不复存在，其对租赁房屋的合法占有已转为无权占有。此时，房东作为租赁房屋的所有权人有权要求租客返还房屋，因此给租客造成的租金损失，租客可以根据转租合同向住房租赁企业主张返还。
若房东与住房租赁企业签订的是委托代理协议，即住房租赁企业作为房东的代理人，以房东的名义与租客签订房屋租赁合同，则此时房东为出租人，租客为承租人。若此时房东与住房租赁企业解除委托代理协议，并不影响房东与租客间已合法成立的租赁关系，房东无权要求租客返还房屋。也就是说，当住房租赁企业跑路了，租客仍可以已经支付租金为由继续租赁房屋，而房东就其损失应该向住房租赁企业主张，而非直接转嫁于租客身上。
部门
房源纳入平台管理 规范租赁市场秩序
记者了解到，2017年住房租赁企业问题集中爆发后，有关部门开始重视长租市场的监管问题。2019年12月，住建部等六部门联合出台《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，要求从金融业务、信息发布、企业合规性等方面对住房租赁市场进行严格监管。今年4月份，住建部等六部门出台《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，提出要加强从业管理、规范住房租赁经营行为、开展住房租赁资金监管、禁止套取使用住房租赁消费贷款、合理调控住房租金水平、妥善化解住房租赁矛盾纠纷、落实城市政府主体责任。
根据今年1月1日起施行的《泉州市居住房屋租赁管理规定(试行)》，居住房屋租赁中介机构、租赁企业和经纪人员应当主动接受住建部门的监管，自持出租或转租居住房屋10套(间)以上的单位或个人，应当依法办理市场主体登记。由市住建局开发的泉州市住房租赁服务与监管平台已上线使用，住房租赁企业应前往该平台注册登记，开展经营前，应通过该平台推送开业信息，将经营的房源信息纳入平台管理。业内人士介绍，目前已经有部分住房租赁企业在平台上注册登记，重庆创邑尚居公寓管理有限公司晋江分公司和泉州粤蜀致星商业管理有限公司并未在列。
去年以来，市住建局多次下发通知规范租赁市场秩序。2020年12月，该局发布《关于加强和规范住房租赁工作的通知》，要求各县(市、区)房地产主管部门要加强与其他部门的联合协作，及时摸排并掌握辖区内住房租赁企业经营情况，对不具备持续经营能力、扩张规模过快、存在违法违规情形的住房租赁企业，采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等方式，防范化解风险;对未按要求办理市场主体登记、未进行房屋租赁备案登记，经责令限期改正但不改正的，要联合税务、市场监管等部门依法依规进行查处;要根据“双随机一公开”制度进行抽查，加强对住房租赁企业、中介机构的监管。各县(市、区)房地产主管部门要组织属地住房租赁企业开展自查，及时掌握辖区内住房租赁企业基本情况。住房租赁企业要严格按照有关要求，合法规范经营，坚决杜绝“高进低出”“长收短付”“违规租金贷”等行为。2020年12月，市住建局下发《开展房产中介“套路贷”违法犯罪行为排查整治的通知》，通知决定在全市范围内开展房产中介“套路贷”行为排查整治。(记者 吴志明)
