7月以来，中央及地方多次提及“支持刚性和改善性住房需求”。其中，央行表态，要更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。随后，北京、上海、广州、深圳四大一线城市住建部门纷纷表示，下半年将加大支持力度，更好满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
事实上，相比刚性需求，改善性需求在住房市场中的占比正稳步提升。今年以来，泉州土地市场开始试水改善类住宅地块，探索发展高端住宅。当下，改善需求正在被逐步激活，改善客群在换房过程中遇到的难点，比如购房资格、腾房周期等，也逐步有了解决方案。
支持换房
改善性住房需求稳步提升
近日，财政部、税务总局和住房城乡建设部三部门联合发文，延续实施支持居民换购住房个人所得税政策，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税;新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。这项政策被认为是稳定房地产市场、支持居民改善住房条件、增强楼市信心的信号。可见，未来房地产的增量和机会在改善性市场。
从全国市场来看，近年来，改善性需求在数据上确实稳步提升。根据诸葛数据研究中心监测重点15城(包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、武汉、青岛、大连、天津、西安、东莞、佛山)数据显示，改善性需求在不断扩大，今年二季度(截至5月)，120平方米以上产品成交占比39.8%，达到2022年以来的季度最高占比，改善性市场正在崛起。而北京链家研究院分析师和经纪人的调研结果表示，北京二手房市场置换或改善性需求客户占比为70%左右。
带押过户
二手房交易难点逐步破除
近日，市民施先生以“带押过户”方式，购得位于鲤城区的一套二手住房，成为我市首例公积金贷款“带押过户”交易业务的受益者。无须还清原贷款即可办理房产过户，继二手房交易商业贷款可“带押过户”后，住房公积金贷款也可以“带押过户”了。二手房贷款“带押过户”业务不仅能为市民节省不动产交易成本、缩短交易周期，还能防范交易风险，这也将大大提高市场中的置换意愿。
目前，楼市利好政策接踵而至，对换房的改善客群而言，“一卖一买”中存在的多个“难点”已经逐步被破除。比如，首套房认定标准。自去年以来，不少城市楼市调控陆续松绑。对改善客群而言，尤其是手中无房，但有过房贷记录的人群，其买房的目的就是自住，当前市场环境下，解除“认房又认贷”会对改善客群换房起到较大的帮助，特别是对于已还清房贷、旧房出售、名下已经无房的情况。
除此之外，降低首付比例和房贷利率也是政策实施的一大方向。目前，除了部分一线城市，多数城市已调整首套房贷利率至5年期以上LPR基础上降低20BP，超40城首套房贷利率已低于4%。金融政策方面的房贷首付、利率下调，有利于降低改善人群入市门槛，加快改善人群的入场节奏。
新品扎堆
泉州楼市迎来产品改善年
最近一段时间，泉州新盘扎堆入市。凑巧的是，这些新盘基本放弃两房户型，以刚改和纯改善为主，其中不乏大面积产品的项目。
在断供已久的中心市区，津淮街旁的盛冠海富国际已经被市场期待已久。近期项目传来新动态，总建筑面积约2.4万平方米，规划为200-300平方米的高端改善型产品(具体以项目公布为准)。中心城区的纯大平层和复式项目一直以来都是稀缺品，深受改善客户的青睐。
城东板块，厦门国贸摇号竞得的城东东星地块，目前将推的主力户型产品尚未公布，但作为主城区首幅定义配建180平方米+改善型房源地块，匹配改善型房源37470元/平方米的价格，已经注定了该项目“身价不凡”，锁定的也是改善市场。
此外，保利再“做东”，城东、晋东双盘共舞，以两幅精品土地再开一把“高端局”。其中，城东南埔山地块与隆恩联合开发，项目案名为清源瑧悦，整体容积率仅1.3，具备打造低密品质住宅的条件;晋东项目保利湖心璞悦，地块临湖瞰湾，容积率1.86，拥有稀缺的生态湖居优势。这两个项目都具备改善属性，受到市场的极大关注。
东海板块，城建集团打造的城建水墨观海即将推出，项目属于东海中央活力区，是我市环湾高质量发展的核心区，目前片区建设已经全面铺开，项目住宅拟规划建筑面积110-220平方米的户型产品，面积段和价格定位也是主要面向改善自住型客户。
晋江城建·兆瑞建设常务副总许峰表示，多个主流板块优质地块陆续推出，将给泉州市场注入全新动能，在地块条件、市场现状和开发商意愿的共同作用下，入市项目的定位多以改善为主。同时，市场进入品质改善阶段，产品力将成核心竞争力，接下来也会是改善型客户进场的一大机会。(记者 黄嘉琳)
