2012年的厦门楼市是跌宕起伏的，是激情四射的，也是出人意料的。其间，首次置业、改善型和终极置业三大类产品的阶段变迁和分别热销，以价换量、饥饿式营销、团购等本土与外来房企营销手法的碰撞，以及厦门各大区域间的价格、产品和配套的角力，构成了2012年厦门楼市盛宴的三大核心，增色不少。
住宅产品，是楼市永恒的话题之一。其居住属性和购房者不同的居住需求，决定了其多元化的特征。具体来说，在不同的时期，面对不同的人群，会有相应不同的住宅产品出现。这种多元化的特征在2012年的楼市表现中尤为突出。
2012年，受整个房地产市场形势影响，厦门的住宅产品上演了一次华丽的“升级”大战。一方面，外来房企的进驻，让厦门房地产市场的产品有了更广泛的含义；另一方面，面对刚需这一主流购房群体的爆发，厦门房地产市场的主销产品实现了从年初的刚需首置型产品，到年中的大户型改善产品，再到年终的高端、别墅等终极置业产品的三级跳。人生置业的三个阶段贯穿了2012年全年，并表现得如此泾渭分明，实属楼市一大奇观。
刚需产品力拼首次置业“暴走”
因为调控，楼市变得形势暗淡。因为限购，业内对于楼市的未来充满疑惑。2012年初，厦门楼市在普遍的焦虑中，充满了变数。春节的冷淡，加剧了“冷市”的定论。然而，二三月的成交“小阳春”，拉开了楼市变奏的序幕。
2月以来，部分楼盘开始降价，一些楼盘则以低于当时市场预期的合理价格入市，彼时，以价换量开始真正见诸厦门楼市。3月，以价换量的楼盘增多，楼市成交出现小阳春。价格的异动固然是促成楼市成交的关键因素，但从成交上看，市场上产品的变化带来的影响不容忽视。
受楼市调控的持续影响，一些聪明的开发商在2011年底就开始着手进行产品线调整。2012年3月，针对首次置业群体的刚需型中小户型产品开始大量出现。如源昌君悦山、中航城国际社区、万科金域华府、绿苑新城、禹洲中央海岸 和特房美地雅登、住宅莲花尚城等。
这些楼盘的产品特质大多是户型面积小，但功能齐全，如中航城国际社区的67m2小三房。在以价换量的基础上，这些产品低总价满足多功能居住需求的属性让刚需群体心动。随之而来的，便是楼市住宅成交的回暖和火爆。
成交量的上涨加剧了开发商对市场的判断，更多的开发商加入产品调整行列，如世茂、招商、保利等。海上五月花出现了46m2的一房和67m2、73m2的两房产品，而此前曾以大户型豪宅产品为主的世茂湖滨首府出现了面向“中产阶级”的100m2的中小户型产品，大大降低了产品总价。
调整产品线显然是2012年上半年开发商的主旋律，这是促成楼市成交暖潮的关键基础。事实上，上半年楼市住宅成交排行榜中，这些有着中小户型产品的楼盘占据了绝大多数。
大户型浮出水面改善置业走俏
首次置业成交的“暴走”，促成了楼市的进一步回暖。而随着改善型置业人群的释放，市场上的改善型大户型产品也开始出现，改善置业随之走俏。
7月，以新盘建发中央湾区为首的中高端改善型楼盘开始走向市场，促成了楼市新一波的成交高潮。中央湾区首期一组团产品为户型100-140m2精装3-4房产品，适合首置和首改型客户。而其二组团产品则增加了110-145m2三、四房和210㎡的五房等大户型产品，改善特征明显。
类似的还有宝龙御湖官邸，产品为户型141m2的精装大三房；9月首推的厦禾裕景，产品为94m2的两房和153m2的三房，二期产品则全为208-330m2的大户型；11月推出的住宅园博一号，为户型117-233m2的温泉入户产品；近期在售的新景七星公馆，产品为170-308m2的大户型。
与此同时，一些此前以首次置业产品为主的楼盘，也开始推出以面向改善型客群的大户型为主的产品，如住宅莲花新城、宝嘉拉德芳斯和中航城国际社区等。莲花新城近期推出的产品包含了164m2的大四房和272m2的楼王；宝嘉拉德芳斯推出108-156m2的洋房产品；而中航城国际社区除了推出110-137m2的洋房产品，还有115-162m2的大平层产品。
从大平层到洋房，再到各类楼王，厦门楼市的主销产品在下半年逐渐由中小户型向改善型产品倾斜。产品户型的改变，并未影响楼盘的销售，事实上，楼市成交依然维持在了相当高的水平，一些楼盘更是如首置楼盘一样开盘日光。
别墅搭末班车终极置业也疯狂
首置和改善型产品的热销，让楼市彻底回暖，成交量也进一步放大。随之而来的就是终极置业型产品———别墅的大量冒出。年底，继首置和改善型产品之后，厦门别墅市场也迎来了热销势头。而这里头，外来房企带来的“升级”产品魅力功不可没。
6月进驻厦门的中国知名房企龙湖地产，在12月初推出了首期别墅产品———龙湖嘉屿城颐和墅，受到了众多终极置业客户的追捧，上演了厦门楼市最为火热的别墅销售热潮。作为中国别墅专家，龙湖带来的别墅具有颠覆性意义。其创造了中国豪宅典范的颐和墅开创了厦门的空白，而其五重景观园林，为其别墅产品增添了惊人的魅力。
事实上，在龙湖地产之前，一些外来大型品牌房企如中海地产、中航地产等就已经在别墅市场创造了销售的佳话。拥有厦门唯一的三进三叠立体院落设计及厦门首创“5+n”套房设计的中海寰宇天下御龙府别墅此前已热销三波；集低密度宽景、三重院落空间和立体式私家花园等厦门三大首创于一身的中航城·国际社区蝴蝶墅同样实现热销。
而另一外来品牌房企阳光城地产也将于本月底推出特征明显的别墅产品，并且从其预约势头看，将会是又一次的别墅热销。
记者微评：从年初的满足首次置业的中小户型产品，到年中的满足改善型置业的大户型产品，再到年底的终极置业产品别墅，三大类产品的相继热销，厦门楼市住宅产品实现了惊人的“三级跳”，成为2012年厦门楼市盛宴中浓墨重彩的一笔。
值得一提的是，将此三大类产品集于一身的中航城国际社区无疑成为2012年厦门楼市最具话题和代表性的风向标楼盘。不同阶段推出不同的产品，中航城国际社区的热销，在一定程度上反映出厦门楼市的成熟度。因为，产品的多元化程度，体现出的正是市场的成熟度。
