闽南房产网讯 7月，厦门楼市诸多“热闹”，推地节奏加速，新房源不断放量，房价也有松动迹象。而进入8月，据不完全统计，有11盘即将入市，其中刚需及改善性房源各占半边天，业内人士认为，7月、8月为楼市传统淡季，但在销售去化压力下，买卖双方博弈开始进入“以价换量”期。随着后市楼盘优惠增多，刚性需求者可寻机入市。
推地节奏加快 地价显回落
下半年一开场，土地市场就显得异常活跃，推地节奏明显加快。7月11日出让的2014TP04同安商住地块，经过100多轮叫价由保利联合香港恒利联合，竞得成交价33.88亿元，楼面价约10367元/m2，溢价率31.4%，刷新同安地王纪录；7月23日，厦门挂牌出让4幅商服用地，其中位于海沧区的H2014G03地块和湖里区的2014G02地块均以底价成交，而位于翔安区马巷板块的X2014G02和X2014G01两幅商服用地流拍；7月30日，福建世茂置业有限公司以总价20亿元竞得翔安南部X2014P01商住地块，楼面价8884.94元/m2，溢价率11.17%，而相比去年12月5日，厦门禹洲集团地产投资有限公司与厦门泓港文化创意有限公司以164000万元联合竞得翔安南部新城X2013P01地块，楼面价12059元/㎡，溢价率141.46%，此次的土拍价格相对理性。
根据厦门今年供地计划，拟出让经营性用地57幅，其中商住地块（含居住综合体）26幅，总建筑面积446万m2。这意味着上半年经营性用地出让仅完成年度计划的21%，商住地块数量年度完成率为19.2%。因此，下半年加大土地量供应依然是必然趋势。
根据国土资源部门最新公示的信息，8月7日，厦门将会出让同安2014TP02和翔安2014XP04两幅商住地块；8月14日，厦门国土资源与房产管理局将于网上出让翔安一幅商办用地X2014G04地块的国有建设用地使用权。
首迎供应潮 价格进入调整期
7月接连有新盘亮相，迎来下半年首波供应潮，但多数厦门楼盘的开盘去化不甚理想。7月12日，海沧区泰禾·厦门院子加推了48套别墅，主要以150~190㎡的叠加别墅为主，起价391万元，首期开盘相比，去化率有所下降；7月25日晚，位于集美新城板块的住宅莲花新城在售楼处低调开盘，推出1#、8#、10#楼小高层及高层产品，共计241套房源，主力户型为90~120㎡三房和181㎡的四房，折后均价17700元/㎡；7月26日上午，位于集美新城板块的中交·和美新城开盘，本次推出13#、14#楼34层的高层产品，共计256套房源，主力户型为90~100㎡的复式和110~130㎡的三房，整体折前均价为18000元/㎡。
根据现场销控表显示，上述几个楼盘去化多在六成左右，相比较之前，去化率有所下降。
市场已经开始作出反应。一些楼盘试图通过小幅调整价格，吸引购房者入市。
比如，同安滨海新城的金都新蓝湾，推出的7#楼预售价格为均价约18000元/㎡，最低特价14100元/㎡，而该项目去年一期的报价约在20000~25000元/㎡；集美灌口的联发欣悦湾项目1#、2#高层产品的预售价格公示起价为12580元/㎡，最高14270元/㎡，相较于上一批高层产品，价格略有下调。
后续新品发力 集美进入供应主力
根据开发商的预告，据不完全统计，8月份厦门市场将有11个左右项目入市，与以往相比有所减少，产品主要以高层住宅80~120㎡的刚需户型为主。
从推盘进度看，受到厦门年初预售新规定的影响（商品房主体工程需过半才符合预售申请条件），2014年厦门市场商品房推盘速度减缓，多家开发商如住宅、中交、龙湖、建发的主力产品都因工程进度原因调整到下半年入市。如灌口的龙湖嘉誉三期高层新品88~119㎡，原本通告7月份开盘，目前工程进度稍不符预售标准，开盘时间顺延到8月中旬。
从推盘户型看，8月岛内仅湖里区恒禾·七尚和国贸新天地两盘有新品入市，均为改善型的大户型，恒禾·七尚将推395㎡大平层产品，价格待定，国贸新天地2#楼将加推112套房源，主力户型为142㎡的3房和160㎡的3+1房，包含精装修参考价为37500元/㎡；岛外集美区有多盘入市，产品类型较丰富，有别墅、高层产品，也有适合投资的商住两用SOHO和写字楼。其中，龙湖·嘉誉、联发欣悦湾、凤凰花城、中央公园城这四盘均有高层产品加推，户型涵盖从87㎡~132㎡的两房到四房，价格区间从12000元/㎡~17000元/㎡，适合刚需置业人群；翔安区8月推新品楼盘不多，中澳城预计8月加推高层，目前165㎡双拼别墅在售，纯新盘五华偶寓于8月首推30~50㎡，挑高5米SOHO产品；同安区可关注新景舜弘上院，预计8月推出B区1#楼131㎡、172㎡复式，参考均价15500元/㎡。
促销优惠增多 刚需客可寻机入市
上半年房地产市场遇冷，房企半年销售目标遇阻，将更大的销售去化压力留给了下半年，而下半年新盘推量增多，库存压力增大，这就使得同区域内竞品项目对客源的竞争会愈加激烈，相信会有更多项目推出优惠折扣，新一轮的“价格攻势”或来临，刚需客可寻机入市。
近期多个楼盘通过电商团购、首付分期等方式在价格上给购房者优惠。欣盛丰乐活、禹洲·云顶国际、新景舜弘现代城、华润橡树湾、住宅莲花新城、龙湖嘉誉、中央公园城以及金帝中洲滨海城等都在价格上给出了不同的折扣，从9.1折到9.6折不等，力度不大。上周备受关注的是阳光城翡丽湾的首付分期特殊政策，受到刚需购房者的热捧。目前，阳光城翡丽湾在售为75~95㎡2~3房，均价17000元/㎡，价格上几乎没有优惠，但推出首付分期最低5%，只要5万~8万元左右，可在2015年12月31日前付清首付并办理按揭，这着实让手上资金不充裕的刚需购房者心动不已。
对此，有业内人士提醒，楼市挂起“低首付”旋风，噱头成分居多，低首付并不等于零压力，不论还款时间拉得多长，终归是要还的，而且时间成本还不低，不管是零首付还是低首付都会给刚需购房人带来前所未有的还款压力。因此，买房首付贷款还是要量力而行，刚需购房族宜视个人购房能力来决策，厘清利害关系慎用此类方式买房。
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