长租公寓是近几年依托存量房市场出现的一个新兴行业，运营方利用自身房源或租赁业主房屋进行装修改造，配齐家具家电等软装，再出租给房屋周边的高校师生或者职场白领。早在2010年，厦门市面上就出现了面向青年一代的“服务式公寓”。随后几年，长租公寓逐渐火热，各路资本陆续涌入这个市场。
去年，厦门入选住建部会同有关部门选取的12个首批开展住房租赁试点城市。这也让当地长租公寓市场迎来了新机遇。目前，厦门聚集了万科泊寓、龙湖冠寓、UONE社区、青派公寓等32家稳定运营的机构，房源大概有3.5万套(间)，遍布岛内外六区。
长租公寓的出现，为解决时下年轻人的居住问题增加了新途径。不过，这一新生领域既充满了机遇，也存在着成本大、政策及服务标准尚未明晰等难题。厦门长租公寓市场空间有多大，如何发展得更好？日前，记者走访有关企业，实地展开调查。
资本入局 遍地开花
青派公寓是面向青年群体的集中式长租公寓品牌。这家成长于厦门的本土企业，不久前把旗下的翠湖庄园别墅项目推向了众筹平台。由于在本地具有一定的知名度，这个众筹项目一上线便备受投资者青睐，很快就成功筹得资金，并取得了“超募”33.2%的成绩。
日前，作为厦门首个众筹成功的长租公寓项目，青派公馆·翠湖庄园正式对外开租。“年轻一代的消费观念与以往不同，他们更讲究生活品质。”青派公寓联合创始人陶爽说，企业选取地理位置便利的地方开发运营6个项目，无论是体量较小的翠湖庄园项目，还是拥有200个房间的其他项目，均受到了市场的欢迎。10日，记者来到位于湖里区火炬东路的青派公寓项目，只见房间布局合理、装修考究、家具精巧，并且做到了全通风和采光。据介绍，这个项目共有房间约200多个，出租率达到90%。
UONE社区公寓是一家具有房地产企业背景的本土长租公寓管理服务机构，致力于盘活城市空置资产。走进位于湖里高新技术园的UONE社区公寓，两栋崭新的大楼在道路两侧一字排开，每一层楼都有长长的廊道，左右贯通，让人有种来到酒店的即视感。“这个项目的总建筑面积近4万平方米，包括公寓、商业街和地下车位。”UONE创始合伙人陈振榕告诉记者，产品推出时市场反应热烈，每套一房一厅户型有10个人在抢租，而两房一厅的户型更是达到了22个人抢一套房的地步。
事实上，长租公寓已非厦门本土品牌的“天下”，不少全国知名品牌乃至地产商也开始试水，布局厦门。除了岛内项目，万科泊寓和魔方公寓进驻集美，红璞公寓进军海沧，今年新开张的联发公寓在同安、安居叩叩公寓则在集美杏林落地，长租公寓已遍布厦门岛内外六个区域。数据显示：去年5月，厦门长租公寓市场的专业化租赁机构不足10家，投入市场并稳定运营的长租公寓还不到1万套(间)。目前，稳定运营的机构总数已经增至32家，房间数量达到了3.5万套(间)。
专业机构蜂拥而至，长租公寓遍地开花，也改变了厦门的市场结构。从产品和价格上看，市场以普通单间为主，月租金在1200—2000元/月之间，略高于传统租房；而位于城市核心地段的高端产品，则要比周边小区价格高出60%左右。
突破瓶颈，备受青睐
长租公寓是依托存量房市场出现的新行业，也为解决时下年轻人居住问题增加了新途径。不过，业内人士普遍认为，这一新生领域既充满机遇，也存在成本大、收房难等待解决的问题。
长租公寓咨询机构翰理投资合伙人邵乃翰告诉记者，企业在培育长租公寓市场需求的过程中，主要面临改造投入和团队培养等两大成本压力。其中，收房、改造、装修占大部分成本。“按照业内标准，一个15平方米的单间，收房成本加上装修成本，需要投入3到4万元左右。”他说，而公寓租金只有1500元/月左右，至少需要4~5年才能回收成本。此外，企业不仅组建前端的设计工程团队，还需配备客服维保等后台服务团队，人力成本较大。
实际上，成本不仅是本土企业的“烦恼”，同样困扰入局的全国品牌。魔方公寓福建区域开发总监李明说：“25平方米的单间，单房投入成本约6万元，此外，毛坯收房成本就要2100元/月。而公寓租金在3300元/月的情况下，预计6年才能回本。”而且，由于厦门城市规模较小，企业普遍感受到了收房压力：大规模收取产权明确且房间规模较大的房源很难。
面对厦门百万级租房人口，如何突破瓶颈？对于母公司是地产商的长租公寓服务机构而言，自持、并购是“杀手锏”。此前，厦门龙湖冠寓与万科泊寓的相关负责人都曾表示，“主要以自持、并购的方式获得房源”。相比之下，本土企业则通过向精细化管理要效益。
“我们旗下既有设计装饰公司也有物业管理公司。”陶爽说，成熟的团队不仅保障企业自己开发运营项目时能够最大程度地压低成本，同时可通过代建开发增加营收。此外，试水众筹就是想尝试不同的融资渠道，探索新的商业模式。陈振榕则举了个例子，UONE社区公寓装修采用装配式施工，只需要一个工种，不需要水电工、泥水工。这就大幅缩短装修时间，原来硬装需要100天，现在可以做到15天完成。
由于租户多数是青年一代，长租公寓还在引领80、90后生活方式方面下功夫，打造自己的服务特色。以UONE社区公寓为例，不仅配有咖啡厅、台球室、影音室、健身房等公共区域，满足居住者的娱乐生活需要，甚至会通过对租客的生活进行研究，在了解到凌晨3点网络需求最旺，便加强彼时的网络维护。此外，与各家企业一样，UONE社区公寓也特别重视公众号等平台建设，实现线上选房、交房租、缴纳水电费等功能。这些努力，也得到了租户的认可。
长远发展，亟待规范
去年7月，住建部会同有关部门选取12个城市首批开展住房租赁试点。厦门入选名单，成为试点城市之一，也使得当地长租公寓市场备受关注。无论国内知名房企还是本土品牌企业，开建运营的长租公寓都不乏高品质项目。例如青派公寓、UONE社区公寓，不仅房间格局方正、采光通风良好、室内设计新潮，安全工程专业到位，而且把租住生活新理念和居住新模式带入长租公寓。
不过，除了知名企业运营的品牌公寓，市面上也存在一些居住体验和安全性较差的长租公寓。这些公寓，由于缺乏整体规划及标准化运作，普遍存在通风采光弱、材料防火差、设备更新不及时等种种问题。
“目前长租公寓市场缺乏统一的行业标准。”邵乃翰说，如今，什么性质的物业可以做长租公寓，每个房间面积多大、装修标准如何，消防设施如何配备等方方面面尚无明确的标准。某种程度上只能靠运营方的自觉性。在他看来，没有设置合理的准入门槛，让不规范的运营者涌入，极有可能影响行业的健康发展。
“只有形成行业规范，长租公寓才能实现可持续发展。”陈振榕同意尽早设立行业标准的建议，他说，从长远发展的角度来说，长租公寓除了需要运营商更精细化的管理和服务，同时政府还需要起到积极的引导作用。有关部门应该尽快明确包括消防系统、产品和服务等在内的长租公寓行业标准。
业内人士认为，管理机构较为分散，管理职责和标准尚不明确，对于长租公寓来说，促进规范这个行业的发展，需要加强监管，完善相关的制度设计。唯有如此，未来随着租购同权政策逐步落实，租房的家庭可能在一些公共服务资源配套方面，与买房居民享有同等的待遇，长租公寓市场才能迎来更广阔的发展空间。
