限购限贷政策的调整，有利于厦门房产的健康发展。2015年，楼市供应不足或成为限制成交量的关键因素，需求降温削弱对楼市支撑，未来房价或趋稳。受政策及区位利好驱动，新兴商务区将迎来发展良机。随着新增中高端购物中心陆续入市，商圈升级指日可待。
2014年楼市告别狂飙时代，全市商品住宅成交量同比下降近四成，但成交均价上涨37.2%。2015年厦门楼市又该何去何从?戴德梁行厦门公司总经理潘育敏认为，在国家经济发展趋缓，国际经济环境日益复杂的宏观背景下，需求降温削减楼市活跃度，并将遏制房价的持续高速上涨的势头，未来厦门房价走势将以持稳为主。
政策变化刺激成交回升
2014年开年以来，厦门商品住宅成交在经历骤降后保持低位运行。限购限贷政策的调整以及2014年11月末央行降息，刺激了原本持观望态度的购房者。此外，2014年10月之后，全市二手住宅成交明显回升，日均成交量高于前年同期。从反映二手中高端住宅价格变化的戴德梁行住宅价格指数上看，该类物业售价及租金2014年上半年在学位及区位的双重驱动下持续上升并达高值，去年第三季度后出现理性回调。潘育敏表示，跨岛发展的加速及商业配套的完善，都使岛外的生活环境及居住氛围得到大幅提高，地铁等基础设施的开工建设，直接驱使岛外二手住宅售价及租金的持续攀升。
需求降温将遏制房价涨速
2011年以来，厦门商品住宅新开工面积逐年递减，供应不足的局面在2015年仍将维持，未来成交量将继续保持低位。2014年厦门商品住宅及二手住宅成交总量低于2006年以来的历史均值，且仅高于2008年及2011年的历史低值，需求降温明显。另一方面，厦门商品住宅成交均价自2006年进入上升通道，2009年后进入增长快车道。在国家经济发展趋缓，国际经济环境日益复杂的宏观背景下，潘育敏认为，需求降温对楼市活跃度的削减，将遏制房价持续高速上涨的势头，未来房价将以持稳为主。
刚需市场将重新细分
随着限贷松绑、限购解禁等楼市政策调整，2015年刚需市场将重新细分。潘育敏认为，对居住品质有所要求但对总价及面积敏感的客群，特别是“85后、90后”的购房群体，将选择湖里区的SOHO产品及东部翔安、同安两区的部分住宅;传统刚需客群则将青睐翔安、同安两区的住宅及“两限”放宽后大量积压的SOHO产品。与厦门本岛西南部隔海相望的漳州港开发区，自限购执行以来便分流了部分厦门的购房者，而在限贷松绑、限购解禁的背景下，其高性价比、优质环境、户籍教育优势及未来交通规划，将继续吸引一部分传统的刚需群体。
与此同时，本岛中部及北部，海沧、集美、同安三区的沿海、沿湾区域，将成为改善类客群的聚集地。
嘉宾主持
潘育敏
戴德梁行厦门公司总经理
2015年刚需市场将重新细分。对居住品质有所要求但对总价及面积敏感的客群，将选择湖里的SOHO产品及翔安、同安的部分住宅;传统刚需客群则将青睐翔安、同安的住宅及“两限”放宽后大量积压的SOHO产品。
锦囊
这些楼市新政
与您息息相关
从2014年到2015年年初，厦门出台了众多楼市新政，跟市民的购房息息相关。
商业贷款
将“认贷不认房”
2014年9月30日，央行和银监会发布通知，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。随后，我市各家银行相继贯彻执行此政策，即“认贷不认房”。
公积金贷款首付比例
最低20%
2014年11月3日，厦门正式执行公积金贷款新政。套型面积在90平方米(含)以下的，首付款比例不低于20%。在90平方米以上的，首付款比例不低于30%;贷款利率按公积金贷款基准利率执行。二套贷款政策为首付款比例不得低于50%，贷款利率按公积金贷款基准利率的1.1倍执行。同时，公积金贷款也将“认贷不认房”，职工家庭若结清了贷款余额就执行首套贷款政策。
限购政策全面取消
2015年1月16日起，我市宣布思明区、湖里区普通商品住房不再执行住房限购措施，并全面取消住房限购政策。而早在2014年8月15日，我市出台了《促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，进一步调整住房限购措施，即岛外四个区不再执行住房限购措施。
攻略
购物中心租金
将稳中有升
2015年，厦门商业地产发展趋势如何?潘育敏认为，2015年厦门甲级写字楼将开始进入密集供应年，预计近44万平方米的新增供应将于今年交付，新增供应以东部的两岸金融中心为主，其次为鹭江道。岛外甲级项目，如海沧东南航运中心总部大厦及杏林湾商务运营中心12号楼预计在2016年前后入市，标志着厦门甲级写字楼将拓展至岛外。
两岸金融中心成供应主力
潘育敏指出，目前全市甲级写字楼租金平稳运行，区域间租金差异缩小，弱化了个体项目租金对整体租金的冲击，但短期内租金在如此大量新增供应的压力下，上涨空间非常有限。
潘育敏认为，随着厦门自贸园区建设不断推进，从长远来看，金融业将继续外迁至两岸金融中心，航运物流及贸易业则将加速聚集在航运中心，鹭江道、湖滨北路等传统商务区则将吸引房地产业及金融营业部等注重楼宇品质的租户。
空置面积将进一步下降
2014年全市优质购物中心租金及空置率基本维持稳定，但受消费者信心及部分商圈调租影响，租金自2014年第三季度起出现微降，截至去年第四季度，全市优质购物中心租金微调至695.1元/平方米/月，空置率下降至9.8%的历史低值。去年第四季度，随着五缘湾—湖边水库片区5.3万平方米新增供应入市，全市优质购物中心存量增加至169.9万平方米。
在潘育敏看来，2015年是自2008年磐基名品中心之后，厦门中高端购物中心市场迎来的第二轮集中供应期，未来厦门的中高端购物中心仍集中在本岛西部，并沿中山路及莲坂—火车站分布。随着大量的中高端定位购物中心入市，短期内我市购物中心租金将保持稳中有升，空置面积在几大购物中心重启之后将进一步下降。
