近段时间的厦门楼市，陷入了一个让人看不懂的怪圈，房价越涨，市场越“疯狂”，二手房成交火热，办理过户手续的人群把市政服务中心大厅塞得水泄不通，而新房市场同样一片“飘红”，上周六岛外某楼盘开盘，均价超26000元/㎡，开盘当日宣告售罄，不少购房者遭遇手上握着钱却抢不到房的尴尬。而对于缺乏经验和法律知识的大部分普通购房者，在这种疯狂和冲动下，容易丧失理性判断，掉入购房陷阱中，从而蒙受不小的损失。本期我们不谈房价，在“3·15”消费者权益保障日之际，特邀北京盈科厦门律师事务所合伙人毛汉青和福建重宇合众律师事务所郭丰两位资深律师，聊聊那些购房中的陷阱，并总结法律规定及实践经验，教您如何小心避开。
陷阱一：“订金”和“定金”分不清
案例：某业主在去年8月购买了一商品房，付了50000元的订金，并签下了认购书和买卖合同。签了合同之后才发现发票收据上错把订金写成定金，交的那50000元莫名其妙变成了定金，当这位业主想退房时，发展商以定金不能退还为由拒绝该业主的要求。
毛汉青律师提醒：一般情况下，订金视作预付款，通常是为了便于接受方资金周转而先行支付的一部分钱款，并不具备担保性质，买卖不成，如无其他约定，应当返还订金。但定金则不同，定金有着严格的法律概念，它是为确保双方履行合同的一种担保方式。我国《担保法》规定，给付定金的一方如果不履行合同，无权要求对方返还定金;接受定金的一方不履行合同，则要双倍返还定金。因此，建议消费者在预交款事项上，要根据具体情况来商定预交的钱款是定金还是订金，以避免不必要的风险和麻烦。
陷阱二：虚假的售楼广告混淆视听
案例：某开发商所开发的楼盘，在售楼书上承诺“电梯间、走廊墙面高级大理石拼贴”，这样的装修造价应在每平方米数千元。而实际上开发商所采用的材料造价仅为每平方米几百元，存在着严重的欺诈行为，业主发现这一问题后，联名将开发商告上法庭。
毛汉青律师提醒：开发商的说明和允诺(广告)即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容的一部分，当事人违反的，应当承担违约责任。但是，对于那些模糊的广告词，诸如“高档材料”、“豪华会所”、“高级”、“美丽”等因为缺乏量化的内容，所以一般不能作为合同内容。而案例中的这种现象实际上是在打擦边球，因为开发商并没有在售楼书上列明大理石的品种或品牌，业主们的请求也很难得到法院的支持。所以，提醒广大购房者，在选购商品房时一定注意不要被开发商售楼广告上的“承诺”所欺骗，应尽量在双方签订的《购房合同》中约明。
陷阱三：房屋实际面积缩水
案例：某业主与房地产公司签订合同，购买套内面积为76.69平方米的商品房，后该业主发现房产商为其办理的《房地产权证》记载的套内面积为62.98平方米，短缺13.71平方米，遂将房地产公司告上法庭。法院依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》判决：因业主不主张解除合同，房地产公司应向其赔付面积差异款，其中面积误差率为3%的2.3平方米的房价款原价返还，超过3%部分的11.41平方米的房价款双倍返还。
毛汉青律师提醒：在买期房的时候，《房地产买卖合同》上写的面积是依据建筑设计图纸计算出来的，那么跟实际交楼的面积可能会存在误差。在房屋竣工验收的时候，国土部门会给发展商一份现场测量出来的竣工测量报告，业主可以去查阅实际测量的面积和买卖合同约定的面积是否相符，如果不一致，则依据双方签订的《房地产买卖合同》的条款实行“不退不补”、“多退少补”直至退房处理。
陷阱四：开发商私自变更规划
案例：某业主当初以每平方米高出七八千元的价格，购买了一楼盘的洋房，因为一楼、二楼有赠送私家花园。等到交房时，开发商被高层业主投诉称私家花园属于公共用地，并被执法部门要求拆除私家花园。而在该业主与开发商签订的购房合同明文规定，一楼私家花园可由一层房屋的业主无偿长期专用。因此，该业主投诉开发商合同欺诈。
郭丰律师提醒：如果规划没有变更，且没有经过全体业主的同意，开发商无权私自变更其用途，甚至将其使用权给予部分业主进行“专用”。如果开发商更改用途将其作为条件卖给消费者，并在合同中予以约定，是无效的，因此对此进行的宣传也属于虚假宣传，或者是有欺诈性的宣传。建议业主在购房时除了仔细查看购房合同约定外，还要向开发商提出出示向有关部门报建的规划设计。
陷阱五：开发商逾期交房借口多
案例：某业主拨打12315投诉开发商“逾期交房”，即开发商逾期交房近三个多月，开发商给出的答复是在房子施工期间，遇到了暴雨、台风等恶劣天气，导致延误工期，并提供相关的报告和证明。而最终经过调解，该遭遇逾期交房的业主也得到了开发商的赔偿。
郭丰律师提醒：在签商品房买卖合同时，购房者除了看合同中的主条款外，还要特别留意补充合同中的相关规定，可能暗藏陷阱，许多开发商都会在补充合同中添加限制购房者权利的条款，比如开发商交付的商品房不符合交房条件业主也无权拒绝交房等等，比如开发商交付的商品房不符合交房条件业主也无权拒绝交房等等。
陷阱六：购买二手房房产带有租约
案例：某购房者在购买一套二手房时，因为售价低于市价，在未详细了解房屋现行使用情况下，签署了《房产买卖合同》并一次性支付购房款且合法办理了产权过户登记后，欲入住所购房产，才发现房屋内早有他人实际居住，并提供一份长达10年的《房屋租赁合同》，并以“买卖不破租赁”为由拒绝房产买受人入住。
郭丰律师提醒：在购房二手房时，切勿贪图房价便宜，可以通过实地勘察详细了解房产现存的各项信息，并且在签署《房产买卖合同》中应对房屋现行使用情况作出明确约定，设立相应违约责任，以切实保护购房者的权利。因为按照我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。倘若存在租赁情况，将会出现购房者“花钱买了房却不能住”的尴尬情形。
