在买房过程中遇到的那些“坑”，怎么辨别？想要多了解厦门周边地区的房子，如漳州港、角美……
不急不急，我们一个个来！
刚需小白：我前两天看新闻，听说厦门有家房地产公司发布违法广告，被罚了100多万……
回复：就是翔安的某盘嘛，是商业办公楼，却在广告中称“宜商宜住”，很多人都以为那是住宅，被误导了！
刚需小白：是啊，还有楼盘在广告中标榜自己有“名校”资源而被罚。我有朋友之前买房就吃了这样的亏，买房时开发商说可以读好学校，结果交房入住后，根本读不了，哎……
回复：这些都是虚假违法广告，我们先来看看这次315省工商局和厦门都公布了哪些和房地产相关的违法广告案例，都有哪些常见的“坑”！
商办项目宣称“宜商宜住”
案例1：
海峡现代城（厦门）有限公司发布违法广告案
来源：省工商局通报2017年十大虚假违法广告典型案例
当事人海峡现代城（厦门）有限公司在其开发的“海峡现代城”项目销售过程中通过户型折页、招商手册、海报、项目导示牌、报纸等方式以项目并不具备的“SOHO”、“宜商宜住”等带居住属性的功能或用途对项目进行广告宣传，违反了《广告法》第二十八条第二款第二项 “商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的为虚假广告”的规定。
2017年8月，厦门市翔安区市场监督管理局作出行政处罚：
（一）对当事人2015年9月1日之前的广告违法行为，根据《广告法》（1994年旧版）第三十七条之规定，罚款人民币929371.1元。
（二）对当事人2015年9月1日之后的广告违法行为，根据《广告法》（2015年修订版）第五十五条第一款之规定，罚款人民币174000元。以上两项罚款共计人民币1103371.1元。
宣传规划中的“名校”资源
案例2：
福建省建瓯市金桥房地产开发有限公司发布违规房地产广告案
来源：省工商局通报2017年十大虚假违法广告典型案例
当事人建瓯市金桥房地产开发有限公司利用户外广告牌投放房地产广告，其发布的广告内容为“靠山，近水，择名校”，其中“名校”指建瓯市政府规划且尚未开工建设的学校，误导消费者为了拥有更好的教育资源而购买该房产项目。违反了《广告法》第四条“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者”、《广告法》第二十六条及《房地产广告发布规定》第四条“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传”的规定。建瓯市市场监督管理局依据《广告法》第五十八条第八项规定，于2017年11月对当事人作出行政处罚：责令当事人停止发布违法广告，并在相应范围内消除影响，罚款3万元。
承诺投资收益回报率
案例3：
厦门骏豪地产开发有限公司发布含有投资回报承诺内容违法广告案
来源：厦门筼筜市场监督管理所
当事人厦门骏豪地产开发有限公司在销售名称为“巴厘香泉”的房地产项目中，采取的销售模式系由业主和当事人签订《商品房买卖合同》购买2#楼的房屋，而后再和第三方酒店管理公司签订《物业委托经营管理合同》，委托第三方统一管理，由第三方向业主支付租金。针对2#楼的销售，当事人曾发布过内容为“靓汤屋会赚钱”、“首付18万起，坐享海西第一泉”等广告宣传内容，并于 2014年05月01日至2015年02月01日在网站上发布过内容为“【巴厘香泉】6.5％超高回报率，精装温泉准现房”等含有投资收益回报率的广告宣传。
当事人发布含有投资回报承诺内容广告的违法行为，违反了《中华人民共和国广告法》第二十六条的规定，执法人员最终依法责令当事人停止发布违法广告，并对当事人处以广告费用1倍即人民币45000元的罚款。
对以上案例
律师这样点评：
针对房地产市场上开发商肆意夸张承诺投资回报又不履行的乱象，全国人大常委会于2015年4月24日对《广告法》进行了修订，明确禁止房地产广告中包含“升值或者投资回报的承诺”等内容。同年，国家工商行政管理总局颁行了《房地产广告发布规定》，再次强调房地产广告禁止包含“升值或者投资回报的承诺”的内容，这也是该规定第三条 “房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者”的必然要求。在以上案件中，开发商对于投资回报率的宣传以及发布“择名校”等广告内容，显然违反了上述规定，且最终酿成了集体投诉的恶果。市场监管部门依照新法进行查处，对于规范市场秩序，维护消费者权益起到了积极作用。
刚需小白：以后买房看广告及开发商的楼盘宣传页时，可都得多一个心眼呀！
回复：那是必须的！买房吃亏的例子还多着呢，再给你讲几个房产买卖合同中的纠纷案例。我们还请到福建重宇合众律师事务所郭丰律师为大家分析分析。
被开发商误导而买房 可以要求退房吗？
案例：
根据2017年12月30日，厦门市政府办公厅转发厦门市国土房产局、市规划委、市建设局、市市场监管局、市行政执法局等5个部门制定的《关于进一步加强办公类建设项目管理若干意见》（以下简称意见），该文件规定：不得将办公用途项目设计、建设或装修为带有居住功能的用房；开发企业及买受人不得擅自改变规划建筑功能，不得擅自加层、插层等改变建筑内部结构；开发企业和中介机构在销售过程中，应如实宣传展示，不得以诸如“公寓”“×房×厅”等推介商品住宅的专属用语或设置住宅样板房进行宣传。 有购房者因开发商的“欺诈”宣传，购买了商业性质房产，他咨询律师是否可以依据上述文件规定来达到退房的目的。
律师分析
“要退房就要主张房产买卖合同有撤销、无效或者解除合同的法定事由。”
首先，业主是否可以以开发商宣传过程中通过宣传单页、样板房大量宣传“商住房可以用于居住”，存在“欺诈”主张，而撤销合同？虽然开发商在宣传中使用了居住用房的宣传标语，误导业主，但是实际签订的房产买卖合同，往往对房产的性质进行了明确，即为商用或者商住两用性质，且宣传中往往会有“以实际情况为准”，因此司法实践中，对于业主以欺诈为由主张撤销合同往往得不到法院的支持。
其次，业主是否可以以开发商在商业用地上建设楼房当做商住两用出售，或者以且擅自改变规划建筑功能，擅自加层、插层等改变建筑内部结构违反行政法规、规章为由主张合同无效？我国《合同法》第52条合同无效的理由第五款：“违法法律、行政法规的强制性规定”，其中的强制性规定是指效力性的强制性规定而非管理性的强制性规定，上述的行政法规、规章应属于管理性规定，而非效力性规定，并不会导致《房产买卖合同》无效。
第三，是否可以以开发商违约为由主张合同目的不能实现来解除合同？宣传中的例如“厨房”、“卫生间”、“天然气”、“隔层”、“楼板”等大量宣传承诺构成合同内容的一部分，根据最高院《商品房买卖合同解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”也就是说，虽然在房产买卖合同中约定了办公用途，但办公用途仅是约定了房产的性质和属性，其并不与宣传所涉内容完全排斥关系，因而宣传内容中使用的以上宣传居住住宅的术语应当作为合同内容的一部分。
开发商交房后无法提供约定房屋的，导致业主无法实现购买该房屋的用途的将构成违约，因此，业主要退房就要主张房产买卖合同有撤销、无效或者解除合同的法定事由。
与代理人签订房产买卖协议 发生纠纷怎么办？
案例：
在现阶段房产价格并不稳定且波动较大的情形下，经常发生如母亲买房登记儿子名字，而最终由母亲代理儿子与购房人签订房产买卖协议出售儿子名下房产，一旦出现房价上涨，作为产权人的儿子往往主张母亲无权代理，最终主张该买卖协议对其不发生法律效力。
律师分析
“建议购房人尽量要求产权人本人当面签署委托书，或让代理人办理全权委托公证书来签订合同。”
在类似的诉讼案件中，人民法院通常会查明有关讼争房产的产权人与代理人的关系情况、讼争房产的实际使用情况、房产是否已经交付以及交付的时间、定金以及购房款的支付方式和支付对象、按揭款的偿还情况以及偿还时间长短、以及交易前后各方的沟通情况等等，通常查明上述案件相关事实，有助于法官判断相关案件中产权人是否明知代理人出售房产而未表示异议，或者在事后知道房产出售的事实而以行为表示追认，如果相关证据能够证明产权人明知代理人出售讼争房产而未提出异议或者事后表示同意追认，则该合同的效力应当拘束产权人。购房人碰到类似情况时，我们建议购房人尽量要求产权人本人当面签署委托书，或者让代理人办理全权委托公证书来签订合同，从而保障合同的效力，同时，如果确实因为客观原因产权人无法当面签订合同，购房人应当要求所有的款项支付至产权人本人名下的银行账户且注明款项用途，从而反映产权人应当明知相关款项系出售房产所得的购房款，如果条件允许的话，可以让产权人与购房人通电话做电话录音以证明当时出售讼争房产已经征得产权人的同意，尽量多获取证据以支持自己的诉讼主张。
