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房贷利率再次下调 对楼市影响几何?

发布时间:2020-04-23  来源:闽南日报  

  自从新发放的商业性个人住房贷款利率与贷款市场报价利率(LPR)挂钩后,每次LPR发布都会牵动购房者的神经。4月20日,央行发布的最新一期LPR如大家盼望的一样又下调了:1年期LPR为3.85%,下降20个基点;5年期以上LPR为4.65%,下降10个基点。

 

  由于此次LPR降息并非对称,业内人士认为,1年期贷款客户主要为企业,5年期贷款客户主要为购房者,此次金融政策的取向是稳楼市,刺激实体经济。同时也体现了在“房住不炒”定位下,房地产金融政策保持连续性和稳定性,以此促进房地产市场平稳健康发展。

 

  LPR双降符合市场预期

 

  4月20日,全国银行间同业拆借中心公布了最新LPR,其中1年期LPR由4.05%下调至3.85%,下调20个基点;5年期以上LPR由4.75%下调至4.65%,下调10个基点。

 

  值得注意的是,这是自去年8月份创设LPR机制以来,一年期LPR第四次下调,五年期LPR第三次下调,均创下最大降幅,而且一年期LPR首次降至4%以下。不过,由于此前央行逆回购、中期借贷便利(MLF)利率均下调了20个基点,同时还叠加了定向降准等操作,因此本次LPR的下调被业界认为“预料之中”。

 

  此前,4月17日召开的中共中央政治局会议提出,“稳健的货币政策要更加灵活适度,运用降准、降息、再贷款等手段,保持流动性合理充裕,引导贷款市场利率下行”。这一表述更被认为是本月LPR下降最明显的信号。

 

  受疫情的影响,多国央行开足马力开启宽松模式,刺激经济。业内人士表示,目前央行货币政策可谓“加码宽松”,且此轮宽松是有选择性的、定向性的渐次宽松,今后货币政策箱里的宽松工具仍会轮番出现,预计年内LPR和MLF还将有一定的降幅,继续释放LPR改革潜力,切实降低实体经济融资成本。

 

  购房者月供又减少了

 

  LPR的改革,让房贷利率有了一次重新“定价”的机会。对于购房者而言,最关心的自然就是:LPR下调了,我的房贷每月还款额下降了多少?

 

  记者采访获悉,除了少数股份制银行的房贷利率加点数略高外,目前漳州多数银行的新增房贷利率基本相同。当前,漳州首套房贷利率为LPR+54个基点,二套房贷利率为LPR+78.5个基点。若按最新报价执行,即首套房贷利率为5.19%。二套房贷利率为5.435%。

 

  以按揭贷款100万元、30年期的等额本息房贷为例,此次LPR下调之前,首套房贷款利率为5.29%,利息总额99.69万元,月供5547元/月。LPR下调之后,首套房贷款利率5.19%,利息总额97.46万元,月供5485元/月,月供减少62元,一年房贷减少744元。

 

  从大环境看,全国累计存量房贷的数量估计已超过30万亿元。由于今后存量房贷利率大部分都会和LPR挂钩,这30万亿元存量贷款在明年都会享受到本次降息带来的福利。初步计算,降息10个基点,将给全国所有存量房贷购房者一年节省150亿元的利息。

 

  业内人士分析认为,从目前的经济形势以及历年利率走势来看,调降LPR,既是趋势,又是需求。只要银行基点不再提高,那么LPR的下调将直接导致购房者贷款利率的下调,降低买房成本。对于有房贷且贷款时间相对较长的人来说,尽量要切换为LPR浮动利率。毕竟,减少的是真金白银,为何不要?

 

  利好楼市但影响不大

 

  LPR下降,客观上有助于刺激后续的市场交易,相关房企也将面临更好的去库存窗口期。那么,市场向好,房价是否会因此大幅上涨呢?

 

  记者发现,随着复工复产的持续推进,各大开发商也逐渐进入正常的营销模式:样板房开放、线上发布会、安心购房节等活动接连上演。特房锦绣碧湖、信和御龙天下、融创国贸珑溪大观、禹洲雍江府、保利世茂璀璨滨江等都在酝酿着新品发售。从目前释放的消息来看,虽然不少开发商都放出了“即将涨价”的风声,但房价并没有出现“大幅上涨”的迹象,开发商仍在通过购房优惠来吸引置业者的眼球。或许,放出“涨价”风声只是开发商拓客的一种方式。

 

  “疫情期间积压的客源最近正在慢慢释放,第二季度也将是我们拓客的重点。LPR利率下调虽能进一步激活市场,但总体上不会引发较大的价格波动。”特房锦绣碧湖相关负责人告诉记者,项目预计在五一期间推出一波小户型房源,针对投资客以及首次置业者,价格与之前相当。

 

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,此次是LPR非对称降息,5年期LPR只降低了10个基点,说明金融政策的取向是稳楼市,引导实体经济融资成本下降,并非为了给房地产市场松绑。此外,4月17日的中共中央政治局会议也再次强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展”,证明政策总基调依然没有变化,维稳仍是主要任务。

 

  58安居客房产研究院张波认为,在新的定价机制下,10个基点的利息成本相对于购房总成本来说微乎其微,其更大层面的影响主要体现在对购房者心理预期上。如果后续5年期LPR出现持续下调,房贷利率的推动性势能才有可能在楼市得到进一步显现。(记者 陈利敏)

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