买一套二手房，签订买卖协议，支付了90%的房款，但还没办理房产过户手续。没想到，业主突然过世了，房子过户被搁置。家在漳州市区的杨先生最近遇到了这样的烦心事。遇到这样的情况，房子能不能过户，要怎么过户，杨先生向本网发来了咨询。
原房东过世 过户被叫停
杨先生老家在平和，2009年在漳州市区买了一套二手房，简单装修后，全家就搬到漳州居住。杨先生说，这套房子是拆迁安置房，2009年刚刚交房，因房子还未满5年，为了少缴交交易税，就和卖方约定5年后办理过户手续。“当时和卖方签订了交易协议，支付了90%的房款，剩下的钱到过户后再支付。”
没想到今年要办理过户手续时，却被产权交易中心叫停。杨先生说，和他签订交易协议的房主去年过世了，叫他老婆来办理过户手续时，产权交易中心表示目前过户不了，“原房主过世，房子要办理遗产继承手续，继承手续办完后，才可以办理过户手续，但过户的前提条件是继承人同意，才可以过户。”杨先生担忧，要是继承人不同意过户，那自己的权益有保障吗？
手续合法 买卖合同有效
福建方圆人律师事务所洪亚斌律师表示，杨先生的担忧是不必要的。洪律师认为，杨先生所买房屋的过户问题涉及买卖合同效力与卖方继承、物权转移登记等法律关系。卖方的房屋虽是拆迁安置房，但拆迁安置手续齐全或已经办理房屋所有权与土地使用权登记，虽然卖主去世了，但双方的交易协议仍然合法有效，应继续履行，此时卖方的履行主体就为卖主的继承人。在房屋遗产继承权明确后，杨先生可与继承人一起去办理过户手续，之后依约将剩下的购房余款交给继承人。
若继承人不同意过户，则杨先生完全可将卖方的继承人告上法院，要求法院确认双方交易协议有效并判令卖主的继承人履行过户义务。法院会依据卖主有权处分交易房屋，且卖主出售给杨先生的房屋已实际交付、杨先生也支付大部分款项这些事实的基础上，判决确认双方交易协议有效，并要求继承人履行交易协议约定的过户义务。判决生效后，卖主一方仍拒不履行的，杨先生可向人民法院申请强制执行，由法院通知登记主管部门协助执行进行交易的房屋过户给杨先生。
问答：
Q1：我是个做小生意的，月收入三五千元以上，我想买新房用于结婚。价位在40万元左右，我是乡下的，没有什么可以抵押的，请问我可以申请商业贷款吗，分期20年左右，月还贷多少钱？
回复：是漳州户籍的，就可以在漳州申请贷款买房。要是首套房的话，总价40万元，首付要12万元，商业贷款28万元，贷款20年，按照目前的利率，每月还款2200元左右。
Q2：我已经结婚，但户口跟爸妈一起，现在我想购房，我爸爸名下已经有两套商品房，我没有房产，那我有购房资格吗？
回复：父母亲的房子，不会影响到你购房，房产是以家庭为单位，是指“购房人、配偶以及未成年子女组成的家庭”。如果你没有房产，还要你老婆也没房产，才属于首套房，贷款享受首套房利率。
Q3：亲戚打算买二手房，想验证房子是不是真的属于这个房东呀，求助哪里？哪个机构可以验证吗？
回复：只要知道对方的名字和他的身份证，到产权交易中心就可以查询。
Q4：买永鸿单身公寓小孩可以读闽师大附小吗？
回复：闽师大附小施教区划片范围为东至漳州市双语实验学校东门西侧转瑞京路南北两侧下碑村一带，即以东铺头办事处与芝山镇分界线为界、西至金峰南路东侧、北至胜利西路南侧、南至江滨路北侧，即金峰花园、鑫荣嘉园、永鸿国际公馆、金品花园、悠乐社区等处于施教地块内的小区。
Q5：只有房产证没有土地证的房子能过户吗？
回复：买卖交易的话，不能过户，必须两证齐全才能过户，但可以继承和赠与。（记者 陈群）
