闽南房产网6月27日讯 陈先生所租的店面经历了两手。他从周先生手上租下现在的店面，但是，这店面却不是周先生的。而是周先生瞒着房东，将自己承租的店面转租给陈先生经营。担心房东知道，陈先生的租金由周先生转交。
没想到，由于周先生没有及时缴纳房租，陈先生的店面被房东收回，承租的押金也被房东没收。陈先生认为店面被收回给他造成的损失都要由周先生来承担，不仅要偿还租金和押金，还要赔偿他店面装修投入的资金和暂时停业带来的损失。
日前，通过法院审理，陈先生只要回了已经缴纳的租金和押金，而装修投入和暂时停业带来的损失由自己承担。
租金被第一承租人扣押店面被收回
陈先生在2012年年初从周先生手上租了市区了店面，以30万的转让费取得店面的经营权，继续经营饭店，并与周先生签订《店面转让协议》，随后又与周先生签订一份《店面租赁合同书》。合同规定陈先生将租赁4年，双方约定了缴纳的押金、确定租金标准，按每半年缴交一次租金的方式支付给周先生，并由周先生负责向一手房东缴交租金。
不过，这样的店面转租并没有征得房东的同意。周先生担心今后和房东起纠纷，就和陈先生再次签订了《合作协议书》，规定双方共同出资投资饭店，并与房东重新签订了租赁合同，确认主体变更为周先生和陈先生。在此过程中，周先生并没有投资，就是为了向房东表明，这是合伙人变更并不是转租。
陈先生说，从租下这个店铺后，顺利经营了一年，饭店生意逐渐走上正轨。不料，却在2013年年初被房东告上法庭。被告的原因是没有及时缴交2013年上半年的租金，法院判决解除周先生和房东的租赁合同，要求收回店面，没收押金，并支付未缴交的租金。
陈先生经过一番了解，发现原来周先生并没有把租金缴交给房东。陈先生认为2013年上半年的租金他在2012年的年末已经缴交给周先生了，这一切的后果都是周先生造成的。周先生应当承担他所有的损失，包括押金、租金以及店面装修资金和暂时停业带来的损失。
但周先生只同意偿还陈先生2013年上半年的租金。周先生认为，他与房东签订的《店面租赁合同》被解除，双方都有责任，因当时签订的转让协议和租赁合同后，双方补签了《合作协议书》出资共同经营，并与房东重新签订了合同，押金被没收不应由他承担。
承租转让房屋 需经房东同意
法院经过审理判决，周先生还应偿还陈先生被没收的押金。法院认为，陈先生和周先生之间存在合同关系。陈先生按其与周先生之间的约定，提前将店面半年所需的租金交付给周先生，而周先生却未按约定向房东缴交租金，导致房东解除了与周先生、陈先生之间的租赁关系，并收回了店面，取消了已经缴纳的押金，因此产生的后果过错在于周先生一方，和陈先生没有关系。对于陈先生来说，周先生的行为已经构成违约，周先生不仅要偿还陈先生租金，还要赔偿被房东没收的押金。不过，对于陈先生主张的店面装修投入的资金和暂时停业造成的损失要求周先生赔偿，法院并不支持。
福建方圆人律师事务所洪亚斌律师认为，根据我国合同法规定：“第一承租人经房东同意，可以将租赁物转租给第二承租人。第一承租人转租的房屋，第一承租人与房东之间的租赁合同继续有效，第二承租人对租赁物造成损失的，第一承租人应当赔偿损失。第一承租人未经房东同意转租的，房东可以解除合同。”
洪亚斌提醒，第二承租人，一定要看看原租赁合同是否有可以转租的条款。若合同没有约定，转租前要事先征得房东同意，否则就有可能付了转让费，却遭到房子被房东收回。他表示，这过程中，第二承租人付出的转让费是不受法律保护的。不过，也有例外的情况，那就是房东虽没有明确表示同意，但房东默认了转租行为，这也能达到转租合同被追认为有效的法律结果。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定：“房东知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”
而本案中，周先生和陈先生签订转让协议后，又和房东签订了租赁合同，等于说周先生和陈先生是承租方的主体。实际上，在陈先生独自经营情况下，陈先生和周先生签订合作合同，一定要明确双方的权利和责任，这样陈先生的损失才有可能挽回。
