王先生去年3月份左右，购买了徐先生的房子，但在交付房子时，王先生却拒绝接收房子。原因是要交付的房子，门窗、防盗网遭到原房主的人为破坏，达不到合同约定的交房条件。近日，王先生上诉到法院，请求判令徐先生承担不能按时交房所约定的违约责任。
【案例】交房前门窗被破坏
王先生称，房子是去年3月份左右购买的。当时签订购房合同明确规定，房主徐先生在收到全额购房款当日将房产交付给买家使用，同时徐先生交付房产应保证室内整洁，无结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气等管道应当完好;若王先生不能按期向徐先生付清购房款或徐先生不能按期向王先生交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。逾期达10日的，对方有权解除合同并按合同有关约定追究违约方的违约责任。
然而在交房的时候，王先生发现原房主徐先生擅自拆除入户防盗门、厨房推拉门、防盗网，认为讼争房产不具备合同约定的交付条件，拒绝接收讼争房产，要求徐先生承担违约责任，从约定交房之日起到达到交房条件为止，按天赔偿逾期交房违约金。王先生还表示，这套房子早在去年4月初就已经过户了，因此徐先生的破坏行为属于故意侵犯他人的房产权利，本身是损害他人财产的行为，属于侵权性违约行为。
然而，徐先生却认为是王先生违约在先。徐先生表示，《购房合同》明确约定，违约责任适用的前提是不能按期付清房款或不能按期交付房产，目前，王先生还欠2000元房款未支付，是王先生违约在先，他有拒绝交房的权利，此外，王先生所谓的室内无整洁、门窗损坏达不到交房条件，仅是室内存在垃圾，厨房玻璃掉了一块，老式普通铁门和简单钢丝网被拆掉，并不存在房屋结构性损坏而导致房屋安全质量，并非根本性的违约。
【法院】卖方支付逾期交房违约金
法院经过调查审理判决，双方签订的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。
法院认为，王先生还有2000元余款尚未支付，不构成根本违约，尚未支付2000元购房款不足以影响交房条件，判决王先生支付2000元的购房款及违约金。对于王先生提出该2000元购房款是双方口头约定用于缴交水电、物业费的押金，待交房后支付的，但王先生未能提供证据予以佐证。
同样道理，徐先生在交房时，虽然部分门、防盗网已被拆除，也不构成根本违约。但考虑到本案是二手房买卖合同纠纷，双方明确约定交房时房屋应是清洁的，门窗、水电完好，且王先生购买讼争房屋是为了居住，而讼争房屋现状确实对居住有重大影响，判令徐先生支付逾期交房违约金的判决，但下调了双方签订购房合同约定的违约金赔偿标准。
【律师提醒】合同条款应当明确约定
福建泾渭明律师事务所叶庆瑞律师表示，在日常生活中，购房者要求留有一部分尾款，待交房时支付，是很普遍的，也比较合理。为了避免产生纠纷或理解的歧义，合同条款应当明确约定，购房者留有尾款在卖房者按合同约定的交房条件交房时支付，如交房时出现不符合约定的交付条件，购房者可以要求卖房者几日之内整改至符合条件，在此期限内卖房者拒不整改或整改不符合条件的，购房者可自行整改，整改费用由卖方承担，购房者可从购房尾款中优先抵扣。
