第二季度商品住宅成交排行前十（数据截止日期：2011.6.27）
海都网—海峡都市报讯 第二季度，厦门楼市负重前行。一方面供应剧增，楼市4月岛内多个高端豪宅陆续面市到6月份厦门各个区域新盘持续放量，楼市竞争的日趋激烈，区域客源抢夺战更加白热化，在此情况下，不少开发商定价策略更趋谨慎。另一方面，更多在购房群体日渐萎缩的情况下，营销全面升级，走出去抢客源成为厦门开发商营销的必备手段。
季度回顾
政策抑制楼市竞争日趋激烈
2009~2011年，在经历了三轮重大宏观调控政策持续加压下，市场一波三折，目前整体市场企稳，进入需求有节奏释放期，而供应量剧增加剧了未来市场竞争程度；2011年第二季度商品住宅供应99.3万㎡，而销售量略少于第一季为57.1万㎡，整体市场处于温和调整状态。随着新盘供应剧增，市场存量呈现上升趋势，库存消化月数从年初的8个月到年中近14个月。
刚需客户正在有节奏释放，但由于需求市场受政策抑制，刚需客户有资格买房的数量正在日益减少，整体市场出现了后市乏力迹象。部分新入市楼盘尽管推量少，价格合理，但仍无法一次性消化。
第二季度新盘供应剧增，销售量并未得到规模释放，市场库存不断累积，面对有限的刚需购房客群，众多楼盘处于被“轮候”状态，分割有限的市场蛋糕无疑是当前市场的最主要现状。
刚需纠结性价比房源成首选
第二季，限价房、保障性商品房、商品房纷纷入市，首次置业的刚需客户应接不暇。从第二季商品房去化情况上看，岛外高性价比楼盘是市场的重要支撑，岛外市场比例约占全厦门房地产市场的7成，而岛内高端住宅仅占3成左右，5~9月是楼盘上市集中期，由于价格差距不大，地段相似，首次置业的刚需客户可选择面十分广泛。
限价房在第二季跃入市场，引来市场的普遍关注，杏林锦园小区限价房7月1日起公开认购，第一幅限价房建设用地由建发竞得，限价房售价控制在5200~5700元/㎡,这无疑给市场投入了一个石块，必然激起一阵涟漪，有限的首次置业刚需市场蛋糕将被进一步分流。对于首次置业的刚需客户解决居住问题才是置业首要目标，总价成为首次置业的刚需客户的重要权衡要素，无论是限价房，还是保障性商品房都纳入了考虑的范畴，而经济承受能力成为衡量选择商品房或保障房的标准。
2011年下半年岛外众多项目将陆续开盘入市，供应产品结构较为集中，性价比相对较高，琳琅满目的市场供应将使首次置业的刚需客户难以抉择。
而改善型刚需客户在“限贷、限购”的政策影响下，加重了观望气氛，由于首付比例、按揭成本提高，改善型刚需客户的市场选择标准已不再单一，综合产品力、性价比、品牌实力等都成为其选择的依据。
需求萎缩豪宅形成三大阵营
2005年厦门楼市首次出现万元房，而到2006年高端住宅突破万元的项目已达17个项目，占当年住宅销售套数的8.2%，而2007年以爱琴海为代表的高端住宅首次突破2万元，直至2010年，高端住宅一直在引领房地产市场朝着“品质”突破、居住升级的方向行走。
根据立丹行近5年高端住宅数据统计，每年高端住宅约占全市住宅销售套数21.7%，对比2005年有了很大提升，然而2011年前6个月高端住宅销售套数仅占全市商品住宅销售套数的11%，可见在宏观政策影响下，高端住宅的需求释放受到了抑制，豪宅楼盘也处在被“轮候”中。
上半年岛内高端项目扎堆上市泛豪宅趋势形成，以松柏仙岳板块、湖边水库、前埔会展、五缘湾等板块为主导的岛内高端住宅百花齐放，争相斗艳。目前厦门房地产市场基本形成了3∶2∶1的价格格局，而岛内高端物业也形成了三大阵营，超过3万元/㎡的顶级豪宅，超过2.5万元/㎡的近豪宅，超过2万元/㎡的高端住宅。从销售数据统计显示，2011年上半年高端物业供应2653套，销售1042套（占全市住宅销售套数11%），平均销售率39%，可见在政策持续影响下，豪宅市场依然“温和”慢热，而价格调整机会较小，未来将以更多附加值吸纳高端客户进场。
竞争激烈营销手段推陈出新
“限购”政策下，面对有限的购房群体，如何进入“轮候”区抢夺有效客群将成为开发商不争的最有效的营销手段。为了最大范围内挖得客源，争取有效客群入市，各种营销手段竞先“轮候”入市，唯一的目标是获得潜在购房者关注与购买。
第二季国宝展、赏水晶、观恐龙化石、游艇营销中心、玉器与美酒鉴赏等别出心裁的营销手法正蔓延鹭岛；出位营销正是“限”字政策环境下吸引客户的有效方式；而小众营销也更加流行，鉴于项目所锁定目标购买群体不一致，营销渠道更讲究精准化传播，充分挖掘行业购房群体、知名企业团购客户、各种高端消费客户等，实现了在圈层中积累良好的市场影响力；走出售楼部，走出厦门的“走出去”战略正成为开发商营销常态，不少新盘更是通过“进社区”活动，深挖潜在客群；而有的高端楼盘则选择到外地进行巡回推介会。
营销渠道多元化尝试成为第二季亮丽的风景线，各种营销手段正在“轮候”上阵。
后市研判
岛内高位盘整岛外性价比取胜
立丹行研究中心认为，短期内，厦门楼市调控难有松动，随着上半年近120万㎡的商品住宅去化后，首置型刚需客户正在日益减少，而多梯次的保障住房格局让首置刚需客户进一步分流；改善型刚需客户在首付比例提高，按揭贷款成本增加情况下，改善型客户延缓购房计划。下半年岛外供应楼盘数量剧增，市场将处于较为严峻的供大于求形势，因此岛外高性价比楼盘将更具市场竞争优势；岛内泛豪宅趋势形成，短期内价格调整空间较小，仍会高位盘整，未来高端楼盘将以“附加值”赠送等方式提升性价比，促进销售。
营销升级 全方位营销开启
随着房地产市场的深度调整，营销将面临着全新的挑战。传统营销模式已经无法适应市场的需求，从而无法打动潜在购房者的关注。营销手段的创新升级成为必然，随着购房群体的年轻化趋势更加明显，这部分80后刚需客户基本上接受过高等教育，在网络化普及时代，对网络的熟悉和应用程度达到新的高度。网络营销也已经进入主流渠道。微博推广、网上购房等营销手段正不断创新尝试中，通过网络实现交易模式升级将逐渐成为新兴渠道。
一二手房联动将更加频繁，利用二手房销售的门店和积累的客源进行一手房的分销业务，未来“一房多卖”将实现更好的业绩，建立高效率的销售平台，实现房源和客源的无缝对接将是目标导向型创新。而传统的跨界、异地营销将更加精细化和效果评估化。
促销加大 或进入以价换量时代
第二季度厦门商品房市场出现成交量短暂上冲后迅速回落的现象，折射出目前市场后继乏力的窘境。在限购限贷政策不松动的前提下，需求的释放已不具有强劲的延续能力，为实现全年业绩目标，从长远来看存在开发商未来采取“以价换量”的可能性。日前集美新盘海上五月花项目6月24日正式开盘，凭借项目优越的性价比获得热销，位于环东海域的金帝中洲滨海城日前借助集团17周年庆推出204套特价房源，赢得不少购房者进场。
而随着楼市调控的不断深入，越来越多的项目或加入以价换量行列，一些在售楼盘已经做好调价准备，而新盘面市价格更趋理性，并通过借势优惠力促购房者进场。促销优惠或将成下半年楼市推盘常态。(本网记者 陈振伟 )
