闽南房产网讯 楼市上半场已经结束，下半场正式开启。综合各方声音来看，供需博弈，房地产市场有望在下半年出现结构性筑底。从泉州区域市场看，有别于福州竞争白热化和厦门的量价稳增，泉州市场总体平稳，下半年价格涨幅进一步缩小，一些楼盘以价换量，自住型购房时机点已经到来。
行业研判篇
地产行业进入调整期 年内将是“筑底”过程
下半年，国内房地产行业主要指标下滑势头放缓，经济仍未摆脱下行压力；开发投资增速持续下滑，新开工增速降至2008年低谷；商品房销售低迷，同比降幅继续扩大，待售存量创新高；房价环比由涨转跌，同比涨幅继续回落；房企购置土地面积回落；经济下行程度和刺激措施将影响房地产业调整周期长短；行业调整还将继续，年内都将是一个“反复筑底”过程。
政策研判篇
政策渐宽松 微刺激将成常态
在市场下滑趋势下，“救市”声音不断，放松限购和购房落户是地方政府当前主要手段。相邻城市厦门传闻已开始放松限购：从7月1日起，放宽厦门岛外限购，购买不限套数，外地户口买岛内房产，可以不用交医社保买1套，本地户口可以持有两套，但再买260平方米以上或者800万元以上的房产不限购。在经济7.5%的保增长目标背景下，对首套房贷支持力度或将加大，并缩短房贷放款时间。同时，金融政策杠杆开启，“微刺激”、“双向调控”将成常态。
市场研判篇
市场进入调整期 一、二线市场年底或回稳
虽然当前外部环境整体平稳向好，但市场调整加剧。一线城市涨幅收窄，二线城市涨跌互现；随着多城市供求比攀升，库存处于高位，消化周期显著拉长；下半年，可以预见中小户型产品仍是市场主力，别墅成交占比稳定。在“微刺激”政策下，市场已经出现积极变化，地价将出现将预示企稳，但归根结底，市场成交走高取决于产品换价的力度。
成交研判篇
价格调整换量 营销策略为先
随着上半年市场成交走低，房企开启跑量策略，价格调整成为重要手段，由点及面将成为市场现象。在此情况下，一些价格策略运用得当的产品，仍能实现逆势热销；在价格让利同时，“保值计划”成为企业重点考虑营销策略。
土地研判篇
成交总量萎缩 土地市场进入分化
第二季度以来，全国土地成交总量萎缩明显，市场低迷持续蔓延，土地出让溢价率连月走低，底价成交比例扩大。在此情况下，地方政府在土地拍卖方面更加谨慎。不过一些区域仍然不断爆出“地王”，土地市场在优质地块受到追捧与谨慎拿地的理性回归下不断分化，未来，底价拿地、流拍现象和高价地王同时并存。
房企研判篇
企业经营趋于谨慎 下半年现金为王
从上半年一些实力房企的表现看，前5个月国内多数房企业绩保持增长，但目标完成率普遍低于四成。在拿地方面，在上半年一些典型房企拿地谨慎，拿地销售比较去年下降10个百分点；融资方面，房企投资意愿下降、融资增速明显放缓，一些房企更是出现现金流趋紧情况。为应对这种局面，不少房企开启降价走量策略，随着市场筑底之后，四季度或迎较佳拿地时机。
战略研判篇
七大战略助推房企转型
市场进入深度调整，七大战略将助推房企转型。首先是电商营销，以大数据为依托的电商营销模式，正推动房地产营销模式变革。其次是拓展社区服务。第三，商业运营智能化正日益受到重视，通过提升物业商业价值，房企牵手互联网巨头共赢；通过组织变革，比如万科地产推出事业合伙人制度进行内部战略调整。不少房企开启“小股操盘”模式，加快城市服务运营商转型。分工更细化，代建成为一些房企主攻方向，比如绿城地产删繁就简专注代建，朗诗地产专攻绿色科技地产代建等。此外，海外拓展也成为房企开发投资战略新变化。
泉州研判篇
合理定价换量 迎来自住购房时机点
面对变化的市场，泉州楼市未能独善其身。但有别于福州竞争白热化和厦门的量价稳增，泉州市场总体平稳，下半年价格涨幅进一步缩小，在供应放量、库存量达到高位情况下，特别是信贷影响之下，一些楼盘合理定价，以价换量，加速回笼现金流成为首要任务。在此情况下，自住型购房时机点已经到来。土地市场方面，受厦门拿地成本高企影响，泉州土地市场仍将持续性受到本土或者国内实力房企的关注。
专家声音
市场进入分化期 下半年表现可期
——全联房地产商会创会会长聂梅生：
7月16日举行的博鳌21世纪房地产论坛第14届年会上，全联房地产商会创会会长聂梅生指出，当前房地产市场处于高位盘整态势，不同城市、区域和企业的分化加剧，由于信贷环境改善、开发商积极促销、地方调整楼市政策等，预计下半年房地产市场总体表现将好于上半年。
对于下半年房地产市场走势，聂梅生指出，2013年房地产的销售和投资两个指标都是前高后低，下半年基数降低有利于房地产下半年的走势。同时，信贷投放已经从过去的年度管理变成了现在的月度、额度管理，在政策改变的情况下，下半年整体的信贷环境会好于上半年，此外，开发企业积极降价促销，供应量上升使得消费者的选择空间更大，以及一些地方出台的楼市调整政策等，都有利于销售的增长。预计今年下半年的房地产市场将会好于上半年。
五大指标变化 下半年市场趋好
——住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员秦虹：
住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，以下五个方面的原因，可以预计今年下半年的房地产市场将会好于上半年。
第一，我们预计销售和投资的基数导致下半年好于上半年。因为2013年房地产的销售和投资两个指标都是前高后低，也就是说上半年是高基数，下半年的基数已经降低了，基数是有利于房地产下半年的走势。
第二，整体的信贷环境，下半年会好于上半年，因为大家知道信贷的投放已经从过去的年度管理变成了现在的月度、额度管理，在政策改变的情况下，我们认为下半年的信贷环境和过去相比会好的。
第三，开发企业积极的价格促销，效果目前是良好的。
第四，下半年的供应量仍然会上升，消费者的选择有利于销售的增长。
第五，地方政府纷纷出台一些调整政策，也有利于市场的恢复。
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