泉州商业综合体“井喷”错位竞争才是出路
作为综合体巨头的万达集团，近日被曝将关闭10家经营亏损百货，城市综合体的业态分布及未来走向也由此引发业界热议。从2014年开始，泉州楼市去化逐渐放缓。许多业内人士表示，楼市低迷期，商业地产的去化压力比住宅更大。
近年来，随着城市扩围，基础设施建设提速，传统商业形态演变，越来越多的城市综合体落户泉州。在市场低迷期，大体量的商业地产也带来隐忧。
在需求决定市场的时代，大体量的商业地产如何加速去化?城市综合体要如何创新?未来商业地产将何去何从?就此，记者进行了采访调查。
近几年，城市综合体以“千军万马”之势进驻泉州。万达广场、百捷、中骏世界城、东海泰禾广场、星光耀、开元盛世广场、兆基光明城等相继进军泉州商业地产，全面打造城市综合体。据不完全统计，目前泉州市区已有近20个综合体项目或已拔地而起或初具雏形。据2012年的统计数据显示，未来5年内，仅泉州市区新增的大型商业面积就将达到500万平方米。
“开元盛世广场作为老城区综合体，具有建筑、商业、人文、地理等不可复制的商业运营优势，以‘满足需求，创造需求’为宗旨。”开元盛世商业管理有限公司企划副经理林寿亨告诉记者。
在建筑领域，该综合体独具闽南建筑特色，与西街、开元寺等构成了泉州城市的封面;在商业领域，通过科学业态规划定位，实现差异化经营;在人文领域，珍惜老城宝贵资源，充分挖掘旅游集散中心区域优势，助推老城复兴，项目还将联动、整合西街资源，兼顾旅游，创造需求。
无独有偶，兆基光明城项目也是借助清源山的自然环境以及少林寺的文化基础打造文旅地产。项目由四大版块组成，打造公园版的都市高端文化生活休闲体验目的地，包括东西荟(多首层尚品MALL)，刺桐里(公园版漫游旗舰街区)、古厝今街(5A级文旅风情街)、清源山居(山水人文大宅)。
兆基置业的策划主管陈明珠向记者介绍道：“项目的形态上更加饱满，注重文化与消费生活体验的结合，创造一个空间来装载闽南特色元素，让市民在消费的过程中，感受城市的文化氛围。”
位于东海片区的东海泰禾广场，于2014年2月开始动工，强势进驻泉州，占地68万平方米的国际级城市综合体——是泰禾集团继华大泰禾广场 、石狮泰禾广场 之后，在泉州打造的第3个大型城市综合体。
据了解，泰禾广场精细划分市场，将项目分为五大板块：泰禾双MALL、泰禾新天地、摩天轮游乐广场、顶级商务集群、泰禾首玺，以及众多业态规划：国际奢侈品购物中心、大型时尚精品购物中心、国际风情商业街区、五星级酒店、5A甲级写字楼、顶级SOHO办公、滨水典范华宅。
位于中骏世界城斜对面的星光耀广场，也是于去年4月动工，作为泉州综合体的新人，星光耀广场以项目总占地11.8万平方米，建筑面积78万平方米的超大体量，当仁不让地成为泉州最大的商业综合体。项目涵盖高端住宅区、挑高5米SOHO、5A甲级写字楼、五星级酒店、以儿童为主题的商业中心(MALL)和街区商业等多种不同业态，充分满足日常生活的一站式需要。
相比于以上两个项目，2011年开始动工的泉州中骏世界城项目已经属于泉州综合体的老面孔了。2014年5月，中骏世界城正式开业，整体的品牌签约率已达85%。据了解，泉州中骏世界城项目占地1200亩，50万平方米中骏世界城商业旗舰聚合，集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多种功能于一体，市场细化为融汇17万平方米购物中心、4万平方米商业步行街、7万平方米5A级写字楼、10万平方米精装SOHO、6万平方米五星级酒店、100万平方米尖峰住宅等。
推主题型商业避同质化竞争
城市综合体，这个炙手可热的概念正在以加速度更新城市商业。大量以城市综合体面貌呈现的商业地产，实际上达不到应有的规模，同时在运营上普遍存在模式单一化、品牌同质化的“二化”情况，导致“千城一面”，使得综合体市场面临瓶颈。
在泉州，商业体量如此之大，楼市环境却并不景气，商业地产面临无比严峻的考验，深挖细分市场，成为泉州综合体迫在眉睫的问题。
于泉州而言，开发商在项目定位上有意识地进行了差异化，比如宝德海峡国际广场和淘宝城定位于专业市场;东海湾亲子广场侧重于儿童业态;开元盛世广场和兆基光明城则关注文旅方向;泉州星光耀广场 定位为体验式家庭生活购物中心;一站式家庭生活体验中心为中骏世界城定位;东海泰禾广场 则以引领泉州高端潮流商业新时代为方向。
以具体的例子而言，开元盛世广场和兆基光明城虽都为文旅商业地产，都借助了古城文化资源，但是在细分市场上具有诸多不同。开元盛世广场立足于“满足需求，创造需求”，打造一座20万平方米的文化古城版综合体，兆基光明城项目则是35万平方米的文旅商业综合体，依托老城区的商业配套，打造“漫文化”的商业氛围。
创新是综合体突围的一大利器。林寿亨表示，开元盛世广场项目将充分利用互联网、高科技等技术打造智能广场;开展民俗文化、异国风情等创意营销互动活动;为顾客带来全新的购物、休闲娱乐体验。
如何利用互联网进行创新，林寿亨介绍，项目将开发一款网络软件，登录软件即可掌握整个综合体动态，如车位占用情况、餐厅预订等，减免停车无位、吃饭排队、购衣无码等时间耗损，为消费者带来全新的购物体验。
在商业地产的创新方面，兆基光明城项目也颇具话语权。陈明珠向记者介绍，项目位于清源山脚下、少林寺旁，依托低密度建筑群和地下水城，打造清源街等人文景观，会聚极具闽南特色的禅茶武艺、地方美食、闽商会馆及艺术工坊等。创新上，主要是营造一种“漫文化”的生活氛围，如同上海的“新天地”、成都的“宽窄巷子”，成为休闲体验的首选。
其次，兆基光明城项目的商墅也在产品上避免了同质化。据陈明珠介绍，项目的商墅成三角形，外围是沿街的商墅，内部是别墅产品，规划新颖，商墅共4层，扩张性强。目前，光明城重磅推出8席480平方米中轴商墅。项目正式招商将于2015年年末进行。届时，稀缺商墅产品的商业价值将凸显。
