9月22-23日，2016年中国商业地产年度“展·招汇”暨高峰论坛在上海虹桥元一希尔顿酒店举行，新城控股集团联席总裁陈德力做了主题为“商业抑郁症”的演讲。
以下为演讲实录：
我今天讲的话题叫“商业抑郁症”。大家知道前不久有一位明星离我们而去了，据说是抑郁症。来之前我一直在想这个问题，今天我能到这个舞台上来演讲，其实我的抑郁症也好了。但是看到陆院长的分析，我又有一点要犯抑郁症了。
我挺紧张的，其实做到今天，做了这么久，很多时候我觉得是自己吓自己。首先我分享一下自己的心路历程。我和陆院长一样，我没有做过百货，我是半路出家的，最开始我第一份工作是做方便面，做完之后，发现卖方便面不是我的强项，所以后来又去卖了矿泉水，之后发现还不是我的强项，然后又去卖建材。后来发现这个太小了，因此后来去卖房子，发现利润不行，太低，所以开始卖商铺，一直走到今天。我一直有一个感觉，在我以前的理想当中，做商业是非常开心的事。我理想当中的商业是车水马龙，各个方面都很好，但是现实的却是这样的，不少的店关掉了。我以前想像的购物中心当中至少有这些品牌，但是这几年招商你要招这样的品牌是非常难的，没有这样的品牌好歹我可以招下面的这些品牌。而事实上，现在你招这样的品牌也会非常难。为什么?商业越来越多，品牌就这么多，要找这些品牌是非常困难的。以前想购物中心当中应该有这样的一些比较好的餐厅，或者是可以看到这样的电影，这样的娱乐，这些都是非常美妙的事情。
我为什么要讲这些呢?我跟大家分享一下我的抑郁症是怎么产生的?2002年这个人唱了一首歌，名字叫《2002年的第一场雪》，这里释放了一个信号，商业的寒冬即将到来，比较提前。刀郎很厉害，提前10年就预测到了我们商业寒冬会到来。所以10年之后，这两位大佬搞了一个亿元赌局。其实我商业抑郁症的产生就是从这一天开始的。在这之前，没有人提O2O，没有人提P2P，没有人想到互联网会对我们有多大的冲击。但是从这一天开始，我们认识到我们遇到前所未有的挑战，互联网来了，后有追兵，前面又没有什么路。所以2012年这场赌局之后，到处都在讲“狼来了”，那个时候我在外面吃饭、逛街、见朋友，他们都会问你怎么看这两个老板的赌局，谁会赢?以前没有人讨论，但是从那一天开始，我深深地患上了商业抑郁症，实体商业到底有没有希望了，互联网会不会把我们消灭掉。
关于抑郁症这个话题，我再网上也查了一下，指的是什么呢?其实就是很多周边的因素会导致你自己可能会产生的一个东西。从这两个大佬去打的亿元赌局之后，大家开始讨论O2O、场景应用、体验经济、跨界融合等等。我们每一个会都在讨论区块链、物联网、互联网+、VR，我为什么要讨论这些，其实越来越多的新词汇把自己给搞迷盲了。原本商业是很简单的一件事情，可是我们每天花了90%的时间去抛弃自己传统的商业经营。花了90%的时间来考虑狼是怎么来的?他怎么会消灭我们，因此我得了抑郁症。
我上了一下百度，他告诉我，抑郁症是心境低落、思维迟缓、一直活动减退、认知功能损害或者是各种失调的身体状况。其实现在商业就会有这样的情况。比如说心境低落，我们对发展项目没有信心，对未来没有信心，很消极。思维迟缓，讨论任何事情我们都会先去搜索一些新鲜的词汇，互联网词汇，忘记了我们是要做商业经营的，而不是做VR的。
有了这些抑郁症之后，我们怎么去面对呢?
1.实体经济仍然是我们现在的中流砥柱。中国消费市场依然很强劲。社会消费品零售总额从2008年开始突破10亿大关，到2012年用了4年时间突破20万亿。到了2015年，3年时间我们突破了30万亿。这个增速说明我们的实体经济依然是中流砥柱。
那么互联网到底给我们带来了什么?是不是这么恐怖?大家看到这个红色三角形是去年的双十一，也是最厉害的地方，他对我们的冲击有多大呢?占到13%多一点。那么互联网给我们带来了什么?2015年底中国互联网普及率达到50.3%，网民规模达到6.9亿。但是网上消费零售额只有3.2万亿，整个占比是 10.8%左右。2012年那个赌局谁赢谁输，其实大家已经有结论了。因为要占到50%还有多少年的时间只剩下不到4年时间，能达到50%吗?如果说真的达到50%，以后盛总这个展招汇也不用办了，我们就被他们消灭了。
我说不要再问我实体经济赢还是互联网经济赢了?这个问题本身就是错的，他们不是对立的，他们是相辅相成的。如果说实体经济没有了，人民是不会答应的。如果说大家都关在家里上网的话，那是没有生活的。
2.商业就是商业，不在网上，就在我们的身边，我们每天都在追求的吃喝玩乐，这些东西分分钟都在影响着我们。我们每天就从这些方面研究我们如何发展。
3.商业正步入百花齐放。他有多种形式，首先是全渠道整合，尤其是手机应用微信、线下门店，和购物者建立全方位的沟通和交流。另一方面是品质升级和跨界革新。现在很多商业在做跨界，现在如果说购物中心没有跨界，没有创新的话，好像都不好意思说自己是购物中心一样。线上线下相互合作，推动资本融合。新老业态并行发展，今年万达上半年开业的是没有百货的。其实百货已经不再是购物中心要去选择的业态，百货走到今天是什么样的状况，大家都清楚，我也不便于讲。另一方面，市场集中度在提高，市场的份额向优势企业集中这件事情会越来越明显。我们可以看到中国目前的商业集中度在7%左右，而日本是20%，美国是30%左右。我们的商业集中度现在还在百花齐放阶段，每个人都在做商业，集中度还很低，到了一定程度，我相信很快，中国的商业集中度会达到15%以上。当达到15%以上的时候，又会犯抑郁症，因为那个时候又会倒掉一大批的企业。
如何根治抑郁症?离开万达之后我一直在思考问题，我们到底如何面对竞争激烈的商业环境，如何把自己治好。
1.回到基础的状态，回到原始的状态。我不再想那些VR、P2P、O2O，这些东西本来就存在，我没有必要去强化，我们一定要回到经营当中来。互联网的思维如果说干扰了我们，我们也会迷失自己，真的被互联网吃掉。因此我们要回到经营中来，走进经营中去，只有这样才可以给我们自己的商业带来一片阳光。同时唯有经营才可以唤醒沉睡的消费。如果说我们不去研究经营，天天去搞互联网，消费者是不满意的。为什么不满意?是因为我们的同事，包括我本人在这之前都很少花时间去研究购物中心的经营。回到最基础的状态，还有一个是现在的开发、并购、轻资产、输出管理，这些都是最常见的商业模型，但是无论你用什么方式，最终都会回到经营当中来，这个市场缺的不是人才，缺的是懂经营的人才。
2.优化商业生态系统。我们现有的商业生态系统集中度很低，所以系统需要优化，要建立全新的商业模型，现在的商业模型同质化太严重，都是相同的东西。前两天我朋友跟我讲，他说他在某一个地方看到一个街上有四个购物中心，四个都不一样。而在中国的购物中心你别说一条街上，你在一个城市当中看的购物中心都是一模一样的。因此我们要研究一个全新的商业模型改变现有的状况，不同区域，不同地段需要不同的说也模型。第二方面，我认为可复制是商业的隐形杀手。中国当初想复制前苏联的市场经济体系，很多国家想复制中国的市场经济体系，事实证明都是不成功的。第三，在同一个模型当中要有良性循环。要完整的结构，和谐的关系，持久的战略和永恒的活力。如果说我们抛弃可复制，我们可以研究更多的可以带来篮球自身良性循环的系统，以解决购物中心或者是大的商业综合体当中的自我循环问题。第四，整合我们的商业资源，我在万达的，我们一直讨论一个问题，每年光顾万达广场的客流达到15亿人次，到明年年底可以达到20亿人次，如何整合这些资源。你想的O2O是不是把线下的人拉到线上，或者是把线上的人拉到线下，其实这都不现实，关键是要进行资源的整合，要用大数据搭建智能平台，用大数据获得系统资源，整合我们的智能平台，全方位的系统自我诊断能力，后期是非常重要的。
另一方面，科技力量成就了商业革命的后发展。我参加过一个讨论，他们说VR会消灭掉实体商业。我不同意，VR再先进，也是单向的，你可以感受到场景，但是场景感受不到你。你可以用VR逛香港，去国外去逛街，但是他们能感受到你吗?不能。这是一种单向的模式。而我们的场景是一个互动的，你可以感受到场景场景也可以感受到你这才是我们未来的发展方向。
我就讲到这里，希望大家能够远离商业抑郁症，谢谢大家。
