今年国庆假期，北京、深圳、广州、天津、武汉、合肥、苏州、南京、厦门、上海等20多个城市先后出台楼市调控政策，限制之严，史无前例。
对此，住房消费者和投资者该如何应对?北京房价是全国标杆，此轮调控北京出手最重。记者以北京楼市为样本，从供需两侧展开采访，试图为大家理出一个思路。
新房供应趋缓
北京新房价格上涨受到一系列结构性因素的影响：地价高企，新房基本全面豪宅化，供小于求形势未变，甚至有所恶化。首付门槛提高，表面上看减少了需求，但新房供应也可能受到影响。
北京“9·30”新政中，另一种针对新房的调控工具，是对开发商的定价实行“价格备案”机制，这意味着剥夺了地产商的自主定价权，并且要求开发商在新房供应节奏上接受指导，以避免房价指数进一步攀高。
新政规定，对开发商报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书，属于现房销售的暂不办理现房销售备案。要求取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源。商品住房项目在销售中，要继续严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格等等。
一旦开发商定价权被回收，新政后的新房销售速度减慢，开发商资金周转承压也会相应加大。但这不一定会导致新房降价，因为一些开发商会选择暂时不推盘，而这会让新房供应节奏减缓。
也有开发商预备变相卖高价，以规避限价令。“比如项目实际卖10万元/平方米，现在限价，不能卖10万元/平方米，以后就和客户签7万元/平方米的合同，还有3万元/平方米的差价以装修形式，再另签一份合同。”一位中型房企营销人士说。
历经多轮楼市调控，开发商已有若干现成应对套路。如今，新一轮猫鼠游戏又将开启。
二手房交易降温
虽然行业内外更关注新房价格走势，但二手房市场才是北京楼市的主力。中国社科文献出版社出版的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告(2016)》显示，2015年北京二手住宅成交占北京楼市总成交量的73.6%，未来这一比例仍呈上涨态势。
“9·30”新政后，北京二手房交易量出现明显下降。伟业我爱我家集团市场研究院数据显示，2016年1月-9月，北京全市二手住宅成交21.4万套，是2015年同期的1.12倍。2016年9月，北京二手住宅网签量为30516套，环比上涨18.9%。但10月1日至10日，北京二手住宅共网签2810套，与上月同期相比大跌65.7%。链家网数据显示，今年9月新增客房比(新增的购房者与售房者比值)为3.1，10月11日，新增客房比已降为2.8。这说明二手房潜在买家观望情绪渐浓，购房需求有所降低。
尽管如此，北京二手房市场与新房市场一样，依然是供小于求。链家研究院数据显示，从2015年开始，北京二手住宅库存量持续下滑，但去化速度逐渐加快，并在2016年3月达到16.5%的单月去化速度峰值。供应短缺趋势仍在继续。
今年以来，北京二手房价格暴涨。链家网数据显示，北京二手房成交均价从1月的40990元/平方米涨至9月的55205元/平方米。其中9月环比上涨7.07%，同比涨幅高达43.98%。新政出台虽然降低了交易速率，但从最近十余天的市场行情看，二手房价格并未出现大幅下调，这说明卖方并不急需资金，仍能将房价维系在高位。
地根难言宽松
地根与银根对房价的影响不会立竿见影，但同样至关重要。
从地根来看。尽管北京楼市以二手房交易为主，但新房市场对二手房市场向来具有强传导效应，地根松紧直接决定了新房供货力度，影响新房市场预期与购房需求的满足程度，继而传导二手房市场。
今年以来，北京楼市住宅供地力度有明显缩小。据中原地产研究中心统计，今年北京仅出让8宗住宅用地，合计供应115万平方米，其中商品房住宅面积仅38.99万平方米。
根据《北京市2016年度国有建设用地供应计划》，计划供应总量4100公顷。其中，住宅用地1200公顷，商服用地400公顷。这已是北京土地供应量连续第六年下降。但北京目前仅仅成交115公顷住宅用地，若完成本年度供地目标，除非在未来两个半月内连续供应1085公顷。
北京供地不足，新房供应减少，不仅使开发商焦虑，也推高房价上涨预期。如今，想要解决楼市过快上涨，理应加大住宅供地力度。但政府供地心态相当微妙。
供需是解决房价问题的根本。本轮楼市调控，各地政策侧重于限购和限贷，在增加土地供应方面，只有北京、无锡、合肥等城市具体提及。北京提出要加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%。
北京市国土局透露，此前为避免北京在全国楼市火热局面下再产生高价地块，国土部门曾倾向于10个月内不供住宅用地，但又要避免未来无新房可售继续推涨房价。权衡之下，在时隔5个月没有供应商品房住宅用地后，今年10月初，北京出让5宗住宅用地，共约34.9公顷，规划建筑规模约71.13万平方米。
中国人民大学不动产研究中心执行主任况伟说，北京的土地供应受制于北京城市发展规划，每个城市都有一个边界，北京规模过大，正进行人口和功能疏散，供地计划逐年下降正符合这个导向。
银根有限收缩
此轮房价暴涨被认为是一种货币现象。中国的M2(广义货币，现金+各类存款，反映货币供应量的首要指标)2008年以来快速增长，到2015年年底已超过GDP2倍，被许多专家认为是推高房价的“罪魁祸首”。
招商银行资产管理部研究团队研究发现，房贷的强劲支撑，加上去库存政策的有力刺激，才是引发房价暴涨的首要推动力量。
这种情况已经引起金融监管部门警惕。今年10月12日下午，央行召集5大国有商业银行和12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理开会，要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，约束信贷投放方向。
“首付贷”类金融产品也被正式纳入监管。今年10月13日，国务院办公厅发布《互联网金融风险专项整治工作实施方案》(下称《方案》)要求房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质，不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务;取得相关金融资质的，不得违规开展房地产金融相关业务。从事房地产金融业务的企业应遵守宏观调控政策和房地产金融管理相关规定。对于房地产等重点行业企业开办的互联网金融平台，相关行业主管部门要积极配合摸查信息。规范互联网“众筹买房”等行为，严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务。
房产税明年难出台
对于多个城市采取的限购限贷政策，中国社科院财经战略研究院财政审计室主任汪德华认为，20多个城市统一行动，应该是中央部署的。虽然当前的调控很有必要，但长期来看应以有差异的房地产税代替调控政策。
除了平抑房价，房地产税还被业内认为具有增加地方财政收入、调节收入差距、完善税制等目标。汪德华直言，“不同目标之间存在一定的冲突”。假设房地产税以增加地方财政收入为主要目标，可能就不会对自住需求的房屋免征，对所有房屋征收房地产税才能更好实现该目标，但这样又会使平抑房价和调节收入差距的效果打折扣。
按照房地产税立法的流程，很多专家均认为，一年内几乎没有出台房地产税的可能，所以此时讨论以房地产税来平抑房价上涨，似乎遥不可及。
华夏新供给经济学研究院院长、财政部财政科学研究院原所长贾康说，目前看来，一年内可能无法开征房地产税，现在立法程序还没有正式启动。房地产税立法之后，实际开征城市也会有先后顺序，优先开征的除了一线城市，也可能包括一些热点二线城市。
