三年前，市民涂某在晋江买了一套二手房，总价90多万元。在付了定金和首付后，涂某装修好了房子，并搬进新家。让涂某想不到的是，原来的业主蔡某却一直拖着不去银行解押和办理过户手续。无奈之下，涂某将蔡某及其妻子起诉至法院。
法院审理后认为，蔡某及其妻子未按承诺的时间办理套房解押及过户手续，已构成违约。蔡某及其妻子应协助办理诉争房产的权属变更登记手续。另外，根据房产居间买卖协议违约金条款，判令蔡某及其妻子支付相应的违约金。
审理此案的法官表示，在二手房交易过程中，所售房屋上还有未还清的银行贷款及相应银行抵押权的情况十分常见。该情形存在一定交易风险，购房者购买此类的房产需要谨慎。
案例 买完房后业主不解押过户
2017年3月18日，涂某与卖房者蔡某签订一份定金收条，约定涂某以价款925540元购买蔡某的套房一套，蔡某承诺在三个月内自行向银行办理套房解押手续并确认收到定金10万元。
2017年5月14日，涂某与蔡某就该套房的买卖签订房《房产居间买卖协议》，约定合同订立时支付定金405540元，过户时支付52万元，交易税费由涂某承担。合同订立后，涂某支付了约定的定金，蔡某也将该套房交付给涂某，而后涂某对该套房进行装修并入住。
让涂某没想到的是，但蔡某及其配偶张某却没有按照约定时间办理银行解押手续，且又陆续向涂某收取购房款合计12万元，并再次承诺要在2017年12月20日之前到银行办理解押手续，与原告办理过户手续。
但经涂某多次催告，蔡某、张某均未履行，故涂某向法院起诉，请求：1.确认《房产居间买卖协议》有效，要求蔡某、张某继续履行合同;2.蔡某、张某自行办理套房银行抵押解押手续，协助涂某办理房产过户手续，交易税费由涂某承担;3.承担违约责任。
经查，蔡某、张某尚欠抵押权人某银行该套房的贷款本金加利息约52万元。在审理过程中，涂某提存至本院52万元。
判决 构成违约需承担相应责任
此案经过晋江法院审理，认为涂某与蔡某、张某之间的房屋买卖关系合法有效，依法应受法律保护。蔡某与涂某签订房产居间买卖协议，涂某依约支付了相应的购房款。蔡某与张某系夫妻关系，蔡某在定金收条及房产居间买卖协议中均确认所有产权人同意出售此房，且张某在诉讼过程中并未就房屋买卖提出异议，应认定转让房屋系蔡某、张某的共同意思表示，该协议对蔡某、张某、涂某均有约束力，各方均应按照合同约定履行合同义务;蔡某、张某未按承诺的时间办理套房解押手续及过户手续，已构成违约。
法院审理认为，蔡某、张某至今尚未办理涉案房屋的银行贷款解押手续，但涂某明确表示愿意以其提存款项代蔡某、张某清偿债务以涤除涉案房屋的抵押权，故不存在办理产权变更登记的障碍。在诉争房产解除抵押后，蔡某、张某应协助办理诉争房产的权属变更登记手续。因涂某实际的代偿数额尚未确定，可能超出其应付的剩余房款40万元，在涂某代偿上述银行按揭贷款后，可对超出其应付剩余房款的部分另行主张权利;根据房产居间买卖协议违约金条款判令蔡某、张某支付违约金。
提醒 购买抵押房产交易存在风险
房产对普通老百姓是大笔的投资，普遍存在通过银行贷款并设立房产抵押的方式购置房屋。
审理此案的法官介绍，在二手房交易过程中，所售房屋上还有未还清的银行贷款及相应银行抵押权的情况十分常见。该情形存在一定交易风险，购房者与卖房人(即房屋抵押人)之间签订的合同属于债权范畴，当卖房人未履行其偿还贷款的义务时，其房屋上设立的抵押权作为物权优先于债权，购房者即使已经履行了全部的付款义务，也会因无法对抗抵押权而遭受财产损失。
那么，作为购房者，如果要购买抵押的房产，如何才能维护自己的权益?审理此案的法官建议，购房者在买抵押房时与卖房者约定房款直接先清偿银行抵押债务，以使房产可顺利办理过户手续;若未约定，则购房者作为房产买受人，可以根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定主张代为清偿，以此消灭房产上的抵押权，再以违约及代偿金额向卖房者主张债权。
购房问答
解读民法典系列：“住改商”需经业主一致同意
十三届全国人大三次会议5月28日表决通过了《中华人民共和国民法典》，6月1日，新华社全文播发这部法律，宣告“民法典时代”正式到来。
民法典共7编、1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任和附则，自2021年1月1日起施行。民法典是中华人民共和国成立以来第一部以法典命名的法律，开创了我国法典编纂立法的先河，具有里程碑意义。
那么，在民法典时代，关于房地产行业的问题有何亮点，又将带来哪些影响呢?本报特别邀请专业律师，对民法典当中和房地产息息相关的条款进行解读。
私自改动可起诉违规业主
近几年，随着国家鼓励创业，创业门槛降低后，创业队伍日益壮大，“住改商”随之出现了明显增长。
所谓的“住改商”，即将住宅改作商用房。为了降低租赁成本，许多创业者选择了租赁住宅再进行改造，作为办公或营业场所。“住改商”虽给创业者带来了便利，然而部分业主未经其他有利害关系的业主同意，私自将房屋“住改商”，往往给其他业主带来不利的生活影响，为此业主间产生许多矛盾。
福建晋贤律师事务所律师康萍萍介绍，就这一问题，《中华人民共和国民法典》第二百七十九条明确规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”该规定在原《中华人民共和国物权法》的基础上，新增了“一致”二字，强调了将住宅改为经营性用房时，应当经过“所有”有利害关系的业主的同意，而非“大部分”有利害关系的业主同意即可。
康萍萍介绍，在“住改商”的情况下，业主可以向小区物业和业主委员会投诉，要求予以整改。如违规业主不配合，还可以通过工商局等有关行政管理部门对其进行干预。如果还是未能解决，可以向人民法院起诉，请求判决排除妨害、恢复原状，要求违规业主承担相应民事责任。(记者 陈青松、唐淑红、张清清 采写)
