闽南房产网讯 上周末，楼市掀起一波供应小高潮，共有5个楼盘开盘，总供应量为1454套，均位于岛外区域，购买主力军是刚需人群。开盘的反应不一，尽管“日光”、“时光”已不再，但整体市场需求仍旺盛，销售乐观。
本周楼盘在开盘定价上备受关注，定价的高低也直接影响着开盘的去化率。让人吃惊的是，位于集美北站的精装房刚需盘“万科广场”本次开盘均价高达14050元/㎡（不含优惠），直逼岛外中心区及成熟片区的房价。对此，业内人士直呼价高，也担心将带动岛外房价上升到一个新的台阶。
上周5盘入市 中小户型受热捧
上周末，厦门岛外共有5盘入市，集美、翔安、海沧和同安四地开花，其中，纯新盘两个，分别是位于集美北站的万科广场和同安的同城四季，均是首期开盘。此外，集美杏北片区的夏商·新纪元，翔安的特房黎安小镇，海沧马銮湾的万科城等项目也于上周末加推新房源。据统计，上周共有四盘新批预售，新增1231套商品住宅供应，分别来自同城四季、山语听溪、海沧万科城和万科广场。
从上周开盘的五盘看，多数适合首次置业的刚需购房者，户型涵盖50多㎡的一房，80多㎡的两房，90㎡~120㎡三房四房，及130㎡以上的多房等，其中当数80~90㎡左右的两三房最为热销，一房难求。海沧的万科城此次加推90㎡小三房328套，115㎡三房82套、128㎡四房82套，开盘去化率85%；翔安的特房黎安小镇加推87~89㎡二房142套，110㎡三房48套，149㎡四房2套，开盘去化率50%；北站的万科广场首推92㎡小三房246套，110㎡三房82套，130~135㎡四房121套，开盘实际去化率65%；集美的夏商·新纪元推53㎡一房6套，88㎡二房96套、89㎡小三房102套，开盘去化率超九成；同安的同城四季推售户型相对较大，首推110~125㎡复式三房96套，156~158㎡复式四房16套，109~110㎡二房4套，136㎡平层四房1套，开盘去化率也仅有五成。
这些产品中，尤其以中小户型产品卖得最好。夏商项目工作人员称，目前项目仅余少量顶层房源，此次开盘热销的原因主要有两个，一是蓄客时间较长；二是以中小户型为主，总价相对较低，刚需购房者接受度高。
龙湖地产厦门公司营销总监魏科则认为，相对之前“开盘就清盘”的楼市情况看，当下楼盘销售进程显然“放缓”了，限购及半年大量客群的持续进场、价格的攀升是当下“销售放缓”的主因。
北站价格刷新 一年精装房价翻番
上周推售项目均位于岛外，且多是岛外配套尚不成熟的新兴区域，但定价却出乎意料，价格直逼岛外中心区及成熟片区楼盘价格，在淡季楼盘缘何有此提价底气？购房者愿意买单吗？
据中原地产周报统计，上周海沧万科城开盘均价为12500元/㎡，开盘当天设置了多重优惠，折后均价12350元/㎡；同安的同城四季开盘整体均价为11050元/㎡，开盘当天96折，折后10610元/㎡；特房·黎安小镇的整体均价为9750元/㎡，开盘当天有三重优惠，折后价9500元/㎡，精装标准1500元/㎡；集美北站万科广场的整体均价为14050元/㎡，折后13700元/㎡，精装标准2000元/㎡；夏商·新纪元的整体均价为10500元/㎡，折后价格10300元/㎡，对比上期涨150元/㎡。
犹记得，去年7月集美北站的首个精装房中骏·四季阳光首期开盘7850元/平方米起，而仅仅一年时间，北站的又一精装盘价格竟上涨将近一倍。
对此，也有业内人士认为，尽管北站作为未来交通枢纽的前景被广泛认可，但目前该片区内配套尚不成熟，近15000元/㎡的定价是在透支该区域未来的升值潜力。购房者和网友也直呼不可思议，北站现在还很不成熟。但也有业内人士认为，这个定价是合理的，去化率超过60%说明市场的接受度较高，这个定价也算是安全的。
新盘高价入市 考验后市定价策略
在政府对价格涨幅干预的情况下，对于首推新品的楼盘，如何定价则显得尤为重要。因此，对于集美片区下半年将推的纯新盘而言，是压力也是动力，将如何定价是个技术活。本次开盘的万科广场，以“高价”入市，与过去开盘“低开高走”的策略截然相反。“现在政府在预售价格上干预明显，预售证迟迟不批，价格改了又改，一次性批售大几百套的房源，且严格限制房价涨幅。以后，新推的房源价格涨不了太多，只能在第一次开盘时把价格定得高一些。”某开发商老总道出了最近新开楼盘“高价”入市的原因所在。当然，并非所有的楼盘都敢“高价”入市，前提是要有充足的蓄客，其次要对楼盘进行“包装”，如通过提高精装房标准等，最后还要参考周边楼盘的定价是否被市场所认可，然后及时调整，这是目前高价入市楼盘的定价策略。“万科广场的定价并不高，精装标准2000元/㎡，项目相邻的新城际广场毛坯房的价格卖到了12000元/㎡，我们是在其基础上进行合理定价的。”万科广场项目相关负责人如是说。
业内人士认为，下半年随着客户越来越少，开发商也会越来越紧张，会在价格上作出一些让步，加上政府也在干预，不会出现价格猛增的现象，因此下半年厦门的房价总体是稳步地提升。
此外，第三、四季度也是高端楼盘蓄客和造势的好时机，多个豪宅项目的营销人员均表示异地拓客是下半年的重要渠道之一。
（海峡都市报闽南版记者 郑薇）
