走进思明区嘉莲街道的香江花园小区，崭新的电梯、活动室，环境整洁有序，谁能想到之前业委会为了维护业主权益，曾因小区“老大难”问题与物业公司打官司。近日，思明区法院发布了系列物业服务合同纠纷案例，以司法审判守护小区居民共同的“钱袋子”，香江花园小区正是其中的典型。
【案例】
物业侵占公共收益 法院判决返还163万余元
香江花园小区是早期商品房，房屋大多为出租和二房东转租，租住人员混杂、基础设施老化。小区要提升改造，钱从哪里来?小区的公共车位、广告位都有收益，但业主们发现，物业服务企业万某公司接手后经营管理不透明，甚至侵占部分资金。该公司退出小区后，业委会代表全体业主起诉至思明区法院，要求返还公共部位经营收益及利息。审理时，双方各执一词，法官翻阅了大量账目资料，仔细核对各项收支凭证。
思明区法院认为，物业服务企业按照合同提供服务，业主支付相应的对价，其中包括人工成本。因此，物业服务企业如果不能证明是其他额外必要的人工支出，不应该再从公共收益中扣除人工成本。另外，部分租金收入在合同中已明确约定作为更新改造电梯的专项资金或其他重大设施的改造资金，物业服务企业无权参与分配。
最终，思明区法院一审判决被告返还资金163万余元。市中级人民法院二审维持原判。后来，这笔资金用于小区环境设施等的完善改造，小区面貌焕然一新。
【点评】
公共收益来源日益多样 民法典新增专门规定
今年，该案例获评2020年度厦门法院十大典型案例。厦门大学法学院教授黄健雄点评此案时认为，该判决的价值取向和裁判方法与民法典新增的规定完全契合，对此类纠纷业主维权具有参考价值。
随着社会经济发展，利用小区公共部分的方式越来越多样，电梯门闸的广告、路面停车位、架空层、物业用房租赁、快递柜或自助售卖机入场等，均可产生可观的收益。在物权法的基础上，《民法典》新增了小区共有部分收入分配的专门规定，“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。
【建议】
与物业签订合同要明确细致 避免纠纷有助维权
对小区业主和业委会来说，如何守好共同的“钱袋子”?法官建议，小区的管理要选择更多政治素质和知识水平高、热心公益事业和社区管理的业主参与，合法行使权利、理性维权。在内部监督方面，可尝试设立监督委员会等专门监督机构，定期审计小区的财政收入、支出情况。
另外，业委会与物业服务企业签订合同时，要尽量明确细致，比如结合行业规范的标准明确服务等级，何种情况下业主可以拒交物业费、公共收益按怎样的比例分成、合同终止后如何交接等，可避免纠纷或在纠纷发生后有助于自身维权。
法官还呼吁完善立法，提供制度保障，房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应该发挥指导、监督和考核的作用。(记者 彭菲 通讯员 思法)
