花900多万元买房，结果交易过程中，因小学招生划片的变化，卖方将户口迁入并占用了学位。买卖双方的矛盾由此而起。近日，思明区法院公布了一起房屋买卖合同纠纷典型案例。法官表示，买方因学位权益丧失导致的损失应该得到一定的补偿，但是学位给房产价值造成的影响有多大应该审慎认定，不能过度抬高“学区房”的价值。目前判决已经生效。
缘起
签约次日公告发布
招生划片出现变化
2020年4月，杨先生经房产中介的介绍，决定购买位于思明区公园南路的一套房产。4月13日，杨先生与卖方杨某某签订买卖合同，约定房产总价940万元，定金150万元。但因房子存在违建，被限制交易，所以双方约定先付20万元定金，等交易限制解除后再支付130万元。
就在签约次日下午，市教育局发布了一则听证会公告，这套房子很可能被划入厦门实验小学玉屏校区的招生片区内。买家杨先生说，卖家杨某某得知后表示不会反悔。此后，杨先生多次催促杨某某解除交易限制。5月16日，市教育局正式公告，这套房产确认位于厦门实验小学玉屏校区招生片区内。
而房子直到2020年8月中旬解除限制，在准备办理贷款的前一天，杨先生接到中介的电话，称杨某某已于6月份将自己和儿子的户口迁入，并且使用了厦门实验小学的学位。杨先生说，他始料未及，第二天就赶去看房，发现对方正在里面办午托班。因双方协商未果，杨先生起诉至思明区法院，要求办理过户手续，但是房产总价应减少80万元，另外还提出了40万元的违约赔偿。
纷争
卖方认为买方不是为了子女就学
鉴定机构认为难以量化退回鉴定
案件审理时，卖方杨某某有不同的说法。为了证明杨先生购房不是为了子女就学，并没有这么大的损失，杨某某提出几点理由:一是杨先生的孩子已经在思明区入学，不符合转学条件;二是签合同时，杨先生要求增加约定，允许将房屋转售给亲戚或朋友;三是在8月中下旬，已经过了各小学招生报名、转学申请的时限，双方仍在对接交易事宜。另外，杨某某还说，签合同时，他曾表示自己的小孩马上要上小学了，如果是厦门实验小学的学位，自家要用。杨某某认为，房子交易的价格是每平方米7万多元，如果卖房时确定被划入厦门实验小学的招生范围，价格还会更高。至于他在房子里经营午托班，是从2016年就开始的，杨先生签合同前甚至没有实地看房，因当时房子尚未交付，所以午托班继续经营。
房产中介的工作人员也作为证人出庭。这名工作人员表示，根据房产此前派位的小学，每平方米单价7万多元符合市场行情，如果是空户可读厦门实验小学，同户型成交的每平方米单价是9万多元。房子如果学位名额被使用了，成交价格必然受影响。
法院还委托鉴定机构对房产学位未占用和已占用两种状态下的市场差价进行评估。但鉴定机构认为，该鉴定事项难以准确量化，退回鉴定。
判决
酌情认定房产总价减少37.6万
卖方还须承担定金占用利息
思明区法院审理认为，本案的争议焦点在于，合同履行期内，杨某某迁入户口并占用学位的行为是否构成违约，若违约应承担何种违约责任。法官说，签约时，杨某某及其子女的户口未迁入房屋，学位未被占用，根据双方的合同和交易习惯，应认定双方约定的交易标的是户口和学位未占用的房屋，购房总价是户口和学位未占用时的价格。合同履行中，杨某某迁入了户口并占用学位，根据目前的招生政策，房子6年内不再享有学位权益，客观上产生市场价值贬损。杨某某履行合同存在瑕疵，应承担违约责任。
法官还解释，在鉴定机构无法鉴定的情况下，房产减少的价款依法由法院酌情认定。根据“房住不炒”的精神，参考证人证言、二手房中介网站的市场信息、本地较有影响力的微信公众号有关此类房产分析文章，再结合本地市场交易习惯，酌情认定减少的价款为成交总价的4%，即37.6万元。杨某某的违约责任通过减少房产价款来承担，不再支持杨先生40万元违约金的诉求。但是，因为合同延迟履行，杨某某应支付20万元定金的占用利息(以20万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，自2020年8月31日起计算至判决生效之日止)。
最终，思明区法院作出判决，双方买卖合同中价款减少37.6万元和定金的占用利息，同时杨先生应按照合同约定，履行支付义务，双方再共同办理贷款手续、过户手续。(记者 彭菲 通讯员 思法)
