花900多万元买房，不料签完买卖合同，卖方却将户口迁入并占用了厦门实验小学的学位，双方为此闹上法庭。近日，思明区法院公布了这样一起房屋买卖合同纠纷典型案例。
法官表示，买方因学位权益丧失导致的损失应该得到一定的补偿，但是学位给房产价值造成的影响有多大应该审慎认定，不能过度抬高“学区房”的价值。最终，本案判决对学区房的学位价值做了比较谨慎的认定，既赔偿了失去学位的原告，又不过度炒作学区价值。目前，判决已经生效。
导报记者了解到，针对学区房过热等问题，今年4月30日，中共中央政治局召开会议，会议提出：“要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价”。
起因：900多万买学区房学位却被卖方占用
2020年4月，杨先生经房产中介的介绍，决定购买位于思明区公园南路的一套房产。4月13日，杨先生与卖方杨某签订买卖合同，约定房产总价940万元，定金150万元。
不过，因该房子存在违建问题，被限制交易，所以双方约定先付20万元定金，等交易限制解除后再支付130万元。
就在签约次日下午，厦门市教育局发布了一则听证会公告，这套房子很可能被划入厦门实验小学玉屏校区的招生片区内。
买家杨先生说，此后他多次催促杨某解除交易限制。同年5月16日，市教育局正式公告，这套房产确认位于厦门实验小学玉屏校区招生片区内。
直到2020年8月中旬，杨某的这套房子办理了解除限制，在准备办理贷款的前一天，杨先生接到中介的电话，称杨某已于6月份将自己和儿子的户口迁入，并且使用了厦门实验小学的学位。
随后，因双方协商未果，杨先生起诉至思明区法院，要求办理过户手续，但是房产总价应减少80万元，另外，杨先生还要求杨某支付40万元的违约赔偿。
焦点：占用实小学位，卖方要赔多少?
针对杨先生的起诉，卖方杨某却有不同看法。杨某说，杨先生购房不是为了子女就学，所以他并没有这么大的损失。
杨某还说，杨先生的孩子已经在思明区入学，不符合转学条件;而且签合同时，杨先生要求增加约定，允许将房屋转售给亲戚或朋友;还有，在8月中下旬，已经过了各小学招生报名、转学申请的时限，双方仍在对接交易事宜。另外，杨某还说，签合同时，他曾表示自己的小孩马上要上小学了，如果是厦门实验小学的学位，自家要用。
杨某认为，房子交易的价格是每平方米7万多元，如果卖房时确定被划入厦门实验小学的招生范围，价格还会更高。
庭审时，房产中介的工作人员也作为证人出庭。该工作人员表示，根据这套房产此前派位的小学，每平方米单价7万多元符合市场行情，如果是空户可读厦门实验小学，同户型成交的每平方米单价是9万多元。房子如果学位名额被使用了，成交价格必然受影响。
同样一套房产，学位未占用和已占用两种状态下的市场差价是多少?针对这一问题，法院告后委托两家鉴定机构对学位未占用和已占用两种状态下的市场差价进行评估。但是，两家鉴定机构都说无法鉴定，分别以“该鉴定事项难以准确量化”，、“难以量化学位占用情况对房屋价值的影响，且市场上类似案例较少”为由，先后退回鉴定。
判决：法院酌情认定，房产总价减少37.6万
本案的争议焦点在于，合同履行期内，杨某迁入户口并占用学位的行为是否构成违约，若违约应承担何种违约责任。
对此，思明区法院认为，存量房市场中，买方愿意为学位未占用的住宅房屋支付更高对价，与之相应卖方则以带学位作为提高售价的砝码，户口和学位占用情况直接影响市场交易价格。本案中，讼争房屋是本市一流“学区房”，签约时，杨某及其子女的户口未迁入房屋，学位未被占用，根据双方的合同和交易习惯，应认定双方约定的交易标的是户口和学位未占用的房屋，购房总价是户口和学位未占用时的价格。合同履行中，杨某迁入了户口并入学占用学位，根据目前的招生政策，房子6年内不再享有学位权益，客观上产生市场价值贬损。杨某无法依约向杨先生交付并过户符合合同约定权益内涵的房屋，履行合同存在瑕疵，应承担违约责任。
最终，思明区法院作出一审判决，要求双方应按照合同约定，履行支付义务，共同办理贷款和过户手续，同时双方买卖合同中价款减少37.6万元，减少后房子的总价款为 902.4万元。另外，因为合同延迟履行，杨某还应支付20万元定金的占用利息。
法官说法
学位被占用，差价怎么算?
法官认为，在鉴定机构无法鉴定的情况下，房产减少的价款依法由法院酌情认定。根据“房子是用来住的、不是用来炒的”的精神，出于教育资源合理配置导向下“学位价值”不宜炒作的考量，参考证人证言、二手房中介网站的市场信息、本地较有影响力的微信公众号有关此类房产分析文章，再结合本地市场交易习惯，酌情认定减少的价款为成交总价的4%，即37.6万元。杨某的违约责任通过减少房产价款来承担，不再支持杨先生40万元违约金的诉求。
相关案例
卖方迟迟不迁户口购房者告上法庭
卖了房子收了钱，卖家却迟迟不迁户口。更过份的是，卖家的孩子竟然还占用学位入学。无奈之下，购房者程先生只好告上法庭。此前，同安区法院也审理过这样一起案件。
原来，数年前，程先生向周某买了一套总价为138.5万元的房子，并签订了协议，协议上写明：甲方(卖方)承诺于2017年5月19日前，将落户于本房屋的户口全部迁出，如甲方未能及时迁出户口，每逾期一日，按房屋总价的万分之十赔偿给乙方(买方)。
程先生按约定付了购房款后，很快办理了新的产权证，房产的权属人为程先生夫妻二人。
然而，约定时间届满后，程先生却发现，周某一家非但没有迁出户口，还在同年9月份占用了该房产的学位，给周某的女儿办理入学。
经过多次催促未果后，2020年7月1日，程先生夫妻无奈之下，只好把周某一家告上法庭。
程先生起诉要求，周某一家将户口迁出，并按协议约定赔偿因户口未及时迁出而产生的违约金。
近日，经法院主持调解，最终双方达成调解协议。被告周某一家向原告程先生夫妻支付违约金65000元，程先生夫妻不再追究周某一家的法律责任。
法官提醒说，买房时交接需谨慎。第一，二手房买卖除了注意有无被查封、一房多卖等情形，还需注意有无户口未迁出占用学位影响买方孩子就读或再次出售遇到障碍等风险;第二，无论何种原因(不可抗力因素除外)导致卖方未按约定期限履行义务，都需要根据合同约定承担违约责任。
导报记者 陈捷 吴舒远 通讯员 思法/文 陶小莫/漫画
