小区停车位对外出租，电梯及外墙广告、公用设施出租……这些收益，到底归谁所有?如何分配?如何使用?
这些问题，一直以来都是小区业主关注的热点，也是小区矛盾纠纷的多发点。今年以来，思明法院审理了多起此类案件，很好地回应群众关切，守住了小区居民共同的“钱袋子”。
近日，思明法院发布了小区业主维权的典型案例，并为小区业主维权“支招”。
案例
物业侵占公共收益
法院判其返还163万
走进香江花园小区，你会发现小区面貌焕然一新，崭新的电梯、活动室，环境整洁有序。
香江花园小区是早期商品房，房屋大多为出租和二房东转租，租住人员混杂，基础设施老化。小区要提升改造，钱从哪里来?小区的公共车位、广告位都有收益，但业主们发现，物业服务企业某公司接手后经营管理不透明，甚至侵占部分资金。该公司退出小区后，业委会代表全体业主将该公司起诉至思明法院，要求返还公共部位经营收益及利息。审理时，双方各执一词，法官翻阅了大量账目资料，仔细核对各项收支凭证。
思明法院认为，物业服务企业按照合同提供服务，业主支付相应的对价，其中包括人工成本。因此，物业服务企业如果不能证明是其他额外必要的人工支出，不应该再从公共收益中扣除人工成本。另外，部分租金收入在合同中已明确约定作为更新改造电梯的专项资金或其他重大设施的改造资金，物业服务企业无权参与分配。
最终，思明法院作出判决，要求被告返还资金163万余元。这笔资金用于小区环境设施等的完善改造，小区面貌焕然一新。
法官说法
小区公共收入，究竟该怎么分?
如今，利用小区公共部分的方式越来越多样，电梯门闸的广告、路面停车位、架空层、物业用房租赁、快递柜或自助售卖机入场等，均可产生可观的收益。
民法典新增了小区共有部分收入分配的专门规定，“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。
对小区业主和业委会来说，如何守好共同的“钱袋子”，让这笔钱更加公开透明?
对此，法官建议，小区的管理要选择更多政治素质和知识水平高、热心公益事业和社区管理的业主参与，合法行使权利、理性维权。在内部监督方面，可尝试设立监督委员会等专门监督机构，定期审计小区的财政收入、支出情况。另外，业委会与物业服务企业签订合同时，要尽量明确细致，比如结合行业规范的标准明确服务等级，何种情况下业主可以拒交物业费、公共收益按怎样的比例分成、合同终止后如何交接等，可避免纠纷或在纠纷发生后有助于自身维权。（记者 陈捷 通讯员 思法）
