5月20日漳州市区第二场土拍，落锤之声犹未远去。因第二次土拍中有两幅地块是首次土拍前临时下架的，当时为何下架引发多方猜测。最终，在第二次土拍公告发布时，我们比对了拍地条件和规则，发现追加了最高限价，增加了竞配建、竞预售等规则。待这两幅地块成功拍出后，再放眼全国土地市场的近况，想必不少人已恍然大悟——重定规则再出炉，最终目的是“地根”调控。
“地根”“银根”和财税制度，被认为是当前房地产调控的三大关键点。尤其是“地根”“银根”，最能掐住房地产热传导的命脉。摆脱对“土地财政”的依赖，加强房地产调控，正在成为越来越多城市的行动。
调控前移至土地市场
相比以往限购、限贷、限价等短期调控政策，近期以来，房地产行业越来越多的中长期政策开始发力，这些长效机制正在给楼市降温，也反映出政策层面“房住不炒”的坚定决心。
先从“地根”说起。5月20日漳州市区第二场土拍，三幅地块都规定了上限价格。最终，两幅地块达上限价转入“竞配建”和“竞预售、摇号”后成功出让，另一幅未达上限价出让。总体来说，三幅地块的溢价率分别为48.5%、48.8%、42.7%，相比此前漳州土拍历史上曾出现过的159%(融信壹号府)等超100%的溢价，和今年市区首场土拍78%(2021P04)的溢价，已属缓和。
溢价率出现回落的城市不止漳州一个。依据克而瑞研究中心数据，2021年5月10日至16日，重点监测城市土地供求量双双上涨，不过平均地价却因城市成交结构改变而环比回落，溢价率也受“限地价、限房价”影响连续三周下滑。
一直以来，高总价、高单价、高溢价率已经成为房地产市场痼疾。面粉贵了，再贴上人工、材料、资金成本，面包就更贵了。“三高”将直接拉高终端置业者的购房价格。通过今年以来土地市场的这波“限地价”操作来看，让开发商和社会在拍地前就知晓每个地块的地价上限和楼面价上限，的确有利于合理调节地块的溢价率，是给楼市降“三高”的好办法。
当然，不少地块并不仅限于“限总价”，还对新建住宅的销售价格规定了上限。如近期漳州拍出的2021P01地块(长福02)，住宅单价限2万元/平方米以内，且须现房销售，这对购房者来说更友好。
集中供地加速楼市洗牌
此外，控“地根”方面，22座城市还采用了“一年两集中”或“三集中”的供地方式。这种调控规则主要目的还是在压“三高”。每一场土拍都可能刷出地王，房企高成本、高杠杆拿下地王，势必向购房者转嫁成本。场场血拼，场场出地王，房价涨势才延绵不绝。
“一年两集中”的出台也是为了解决这个问题。拍地间隔拉长，同期供地量上升，配合“限地价、限房价”等相关政策，一些资金实力差的中小型企业将在大浪淘沙中被淘汰，出地王的概率大大降低。并且，同期拿地，开发商深谙鱼和熊掌不可兼得的道理，更愿意将钱花在刀刃上，买最心仪、最有前景的地块，一些处在非核心区、城市郊区或配套差、可塑性差的地块自然鲜有人问津，自然带动城市非核心区地块价格的下降，起到调控城市周边楼市热度的作用。
自全国集中供地政策实施以来，已有20多个城市完成相应的供地调整，4月份以来先后有广州、重庆、杭州、无锡、沈阳、长春、福州、厦门8城进行了首次集中供地拍卖。以上月福州土拍来说，在集中窗口期推大量土地，给人一种土地大战的紧张感，资金雄厚的大型房企优势更为明显，热点城市的热点地块，都是国企和TOP级民营房企竞得。不少房企“马甲”纷飞，弯道超车;也有房企合作拿地，共担风险。虽说也有个别热门优质地块出现高价，但相比以往出高价的概率已降低不少。再说，塞翁失马焉知非福，热门地块高溢价面粉做出来的面包，市场反应如何，还要一年后见分晓。但总体而言，房企“躺赢”时代一去不返。
保持房地产金融监管高压
说完了“地根”，来说“银根”。当前，压缩银行涉房贷款占比、限制房企融资规模、加强涉房贷款监管仍在继续。
今年1月1日起，人民银行、银保监会建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。简而言之，是说央行和银保监会给每一家银行规定了“房地产贷款余额占比上限”和“个人房贷余额占比上限”，俗称“限贷令”。
第一档为中资大型银行，包括6家国有大型商业银行;第二档为中资中型银行，包括12家全国性股份制商业银行、北京银行、上海银行、江苏银行、农业发展银行、进出口银行;第三档为中资小型银行和非县域农合机构，包括第二档中的城市商业银行之外的城商行、民营银行、大中城市和城区农合机构;第四档为县域农合机构;第五档为村镇银行。
就房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限而言，五个档次分别为40%、32.5%，27.5%、20%，22.5%、17.5%，17.5%、12.5%，12.5%、7.5%。
有报道显示，在“限贷令”下，投向房地产的资金大幅减少，银行为了压降房地产相关贷款，部分城市一季度房贷额度甚至缩水了60%。
限制房企融资规模，俗称“三道红线”或“限融令”。即所有开发商都要执行融资新规，扣除预收账款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于一倍。
此外，银保监系统对信贷资金违规向房地产“输血”的情况也毫不手软。5月以来，金融监管部门针对房地产金融多次发声，对房地产金融保持监管高压。地方层面，广东、合肥、深圳等多地金融监管部门针对涉房信贷政策持续“打补丁”，进一步围堵资金漏洞。
据同花顺iFind统计，今年以来，银保监系统披露银行业机构罚单546张，罚金8.37亿元，近半数罚单为涉房、涉地信贷违规。
也许此前不少人曾抱怨过房价怎么“越调越涨”，这其中除了有“上有政策、下有对策”的因素外，还有此前调控政策没掐住根的原因。
从开发商角度看，人口是需求，土地是供给，金融是杠杆。从供给侧入手，一方面降低供地频率，提高供地规模，扩大土地市场的供给，限制土地价格上限;一方面压缩银行涉房贷款占比、限制房企融资规模、涉房贷款严监管，无疑牢牢掐住“地根”和“银根”。（记者 张 晗）
