“建筑面积110平方米，有天有地，带两个独立小花园，三层楼共四个房间，总价才170多万元，还在市区……”近期，有读者跑房时遇到了这样的好房源，感觉遇上了“梦想之家”，迫不及待想要了解此类房源的优劣，内心十分激动。
从面积和总价推断，此处房源的单价应该在15400元/平方米左右。参考当前市区叠墅产品大约18000元/平方米以上的行情价，此处房源价格略显便宜，大概率是一个商墅产品。
商墅，也就是商业性质的别墅，重点在它自带的“商业基因”。和商墅有同类基因的还有商务公寓、Loft公寓、酒店式公寓等。总体而言，商业性质是这类产品和普通住宅最大的区别。
那么，这类商业性质的住宅化产品值不值得买?一起来了解一下。
商改住 商业性质改不了
不论是商务公寓、Loft公寓、酒店式公寓，还是商墅，这类商业性质产品一般统称“商办性质用房”，也有人简单称其为“公寓类产品”。此类产品的出现基于一个现象的盛行——商改住。
从土地用途来看，一般招拍挂的土地用途分为普通住宅、商服商业，并不存在“公寓”“商墅”这样的用地类型。但在实际操作中，商服商业除了做集中商业(综合体)、底商(店铺)之外，还有两种比较常见的形式，即酒店和办公(写字楼)。在城市热衷于大建商业综合体的当下，越来越多的综合体配套了办公性质的产品，但是从实际使用来看，写字楼呈现出供应过剩的情况，不少一线城市办公楼空置率很高，三四线城市就更不用说了。
为了去库存，不少开发商开动脑筋，放弃写字楼模式，将存量办公产品转化成“住宅化”产品，将套内规划、设计往住宅方向靠，划分出客厅、卧室区域，将商业服务、办公、居住融于一体。于是，商改住应运而生。单层单间称作公寓，单层多居室称作酒店式公寓，挑高错层做成Loft公寓，多层产品做成商墅。当然，不同的开发商对产品的设计、定义不尽相同，取的名字也各不相同，但总体产品性质是相似的。
此前，漳州也出现过很多类似的产品，如漳州碧湖万达广场售过办公楼，国贸润园有售Loft公寓，融新电商小镇有商墅产品等。
优势：低总价、高赠送、门槛低
对普通购房者来说，如果能以较低的总价入手一套心仪的房子，轻松实现快速入住，的确是非常诱人的。不少商改住公寓产品在宣传口径上都有低总价、高赠送等此类的内容。
总的来说，商改住产品的单价的确低于同地段的普通住宅产品，较低的单价乘以不大的产权面积，低总价也显得十分合理。
不少Loft公寓是做错层或者挑高设计的，简单理解可以做到买一层用两层、三层，只不过隔断后层高可能达不到每层2.9米这个高度，开发商一般将这个设计解释为“高赠送”。
网络上有不少精装设计Loft的案例，从视觉上看，Loft公寓立体感显著，可塑性很强，装修起来十分高大上，深受年轻人喜爱。
并且，商改住产品所在的地段一般不会太差，要么依傍城市综合体，要么在产城融合核心区，相比同价格区间内的普通住宅产品，商改住产品占据的区位条件不算差。
此外，商改住产品可以不计入个人名下住房，不限贷，门槛较低，对于手中已经有多套房产的人来说，用闲钱投资一套做为商务工作室、生活栖息站比较合适。
劣势：杠杆率低、产权时间短、生活成本高
但对刚需置业者来说，商改住产品就有些局限性。
首先，商业性质决定了商改住产品产权一般为40或50年，而普通住宅是70年产权。根据规定，住宅建设用地使用权期满的，自动续期，非住宅建设用地使用权期满后的续期依照法律规定办理。但接下来商业产权如何续期续费，尚未有明确答案。
其次，商业性质决定了商改住产品不能落户，不能满足入学要求。施教区划分相关文件中出现的都是住宅小区，商业类产品不算在内。
再次，购买商改住产品杠杆率低。一方面，购买商业类型产品首付为50%，住宅首套最低首付是20%;另一方面商改住贷款年限受限，一般不超过10年，不可使用公积金贷款，仅支持纯商贷;而普通住宅可以做到最长25-30年的按揭。
并且，商改住产品水、煤、电等费用都是按照商业标准来收取的，物业费也会相对较高，提高了日常生活成本。
最后，转手较难。一方面是商改住产品转手税费较高。住宅“满五唯一”可免营业税，转手税费较少;但商业产品交易要缴纳个人所得税、营业税、土地增值税、印花税、契税等等，这些费用占交易额的比例较高，交易相对困难，很少有人愿意接手，产品的升值潜力小。另一方面，当前诸多城市在办公楼、公寓、商墅方面的供应相对较多，产品并不稀缺，保值增值功能不强。
现状：多城明确严禁商改住
从根本上说，商改住产品在政策模糊地带产生的一种中间产物，不同城市对此类产品的规定不尽相同。商墅的出现和“禁墅令”有关，公寓走红和办公楼供应量上升不得不做变通走量有关。
不过，越来越多的城市发布了“禁公寓令”，包括珠海、天津、北京、广州、南京、上海、成都、深圳、南京、温州、东莞、昆山、厦门、佛山等，不少城市是明确严禁商改住的。业内人士认为，“禁公寓令”实际上是强调了去房地产化导向，防止一些房企把开发重心向类住宅项目倾斜。
拿最近海南省多部门联合发布的《关于加强商业、办公类建设项目全过程管理的意见》来讲，这份文件明确提到几点：市场主体应当严格按照批准的规划用途进行开发、建设、销售和使用，严禁擅自改变规划用途;对未按照土地合同和对赌协议约定的条件进行建设的，要依法追究责任;应采用公共走廊、公共卫生间方式布局，不得采用住宅套型设计形式;外立面应具有明显的公共建筑形态和特点;开发商在对外宣传时，不得出现“公寓”“卧室”“客厅”等住宅类功能描述。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，今年海南房地产市场表现较为活跃，在当下严厉的购房政策背景下，已有部分购房者开始进入类住宅市场，若不对市场进行管控，看到了需求的房企可能会进入这个市场，这将损害既有商业办公物业规范，也会助长炒房氛围，不利于房地产市场稳定。
当然，也有一些城市基于去库存压力，对商改住较为宽容，也推出了一些手段来促进商改住产品更具有“住宅化”气息，比如实行商改住水电价视同居民水电价等。但总体来说，越是一线城市、越是房地产活跃的地方，对商改住这种“擦边球”产品的管理限定就越严格。
作为普通的刚需购房者，如果担心稀里糊涂买到商改住房子，最简单直接的办法就是问一下销售：“房子产权是70年，还是40年、50年?”如果是后者，就要留心了。当然，如果是为商务发展需要购置商业办公类产品，立足自身需求还是可以好好考虑的。(记者 张 晗)
