闽南房产网讯 李女士看中了一套二手房，签了合同，付了定金，没想到房东却反悔不想卖房。让李女士气愤的是，房东不但不想承担违约责任，还咬定是李女士违约，不返还定金。遇到这样的情况，李女士暗自庆幸自己多留了个心眼，保留了双方协商时的短信记录。
办完银行按揭房东突然不卖房
李女士诉称，今年初经房产中介介绍，向林先生购买芗城区江滨花园一套房产，并签订了《房地产买卖协议书》。根据协议，李女士先向林先生支付了10000元定金，双方约定在签订协议后十日内林先生将协助办理产权过户手续，同时李女士支付首期购房款。在支付完首期购房款后，李女士向银行办理抵押转按揭贷款。协议中还约定了违约者需承担的违约责任。
可是，据李女士介绍，定金支付后，林先生担心自己会因为银行贷款审批问题承担不必要的风险，以先办理银行转按揭贷款手续为由，提议延迟办理产权过户。然而银行贷款审批通过后，林先生却不卖房子了。对此，李女士认为房子不卖可以，但林先生要承担违约责任，根据合同约定双倍返还她支付的定金，共20000元，同时承担办理按揭手续的费用6000多元。
但林先生认为，他并没有违约。根据协议的约定李女士要在协议签订之日十天内支付首付款，但李女士并没有支付该款项，违约在先，无权要回定金，存在的损失也要李女士自行承担。林先生不承认提出先办理转按揭手续，延迟办理产权过户的说法。
短信记录成追责依据
经法院审理判决，林先生要承担违约责任，返还双倍的定金。而判定林先生违约依据的是李女士提供的短信协商记录。经法院查明，原告李女士在协议签订一个周时，以短信的方式催促被告林先生履行协助办理过户手续的义务，林先生回复其女婿不同意出卖本案讼争房屋。该短信内容完整，双方身份明确，可以作为定案依据。
法院认为，原、被告双方签订的房地产买卖协议书系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应自觉履行。原告发短信催促被告履行协助过户义务等行为，被告回复因女婿不同意出卖，明确拒绝履行，构成违约。现原告要求解除合同，双倍返还定金，合法有据，予以支持。但李女士要求林先生赔偿办理银行按揭的损失不予支持。
交易过程尽量保留证据
福建方圆人律师事务所洪亚斌律师认为，要是李女士没有保留短信的协商交流记录，结果就完全不同。本案约定是合同义务同时履行，法院判定哪一方违约，需要从证据方面入手，按照最高人民法院有关证据规则，合同履行义务一方应有举证责任，因双方在履行协助过户及交付首付款方面都未履行，双方就应为自己未履行的免责事由举证证明，若李女士没有保留短信的协商交流记录，则法院对本案这种同时履行事项无法判断哪方违约在先，只能认定双方都违约。因李女士提起诉讼，按“谁主张谁举证”的原则，在无法证明对方违约在先情况下，李女士起诉要求林先生承担违约责任的请求可能不被法院支持。
洪亚斌表示，打官司事实上主要是打“证据”的证明力，因此在交易过程中，双方的一切往来痕迹最好能用证据固定下来，如双方协议书、收条等书证;来往记录的短信、电子邮件等证据;协商过程的录音、录像等视听资料、在场第三方的证人证言……最好能及时收集。
