二手房买卖交易过程中　“阴阳合同”风险大

　　海都网——海峡都市报讯　从4月1日起，《房地产经纪管理办法》正式实施，明确规定房地产经纪机构和人员不得从事协助签订“阴阳合同”的行为。然而目前，办法实施近一个月了，记者在走访中却发现，在泉州二手房买卖交易过程中，“阴阳合同”的情况仍然存在。
所谓“阴阳合同”，是指二手房买卖交易过程中，双方签订两份合同。其中一份为“阳合同”，用于有关部门登记或银行申请贷款，内容尽可能少报价格或少报面积，由此降低买卖价格，以达到逃避税费或骗取贷款的目的；而“阴合同”为实际支付交易金额并实际履行的合约。

签两份合同 漏税3000多元

　　本月初，永春的林先生在泉州买下一处房产，林先生说，这处房产地处云谷社区，面积96平方米，两居室，总价为59万元。本来需缴纳一大笔税费，不过经中介帮忙，税费少了许多。

　　据林先生计算，房子真实交易价格为59万元，如果按照这个数字交税，需缴纳1.5%的契税，即8850元，另外1.5%的个人所得税，房东表示房价已优惠，故这部分费用应由林先生承当，所以又多了8850元。最后总缴税额17000多元。

　　但在实际操作中，房产中介又帮忙做了一份合同，把房子交易价格降到49万元，使得林先生只需缴纳14000多元，一共少了3000多元。林先生说，如今国家政策频出，他原以为没法避税，没想到还是顺利做到了。

二手房交易 存在“阴阳合同”

　　其实在二手房买卖交易过程中，签订两份合同的情况并不少见，由此国家有关部门制定并实施了《房地产经纪管理办法》，从而规范和约束该行业行为。然而，记者走访市区多家中介时却发现，只有少数中介表示无法做“阴阳合同”避税，另有多数中介称“可以”。

　　在泉秀街一中介门店，记者和一经纪人说，想在中心市区购买一套50万上下的房子，对社区新旧没有要求，但是觉得现在税费很高。该经纪人表示，国家最近出了新规定，操作起来有难度，但是如果确实要买，可以帮忙想办法。

　　见记者疑惑，该经纪人说，如果买一套50万的房子，面积在八九十平方米，得缴纳1.5%的契税，即7500元。如果回头房价评估时，总价报少一点，可以少交1000多元。倘若所购房产的产权未满5年，需缴纳5.5%的营业税，那么减少的税费将更加可观。

　　随后，记者先后走访刺桐路、圣湖等多家中介，多数中介表示可以帮忙避税，但是“阳合同”也不宜报价太低，因为申请贷款时，报价太低就拿不到想要的额度。

□特别提醒

“阴阳合同”隐藏风险

　　降了税费，顺利买了新房，这样的买卖看似赚了不少，却隐藏着很多风险。“如果‘阳合同’送上去审批后，贷款没有通过，或者房东反悔不卖了，都会引发纠纷，处理起来很麻烦。”泉州某中介经纪人如是说。他坦言自己曾处理过一个此类纠纷，此后再也不愿意帮忙办理这类手续了。

　　对于“阴阳合同”，4月1日正式实施的《房地产经纪管理办法》明确规定，“将由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令房产中介限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。”

　　对此，福建泉中律师事务所律师郑文峰称，交易双方在合同中低报房价少缴税的行为，是法律明令禁止的逃税违法行为，严重违反了我国税收管理规定。如果偷税金额超过应缴税款的10%，且金额在1万元以上，将被追究刑事责任，即使属于一般偷税行为，税务机关也会给予偷税额0.5~5倍的罚款。

　　郑文峰还说，此外“阳合同”是为了逃避税收而签订的，这就损害了国家利益，具有非法目的。如果发生了纠纷，“阳合同”会被认定为无效合同，买卖双方利益都无法得到法律保护。还有一点，因为备案的价格低于实际成交的价格，所以买房者如果今后再出售该处房产，就得承担高额的个人所得税等税费。由此看来，签订“阴阳合同”一旦被有关部门查出，不仅要补交税款、履行“阴合同”，还将面临罚款、追究刑事责任的风险，并不值得。

□声音

通过网签或能杜绝

　　“阴阳合同”究竟该如何杜绝？有业内人士表示，目前泉州二手房还没有实施网签，也许网签后能对此进行约束，减少“阴阳合同”行为。“实施网签后，二手房交易合同需网上备案，若双方达成买卖意向，经确认无误，由双方当事人录入合同密码，正式签订二手房交易合同，这样或许能够形成一定的约束。”行业人士称。

　　不过，也有业内人士指出，即使网签也还是有机可乘，或许国家或地方相关部门能出台一份关于《房地产经纪管理办法》的细则，以便更好地杜绝“阴阳合同”。该业内人士说，目前《办法》条款比较笼统，虽然已明确对中介的处罚，但没有实际操作的细则，比如禁止“阴阳合同”后，房价应该如何确定，政府部门如何约束等，才会给“阴阳合同”留下可操作空间。业内人士认为，将《办法》相关规定进行再细化，加大可操作性，才能从“阴阳合同”产生的根源中解决问题。（N本网记者 潇璇）