“千万级精装实景”、“大师级精装园林”、“聚焦实景摄影大奖赛”……近期，围绕项目园林实景大打“体验牌”一跃成为楼盘推广营销的“必杀技”。
实际上，“先造景再卖房”的营销手法在业内并不算新鲜事。然而，随着后续调控预期加强，竞争进一步加剧，再加上早先品牌房企所起到的带头作用，近阶段开发房企对园林景观的规划投入手笔越来越大，所营造景观越来越自身的鲜明特色。业内人士坦言，“园林实景体验”成为项目推盘前一道必不可少的“前菜”，这一趋势已经相当明显，从某个层面上甚至可以说此举称得上开发房企从销售期房到销售现房的重要过渡阶段。
为实景一再推迟开盘
种种迹象表明，但凡有条件的项目，“园林实景体验牌”已成为开发企业推盘前必选动作，甚至有些楼盘为使园林呈现最佳的实景状态，一再推迟开盘期。
9月23日，三盛·四季公园一期大师级精装园林正式对外开放。一期园林实景巨资礼聘园林景观上市公司——广州棕榈园林工程有限公司，是泉州唯一邀请广州棕榈从设计到施工全程打造的社区。造价高达900元/平方米，相当于一般项目园林每平方米造价的三倍有余。据悉，原定于八月开放园林实景，因三盛对品质的高标准，而一再延迟甚至为此推迟了开盘期；
同日，中骏·雍景台二期89-143平方米阔景豪宅盛大公开，“聚焦中骏·雍景台”摄影活动同步开启，以该项目尊贵优美的生活环境为取材灵感，悬赏价值数万元的现金大奖，活动已吸引市民极大关注。据了解，二期新品规划罕见栋距，尽揽千亩体育公园，可共享别墅配套；
另外，历时半年的精心设计与营建，冠亚·凯旋门斥千万巨资打造的10000多平方米“凯旋广场”大师级精装实景体验区、以法国凯旋门为品鉴的近17米高凯旋门楼，即将华丽绽放。据悉，该广场将以大型地标性景观雕塑为景观核心，由中国雕塑院院长吴为山和著名雕塑艺术家鲍海宁共同担纲创作，在造型上以奥地利首都维也纳国会大厦前的智慧女神——雅典娜浮雕为原型，纯手工打造，尽显法式原景风情居住风貌。
多投入成本
只为“秒杀”客户
为何近期众多楼盘如此不惜投入成本打造实景，说到底还是市场这一看不见的手在推动。实际上，早在前两三年，已有部分楼盘打出了“园林实景体验”牌，并取得了实实在在的口碑效应以及明显的促进销售作用。尝到甜头并有实力的开发企业，在目前的市场形势下，逐渐加深了对“先造景再卖房”的紧迫感，主打“园林实景体验牌”的队伍日渐壮大。
“无论项目开发规模大小，但凡有条件在推盘前实现‘园林实景体验’的项目，都会这么做，可以说这已是大势所趋。”汇龙·大江盛世策划经理刘晓阳告诉记者，这对买卖双方而言都是双赢的选择。对开发商来说，随着政策环境趋紧、推盘量加大，竞争日益白热化，市场对项目提出了更高的要求；对购房者而言，他们对居住环境的要求越来越高，对产品品质的要求也更严格。因此，开发房企先把园林实景“做出来”，让客户提前感受未来生活环境，增加他们对项目的认同感，从而提高销售业绩，成为当前市场下，买卖双方共同的选择。
冠亚集团营销企划营销总监林谋章则用“必杀技”来形容当下开发房企对“园林实景体验”的重视程度。他进一步表示，现今项目营销主打的“园林实景体验”，开发企业投入越来越大手笔，各施其法，以突出项目独一无二的特色，打造项目风格标签：首先体现在景观规划更超前，风格、主题更鲜明；其次不论是雕塑小品的造型、绿化植栽品种和搭配，都可看出开发商不惜投入成本寻求最佳效果；硬景更讲究板材材质和颜色搭配，同时施工工艺也更讲究细节。最终目的，则是想以园林体验，一招撼动客户视觉，“秒杀”客户。
对此，嘉琳广场营销总监余震深有同感。嘉琳广场作为在泉州楼市率先主打“园林实景体验”的项目之一，他表示，做园林实景最关键的一点，就是要突出项目“我是谁”的概念。比如他们项目不惜重金严选名贵树种，成树移植，将小区打造成原生态公园。意向客户一来售楼部，参观园林实景就是最好的“活招牌”。
正是由于一些有远见房企所起的领头羊作用，“园林实景体验”确实收到了很好的口碑传播效果；再加上近年来外来房企大鳄进相继驻泉州，带来先进开发理念，把部分园林实景先做出来展现产品形象，正是一二线城市开发商营销惯用手法，这也进一步推动了“先造景再卖房”模式的推广。
“实景营销”考验资金链
“园林实景体验”让消费者提前感受未来小区的品质、环境，从某个层面上来说此举称得上，开发房企从销售期房到销售现房的重要过渡阶段。业内人士认为，卖现房对开发企业的资金链以及品质锻造能力要求颇高，短期内仍很难突破这一目标，现在通过园林实景先为购房者勾勒出未来生活环境的轮廓，不失为两全其美的折衷之策。
虽然“园林实景体验”好处多多，但要做到真正意义上的普及，仍有一定难度。嘉琳广场营销总监余震认为，如要“先造景再卖房”，把小区园林实景整片完整地呈现给客户，需要从资金到产品前期规划多方面考量“首先，要做出整片有格调的园林景观，资金肯定得跟得上。楼盘未销售套现就先做园林实景，这对前期投入尚未回收成本的开发房企来说，充裕的资金链是一大关键；其次，树种的选配以及种植，与日后施工细节多方面联系很紧密，必须在小区内部基础设施建设前，就先把大树种移植进去。
有条件的项目纷纷大打“园林实景体验牌”应对市场发展，但如何做出差异性的产品，也考验开发企业的实力。汇龙·大江盛世策划经理刘晓阳表示，打“体验牌”，着眼点应进一步放宽，比如展示高端会所、环保材料、智能安防设备等，以突出产品人无我有的高端属性，营造客户的尊荣感。
